不让权宜取代原则，不让浮夸掩盖事实。
——美国广告学家李奥贝纳
规划者，规矩、谋划。空间规划，就是对空间范围之内的土地、生态、资本、人口等要素，以“规矩”进行“谋划”。
空间规划，情系个人，亦关乎国运。
设想一下，因为城市规划原因，你家需要拆迁，你是兴奋还是忧虑，大概率会兴奋吧，终于步入“拆二代”行列。此时，城市规划出现变动，你家与拆迁划线仅有一米间隔，不属于拆迁范围，你应该会失落吧。你的情绪和未来，与空间规划有关。
同样，空间规划也与国家发展，紧密相关。自新中国成立以来，从第一个五年规划到此后的无数个五年规划，从三线建设到特区设立，从西部大开发到中部崛起，从京津翼一体化到雄安新区设立，乃至国家公园设立、自贸区设立等等，空间规划工作位居核心，也推动中国发展。
然而，现在，这一情系个人以及掌控国运的工作，一家公司悄然参与其中。
这家公司就是——广东国地规划科技股份有限公司。
《奕泽财经》从深交所网站查询到，深交所上市审核委员会定于2023年3月9日召开2023年第7次上市审核委员会审议会议，届时将审议广东国地规划科技股份有限公司的首发事项。《招股书》显示，公司拟IPO募集资金5.94亿元，计划发行股份数不超过2,087.87万股，不低于本次发行后股份总数的25%。
国地科技是做什么的呢？要读懂国土科技的“资本故事”，需要对我国国土空间规划历史有所了解。
一、我国国土规划历史
1987年之前，我国没有全局性的土地规划和国土规划概念，在土地使用方面，政府多根据“具体问题具体分析”来确定土地用途，多根据科学、军属、经济等原因来确定土地用途。例如，高中教科书中就学到过“钢铁厂应靠近煤炭产地或者港口”“火电厂应设置在下风口”等。
1987年，出台了《国土规划编制办法》；1990年，国家计委组织编写了《全国国土总体规划纲要（草案）》，主要为了满足城市化需求；
2003年，国土空间规划开始在福建、辽宁、广东等地开展试点；
2010年，《全国主体功能区规划（2011~2020年）》发布；2013年，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要“建立空间规划体系，划定生产、生活、生态开发管制边界，落实用途管制”，以及“完善自然资源监管体制，统一行使国土空间用途管制职责”。
2017年2月4日，国务院发布实施《全国国土规划纲要（2016—2030年）》，这是我国首个全国性国土开发与保护的战略性、综合性、基础性规划。
至此，着眼全局和长远的国土空间规划编制，基本形成了思想统一和共识。
加之，新一届政府对生态环境的重视，进一步推动国土空间规划工作。
中国人做事思维，先建组织，而后落地。
2018年，自然资源部成立，将发改委主体功能区编制、城建部城乡规划职责，集中于一身。
一旦有组织牵头，国土空间规划编制迅速推进。
2019年 5月，国务院提出规划“一张图”，建立国土空间规划的“国家-省-市-县-镇”五级和“总体-专项-详细”三类规划体系，明确各级国土空间规划的编制重点，强化国土空间规划对各专项规划的指导约束作用。即，“五划三类”。当月，自然资源部印发《关于全面开展国土空间规划工作的通知》，要求不再编制和报批土地、专项等规划，施行“多规合一”，统一为国土空间规划编制。
到了2022年，自然资源部发出通知，进一步加强国土空间规划编制和实施管理，根据该规定，省级规划需要22年年底报批，市县级规划需要在今年6月份底之前完成审批。
至此，着眼于全局和长远的国土空间规划编制，开始落地并成为常态化。
那么，我国国土空间规划历史，与国地科技发展脉络，两者有何关系呢？
二、国地科技的“资本故事”
《奕泽财经》阅读国地科技《招股书》获悉，广东国地规划科技股份有限公司（国地科技）成立于2016年，法定代表人为周裕丰，据此，似乎可以推断国地科技的“故事”起始于2016年。其实不然，实际上更早。
国地科技《招股书》显示，国地科技的前身为广东国地规划科技有限公司（国地有限），该企业成立于2007年，于2016年变更为国地科技，“故事”似乎起始于2007年。还不是。
在此之前，国地科技还有一个曾用名为“广东国地测量师行有限公司”，成立于2005年。“测量师行”这一名称源于香港和海外。在香港，威宁谢、利比、务腾、伟力信等四大测量师行是堪比会计事务所一般的存在，是地产开发链条中不可或缺的一环，做成本估算、做合约规划、做资金计划、做动态成本。一块地，只要交易，必须要找测量师行。国地科技曾使用该名称，说明早期创始人主要从事土地评估等业务，委身地产一级开发市场。另外，《奕泽财经》也查询到，国地科技持股5%以上的股东，早期均有在国土局、土管所、土地学会机构任职的经历。
然而，“测量师行”经营模式在内地似乎不太行得通。内地地产企业过于强势、地产咨询公司竞争激烈以及人才流失，让“测量师行”举步维艰。2016年，改名为国地规划科技有限公司。在该公司成立前一两年，包括国地科技核心股东的周裕丰、梁伟峰、罗伟玲、何剑锋全部在广东卓越土地房地产评估咨询有限公司任过职，实现了“汇合”。也就是说，国地科技早期，计划打算从事房产评估等业务，尚未确定“国土规划”这一业务方向。
如上，可以视为国地科技的“前传”，其与今天的国地科技所从事的核心业务，关联并不大。
直到2018年。
2018年，自然资源部成立，要求国土规划“多规合一”以及空间规划“一张图”，省级、市县国土空间规划编制任务不断下压，对规划服务需求、信息化产品、测量测绘需求、生态规划需求、生态修复需求猛增。
国地科技正式“开跑”。
国地科技的发展也与我国空间规划产生了“交集”。
《奕泽财经》从国地科技《招股书》查询到，国地科技在《招股书》中列出的多个典型项目，都起始于2019年，按照此类项目的进度安排，合作意向和合同多签订于2018年前后。例如，公司与廉江住建局签署合作协议，开展廉江市新型智慧城市一期项目，合作意向应该在2018年就已经确定。再例如，武汉市龙阳湖地区生态修复规划设计项目，该项目属于龙阳湖生态提升工程之一，开工于2019年初。
也就是说，国地科技的“资本故事”起始于2018年，与自然资源部诞生同年。
《奕泽财经》也从可靠信源获悉，在2018年之前，国地科技员工50人不到，2018年迅速增至1000多人（包括各地分公司）。《招股书》显示，目前公司总员工为1720人。
通过对我国国土空间规划历史回顾，以及梳理国地科技发展脉络，《奕泽财经》想要说明——
国地科技的迅速发展与我国空间规划政策变化、生态环境政策力度、国土规划编制任务密切相关，一旦国土规划顶层设计完成、一旦国土规划“一张图”建立、一旦生态环境得到显著改善，国土科技的发展是否会失去“东风”和动能。
而这一最大的风险，国地科技的《招股书》中并未予以明确指出以及详细说明。
即便投资者可以对此风险视而不见，国土科技的其它风险和疑点，却断然不可不视，亦不可轻视。
三、和政府做生意的关键：要账！
国地科技的主要客户是政府单位和事业单位，如各地的生态环境部门、自然资源部门、国土部门、工信部门等，包括2021年公司的前五大客户，清一色的政府单位。
和政府做生意，关键是什么？重要的事情说三遍，要账、要账，还是要账。
要得到，赚；要不到，亏。
在《奕泽财经》看来，“要账”这件事情，分为两步骤，第一，确认这“账”是你的；第二，将属于你的账要回来。在会计上，这属于两个环节，分别是“收入确认”以及“应收账款”。
而国地科技在两个环节上，都存在问题，大问题。
我国新的会计准则，从2007年颁布，2021年已经全面推行。在新的会计准则下，企业确认收入可以采取两种办法。
一是时点法，即，企业应当在客户取得商品控制权的时候，确认收入。通俗地说，就是“货到付款”。此类商品或者服务，生产和出售周期较短。
二是时段法。《企业会计准则第14号——收入》（2017年修订）第十一条规定：“满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项（合格收款权）。
国地科技采用了第二种，即时段法来确认收入。
国地科技的解释为：提供给政府以及事业单位的产品和服务，包括规划服务、信息产品等，多属于定制服务，所以，属于《会计准则》中规定的“企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途”，故此，应该以时段法确认收入。
但是，满足（三）时段法，需要具备两个条件，且是并列条件，其一，商品不可替代，其二，拥有合格收款权。
《奕泽财经》认为，国地科技似乎只满足了两个条件之中的第一个条件。
《奕泽财经》又查询了国地科技对深交所函件的回复，其中对“合格收款权”进行了说明，解释为“订立合同中有不同情景的约定”，所以，拥有合格收款权。
关于“合格收款权”，《奕泽财经》认为可以这样理解——
如果客户向企业订购了一批产品，并且预付全款，半途中，因为客户原因终止合同，此时，如果产品具有不可替代性，并且已经在合同中约定违约条款，企业就可以从预付款中收取已经发生的成本和利润。
就国地科技而言，合格收款权有两个疑点：
其一，国地科技是否在与政府机构订立的合同中，约定了相关违约条款，违约金额是否能够覆盖已经发生的成本和利润；
其二，在实际操作中，即便政府违约，通过司法途径，是否实现收入的取得。要知道，国内强制执行政府机构的司法纠纷，可操性以及成功率极低。
一句话——《奕泽财经》深深怀疑国地科技是否拥有“合格收款权”！
还有一句话——进而怀疑国地科技是否可以以“时段法”确认收入。
为此，《奕泽财经》分别咨询了资深审计师以及业内人士。
某香港审计师认为——是否拥有“合格收款权”，需要看合同关键条款以及法律顾问的意见书。在香港，合同中可约定“可强制政府执行的付款”，但是不适用于中国内地。
某信息软件公司认为——部分空间地理信息平台，实际上是“换汤不换药”，可以销售给A，也可以销售给B，通过更改输入数据即可。
通过咨询，《奕泽财经》认为——
第一，国地科技的“合格收款权”解释，难以信服。联想到国地科技“测量师行”的履历，似乎强行在将香港规则套用内地使用，不免行不通；
第二，国地科技的产品之中，也有很多信息化产品、平台，甚至部分针对企业的产品，是否全部“不可替代”，是否全部都以“时段法”确认收入，不见得吧。
为何《奕泽财经》要纠缠于“收入确认”呢？
这是因为，按照国地科技的说明——一旦采用“时点法”进行收入确认，将会影响收入10%左右。
按照国地科技2019年3.99亿元的收入计算，就有近4000万的收入，凭空消失。
如此大数目，对擅长大数据的国地科技，不得不较真。
然后，我们看第二个会计目录——应收账款。
按照国地科技《招股书》中的数据，2019 年末、2020年末和 2021 年末，公司应收账款账面余额分别为 16,541.43 万元、32,385.61 万元和 45,600.07 万元，占营业收入的比例分别为 41.48%、54.52%和 71.29%。
这一比例，的确不低。
针对应收账款占比过高，国地科技应对策略是足额提取坏账准备。
并且在《招股书》以及回复说明中，《奕泽财经》感受到国地科技对应收账款的乐观情绪。
这种乐观情绪来自三个原因：
第一，我们的客户预算充足。在国地科技前十名应收账款客户中，没有一个部门是赤字的。他们有钱！
第二，我们的客户都在发达省份。客户大部分集中在广东地区，财政收入高。这个地方有钱！
第三，我们应收账款多，主要是政府部门付款审批流程较长，而不是不愿意支付。他们和我们关系好！
真的如此吗？同样有三条信息，《奕泽财经》希望投资人和监管者予以注意。
第一，注意国地科技的收入确认方法。如果采用时点法确认，会进一步推高应收账款比例；
第二，注意国地科技的分公司分布。国地科技分公司有32家，如果都开展业务，不同地区财政收入不是“一碗水端平”。
第三，注意国地科技的欠款客户。国地科技的主要客户为自然资源部门。2002年，自然资源厅发文，要求清理国地科技这样企业的欠款。也就说，自然资源部门拖欠国地科技此类公司的账款，已经到了非常严重的地步。
《奕泽财经》认为，国地科技对“应收账款”过于乐观了。
收入分两步，确认和清偿。前者含糊其辞，后者乐观过度，国地科技到底能赚多少钱？
请站上来，给予一个明确的答复。
这是上会之前的“必答题”！
四、国地科技的其它“小伤”
“收入”是国地科技的“致命伤”，除此之外，国地科技身上的其它“小伤”，也不同忽视。
《奕泽财经》大致发现了如下两点，总结如下，仅供参考，不求治病救人，但求警钟长影。
第一，与政府关系太“亲”不“清”。
习近平总书记要求构建新型政商关系，他指出，新型政商关系，概括起来说就是“亲”“清”两个字。
作为经常需要与政府机构打交道的国地科技，“亲”似乎很容易，是否“清”呢？就不得而知。
从公开信息看，国地科技似乎很难把握“亲”“清” 界限。
《招股书》显示，国地科技多位股东都有曾经在政府机构任职的经历，并且是与国地科技业务对口的政府部门，如国土资源部、自然资源部门、发改委、工信部等部门，这十分有利于开展业务。举一个事实：罗伟玲女士为持股超过5%的股东，其是国土高级工程师（正高级），注册城乡规划师，广东省土地学会第六届理事会副理事长、中山市国土空间规划委员会专业委员会委员、广西国土空间规划技术联盟首批专家，现任公司董事、副总经理、总工程师。恰好，中山市国土空间总体规划（2020-2035 年）项目是国地科技典型和重要项目，在《招股书》中被提及。公司董事和副总经理，是中山市国土空间规划委员会专业委员会委员，而中山市空间规划又由公司参与。
这关系有点过“亲”。
《奕泽财经》从知乎等互联网平台查询到，有知乎网友表示，国地科技获得一个项目，承诺给客户10%的回扣，而国地科技主要客户就是政府单位。换言之，政府单位或者公务员吃回扣，拿公权贪私利。
这关系不太“清”。
第二，与员工关系不“睦”有“隙”。
不“睦”方面。
《奕泽财经》收集了社交媒体以及求职网站中大量国地科技员工对公司的评价。“吐糟”最多的是“加班文化”。信息表明：国地科技一旦有了项目，会加班加点赶项目，特别是财务部门、大数据部门、智慧部门等尤其严重。
可见，国地科技加班文化盛行，996公司，扛不住啊。
有“隙”方面。
在国地科技发展过程中，进行过多次员工股权激励计划，第八次股权激励是在2021年。在计划开展的过程中，公司实控人周裕丰多次为员工提供资助资金，累计通过财务资助2000多万以上。向个人提供的资助最低十来万，最高过百万。“我给你钱，买我的股票”。
要知道，这是在广东，规划行业薪资水平不低，国地科技员工一时拿不出十来万元钱？匪夷所思。
这是否是在说明——员工对公司未来并不十分看好，不愿意购买公司股票？老板只能通过财务资助，强行让员工购买公司股票。这与员工股权激励计划，根本是背道而驰。
激励，激励个寂寞。
员工和公司、实控人和员工，有间隙。
小伤虽不足以致命，尚在腠理，但是如讳疾忌医，或可进入肌肤，深入肠胃，乃至没入骨髓。
五、总结
总览国地科技这家公司的资料，《奕泽财经》可以确定的是——国土空间规划编制，的确可以做成一门生意。有人做过，时下正盛，国地科技可以算作新晋新人。
但是，《奕泽财经》不能确定的是——这门生意是否足够清清白白、是否能够长长久久。
更为重要的是，如国地科技此类企业参与国土空间规划这项事业，确有助于该事业更高效开展，但是，我们也希望该事业讲原则、扎实地开展。
毕竟，国土空间规划，情系个人、命系国运，不容有失。