上周，看衰情绪似乎还在延续，但在销冠智库的周例会上，我们捕捉到了不一样的光亮。
市场确定性越来越清晰后，6大共认出现。
持续混乱，持续分化，或是机遇，或是深坑，都来自不同的观察角度。
1.楼市黄金底正在形成，持续3-4个月
6月份市场怎么看?一个共识是，不管政府是否出手，7月、8月、9月、10月的市场基本稳定，市场处在一个低频震荡的黄金底。
具体来说，6月份的新房成交不会好过5月，也不会好过7月。
2.保价降量
政府在想什么，后市会有哪些动作?
其实今年供地的信息已经给出答案。一批次完全确定，二批次拟供地也都挂出来了。这里面有两个信息：
a.一批次供地有四季青和X47明星地块领衔，土地市场明显燥热，表面上掩盖了新房市场下行的行情，表叔更相信是政府对新房降量提前有心理准备。
b.二批次供地质量不如一批次，直接影响新房销售市场走势，也是肉眼可见。
这两条信息在传递两个信号：
a.政府提供优质供地，新房市场还会出现神盘，可以稳定楼市的新房成交价格预期。
b.二手房和新房成交的整体性缩量，并非市场性萎缩，而是一直处在政府的管控半径内，要把资金持续引到实体经济，可控的成交量下降是政府乐见其成的。
两条信息和两个信号，在向市场传递政府的真实意图：
保价降量。
以二手房为例，5月份目前成交1.3万套，有人拿3月份的2.48万套对比，下结论说市场糟糕得一塌糊涂。
表叔认为这是稳中降量，3月份的2.48万套其实是历史高点，4月份回落到1.59万套，5月份继续回落到1.32万套，在市场情绪释放后回落是正常现象，也符合往年行情。
二手房市场并没有自由落体，更没有出现跌到1万套的极端现象。
媒体的传播和市场真实成交有差异化，政府都看在眼里，当然更看重市场成交。
政策定调有了之后（保价降量），会不会出手干涉市场，可能是多大的招，我们也就有了基本判断。
3.混乱是阶梯
市场的黄金筑底和政府的保价降量，是我们的观察结论，也是确定性共识。
对于新房买家和开发商来说，却是混乱。混乱中存在分化，分化就有机会，无论对购房人还是开发商。
对后者来说，黑五月见证了行业持续洗牌的过程。也有人抓住了机会，比如中建智地的前苇沟项目。
根据最新的线报，前苇沟项目案名出来了，叫璞园，90平米小户型豪宅为主。
最惊艳的是，线报说开盘单价可能在6.9万。
如果中建智地开出7.2万-7.3万，璞园就陷入红海，开出单价6.9万，完全是降维打击。
此前也有信源说，璞园是全方位立体降维打击，说它是价格战，肯定肤浅了。
表叔相信，璞园哪怕只有少量单价6.9万，前苇沟板块也已经被中建智地激活。
其实中建璞园的打法，同行都在操作。但是，能从产品线、立面、景观、精装、空间全方位超限战，中建智地是第一家大胆专业斗狠，以智取胜。
这就是我们前面说的，混乱是阶梯，有人找到了向上攀登的力量，也有人黯然离场。
比如某家被运气撞腰的开发商，中了拿地彩票后，临时紧急抽调组建营销团队，政府一直在后面催促进度。
据说，这次运气事件也将会直接影响未来的土拍政策调整。表叔也觉得，有实力的运气开发商值得鼓励，否则绝对公平也是失误。
4.购房机会
未来三季度和四季度都是稳定筑底的时间波段，是向好的筑底，是短期弱、长期好的筑底。
所以，买家可以从容买房，不会被媒体和中介带节奏。
从供地和新房上市的节奏看，三季度北京楼市肯定是炒冷饭。市场没有结构性调整，政府也不会出大招。这些反倒有利于买家从容心态看好房买好房。
比如云筑之前被认为是定位失败，操盘失误的产品，5月份的认购转化率提升很大，远超标准线。
5.改善产品红海化
北京新房门槛是400万-800万；改善的门槛事实上在提高。比如X47就是改善产品，差不多要做到110或120的三面宽三居，或是面积更大的四居。
跟二手房的隐性高成本相比，新房的价格优势非常明显，可挑的真改善产品其实不多，比如建发璟院、兴叁号院和三元牛奶厂项目。
6.买荒不买旧
新房要买荒不买旧。这里的荒，是指有潜力板块，有红利持续释放的板块，在北京地铁规划二期和三期规划有通车时间表的板块。
比如2016年地铁规划二期发布的时候，就有8号线南延，有小伙伴捧着地图冲到瀛海买房，就是买荒不买旧的神操作案例。
销冠智库在板块洼地梳理中，也淘到了很多金子。
以下是周报热度榜点评。
1.越秀天玥
开盘价74800，给两个点优惠，单价约在7.2万左右，卖了130套左右。
这是市场下行期的操盘经典案例，没有天时，就把地利+人和做到极致，非常专业。后期稍微关注大户型去化。
2.文源府
为什么出现161组带看，只有三组认购?
表叔觉得，小户型早就卖完了，大户型的楼层不太好，要么低楼层，要么高楼层，这也符合尾盘去化特征。
3.北熙区
北熙区上了热盘榜，是被土拍带动热的楼盘。
北熙区二期对外开放后，带了两件利好。
一是增配后报价8.4w。
实际一期成交价格是7.85万，其中80平米小户型和130平米大户型成交价约在7.9万。
二是有开发商去抢单价8.6万的待出让邻地，买家又看到了升值的红利。
还有一个因素：有北熙区二期加持，就有买家出手一期。所以北熙区本周转化率较好。
4.19号线南北项目
这条线上的楼盘有西红门橡树湾、北清云际和建发璟院，带看量延续上周行情，没有破百。
5.长安麓府
转化率为零，原因是二期刚刚取证。
6.长安润璟
一直是老大难，现在满血复活，因为板块红利说来就来，比如说11号线定下来了。还有衙门口的713和715地块马上要拍。
7.尚峯壹号
京承高速上的一个商住项目，奇奇怪怪，表现也一般。
8.星光城
热度高的一个原因，可能和大兴要拍的三合庄地块有关系。
9.德贤御府
86转1，比较冷。虽然地处东坝潜力区，各方面条件一般。
10.金地壹街区
受到潜在供地影响，热度上来了，转化也不错。
11.宸悦国际
快清盘了，佣金点位都给到5%，高佣清尾盘。
对宸悦国际的评价是：拿对地；做对产品；节点和操盘节奏好。可能定价有点问题，导致低层的首层和顶层的跃层难卖。
附上周楼市网签情况
PART01
住宅排行
PART02
别墅排行
PART03
共有产权房排行
PART04
商业+办公排行
.end.
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