家人们，谁懂啊！
就因为我说科学城房价没跌，竟然还被人身攻击了？
01
最高价PK最低价绝对的不客观
事情的起因是这样的，上周我写了一篇关于科学城房价崩没崩（《一觉睡醒，科学城竟然“崩盘”了？》）的文章。
有位网友十分激动，从前一天半夜，一直跟我“掰头”到第二天中午。
其实吧，观点不合是再正常不过了。
但是，这位网友一直拿2021年的数据来提问。然后我跟他解释，用两三年的最高位跟最低位去对比，并不符合市场实际规律。因为两年是限售期，如果两年一到马上卖出，这种都是投资型买家。
另外，即使是同一个小区，也是分很多期开发，产品定位和交楼时间不同，组团之间存在一定价差。
过程当中，他拿了一套保利罗兰国际2021年4月成交的一套房源，跟2023年3月成交的一套房源做对比。强硬表示，科学城房价就是跌的！
严谨起见，我也上贝壳看了，并非常认真地跟他解释道，2023年3月成交这套通过户型可以确定，其并非保利罗兰国际的标准户型，大概率是回迁房。
进门就是厨房，全屋没有阳台，还是低楼层，成交价格低也是很好理解的吧？
当然了，这仅仅只是解释网友对于该房源成交的疑问。
在大战20多个回合后，他可能觉得自己占不到优势，直接破口大骂：你就是这种货色。认为我，只会死鸭子嘴硬。
随后，删除了全部留言。
我：......
他虽然“跑了”，但是咱受了这个气，不能白受对吧。
以示我对他的重视，所以我特地写了这篇文章回应他。
02
投资客退场 集体抛售
首先，这位网友坚持一定要用2021年三、四月的成交数据，与今年的对比。
我只能说，如果非要拿2021年上半年的房价做对比，那不只是黄埔科学城，甚至全广州的房价也是跌的。
请看中指研究院近年来二手住宅价格最新统计数据↓
可以看出，广州楼市在历经2020年下半年一路追高后，2021年上半年可以说是近三年来楼市行情最热的阶段。
回顾一下当时的市场，虽有限购限售，但架不住投资客裹挟着普通人全部蜂拥而至，抱着的都是“抢到就是赚到，楼市还能大涨”的心态，很少考虑“持有成本、出货踩踏”等隐形负担。
那时，也是茶水费、双合同横行之际，甚至有不少二手买家还出现过被“反价”的情况。“再不上车，就上不了车了”也成了当时大部分购房者内心的真实写照。
直至2021年下半年二手调控、审核价格、严厉打击虚高挂牌价、新房限价抢客影响之下，国家再谈“房住不炒”和“稳房价 稳地价 稳预期”，价格回调自然也是情理之中。
而今年大部分挂牌量大增的绝大多数都是当时的“红盘”，在熬过了两年的限售期后，投资客发现这些房子上涨达不到预期，房子拿在手里反而增加自己的持有成本。于是限售时间一到就开始集体抛盘，出现出货踩踏。
这也就是这位网友所说的科学城楼价“暴跌”，我们会发现，此类房源基本都“未满五”。
就比如，他强调的保利罗兰国际，目前共在售106套房源，也仅1套满五房源，而且单价在4.8万/平，这又代表着什么呢？
03
居住属性重回主流
那么，问题来了2020年下半年-2021年上半年上车的购房者就一定是高位站岗的“韭菜”了吗？
当然不是，投资客退场，房子回归居住属性，才是健康、平稳的状态。
在“房住不炒”国策之下，科学城部分小区，像万科东荟城、科城山庄、新福港鼎峰等红盘，经历房价“去水”后，仍然可以趋稳向前，从大市场看，不算跌，甚至可以说是非常稳，回到2021年上半年的房价水平也是迟早的事。
而且像我们普通刚需购房者，很少会出现买了房子过了限售期就卖的情况，除非真的是家里有事，急需回本，才降价出售，虽然这可能连装修费都回不了本。
真说跌的话，这又不得不说中海誉城成交价接近腰斩，首先不说配套问题，地铁也是贼拉的远，2021年卖四万多一平的时候我就在想到底是什么样人在买？
如今“去水”后，“钱包跟得上的客户”眼光都不差，基本都选高品质新房和二手房。
本来就缺乏商业且没有地铁的房子，讲真，就算是自行“割肉”也不一定有人买，当然了，不降价就更不可能有人买了。
而拥有“优质资源”的那部分房子，自然也就依然维持着稳定的价格和销量，正所谓“强者恒强”！
这也就是我一直强调，买房一定要多看周边配套、交通的原因。
那么，你们觉得科学城房价是跌了还是涨价了呢？欢迎评论区留言探讨。
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