本文自南都·湾财社。
采写 | 南都·湾财社记者 王艳玲
2022年，房地产行业风起云涌。10月28日，执掌龙湖近30年，吴亚军“一夜之间”辞去了包括董事会主席、执行董事等所有职务。
说起地产界的“铁娘子”，当属龙湖集团创始人吴亚军。相较于二代接班的女掌门，吴亚军的创业史，更堪称传奇。
吴亚军
要说龙湖集团里，谁是最大“功臣”，大概非吴亚军莫属。但眼下，这位叱咤房地产行业多时的名将，到了“离开”龙湖的时候了。
“我非常相信龙湖的团队”
10月30日，卸任后的吴亚军，以“战略发展顾问”的身份出席龙湖集团投资者会议。她戴着一副黑色墨镜，因刚做完一次眼科手术，目前还在恢复中。
吴亚军开门见山，提及交班的原因，是想要继续推进龙湖的公司化治理。
2019年，吴亚军曾率管理层到美的集团参观学习。美的创始人何享健将企业交给职业经理方洪波的故事，给她种下了一颗种子。
十年前，何享健卸任美的集团董事长，将彼时还处低谷的美的，交给了职业经理人方洪波。方洪波也不负所托，带着美的集团从千亿营收，来到了3400亿。“龙湖也要成为这样的标杆！”
按照原计划，吴亚军是要在2022年中期业绩前后交接班，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正，交接期也因此延迟。
如今，龙湖集团第三季度实现全口径销售金额598亿，同比实现回正。
最近一个月，龙湖在北京、上海、成都、合肥等高能级城市获取10块新地，累计投入超108亿元。此外，1至9月龙湖经营性收入达到172亿，实现稳步增长。就在10月21日，标普更新了对龙湖集团的评级结果，维持龙湖集团“BBB”评级，展望为“稳定”。
选择这个时间点交班，吴亚军称，龙湖没什么可担心的，公司还会安排提前偿还明年的一些债务，“安全得很”。
就在吴亚军交班之时，房地产行业仍在进行深度调整。
为了安抚风声鹤唳的市场情绪，11月1日股价暴跌时，吴亚军斥资2800万港元增持龙湖，每股股价为9.53港元。增持后，她合计持股43.41%，仍为龙湖实控人。
在她看来，公司就像一个杯子，资本市场就是透过灯光，投到墙上的影子，资本市场出现波动是正常的。更重要的是，企业本身好不好，是不是在做正确的事。
“我非常相信龙湖的团队，他们做的都是长期思考，而不是忙于应付，”吴亚军相信，今年公司的利润仍然会稳中有升，在困难的情况下能做到这一步也极为难得。
从籍籍无名到世界500强
回望上世纪90年代，房地产企业纷纷涌现。1993年，当吴亚军在重庆创办龙湖，谁也没想到其会在中国房地产史上划下浓墨重彩的一笔。
理工科出身、做过记者及编辑的吴亚军，一贯奉行三原则：不签名、不上镜、不接受采访。她是出名的工作狂，自言唯一爱好就是工作。
重庆的住宅小区龙湖南苑是吴亚军的第一个项目，她努力把项目做到最好。龙湖南苑在建筑质量、景观配套、物业管理等方面都为重庆楼市树立了标杆，龙湖南苑打出“善待你一生”的广告，也被当时的重庆市民传为经典。
1999年龙湖西苑项目启动。吴亚军首创重庆楼市板式围合、样板景观的模式。结果，楼盘一面市便成抢手货，市民通宵达旦排队等着放号。业界人士惊叹“那房子卖得比白菜还快！”
两个项目的空前成功，让龙湖地产打出了名气，各地的同行考察团纷至沓来。她曾放出豪言，“五年内我要成为重庆房地产的领军人物，十年后我将影响整个中国的房地产！”
2003 年，国家确定了房地产作为支柱产业的经济地位，同年全国房地产开发投资首次突破一万亿元。保持低调的吴亚军，一直在这条路上狂奔。
2005年，龙湖地产的年销售额已达到20亿元，排名重庆第一。同年，龙湖地产迈出了全国扩张的脚步，分别踏足成都、北京市场。
2008年，龙湖北京别墅项目。
2009年11月，龙湖在香港上市，股价逆势上涨。当天，涨幅达13.3%，总市值高达400亿港币，迎来了属于吴亚军的高光时刻。
此后，龙湖迎来进取的十年。2018年销售规模破2000亿；2021年销售额2900亿元，距离3000亿一步之遥。龙湖连续12年荣登“福布斯全球上市公司2000强”，位列最新榜单第242位；连续13年入选《财富》中国500强，位居最新榜单第54位。
在纷纷扰扰的楼市中，吴亚军给龙湖定下规矩：不拿高价地，不拿地王，市场热的时候观望，冷的时候下手，借钱但不借贵的钱。
至今，龙湖仍然是唯一一家获得全投资级的民营房企。在资产负债控制上，龙湖是民营房企里最好的：净负债率从未超过60%；借贷成本是4.56%。这样的资金成本，几乎与央企无异。
从重庆走向全国，从籍籍无名到世界500强。如今的龙湖，在大浪淘沙的新周期下，被誉为民营房企“安全”的最后一道防线。“正是龙湖有着洁癖般的自律，才走到今天”，龙湖老臣邵明晓如此评价。
女性烙印
在资本市场，吴亚军着她的气势、果断和杀伐；但在盖房子这件事上，她又将女性细腻的情感与审美和谐融入在龙湖产品，打造出龙湖独特的市场地位。
在地产界有一个广为流传的故事：当年人宋卫平曾专程前往重庆考察，他震惊于龙湖的园林设计，连夜通知绿城100多名高管第二天去重庆考察。绿城当时光机票花了66万元。
一直到现在，龙湖仍被誉为教科书级别的“造林大师”。龙湖用了29年时间，将造景制园理念从“五重景观”上升到“五维景观”，成为房企争相模仿的对象。
说出“善待你一生”的吴亚军，始终在用严苛的“细节”鞭策自己和员工。地产大佬王石回想参观龙湖时的经历，他脱下皮鞋，换上拖鞋进样板房参观。出门时，他发现：皮鞋已被掉转了方向，对着房外整齐地摆放。龙湖物业细致到如此程度，令王石不禁发出感叹：“可怕的龙湖！”
王石
在公开报道中，龙湖北京一项目创建时，吴亚军曾决定将已经建好的雕栏砸掉重建，改为更亲水的台阶以欣赏景色；吴亚军还要求员工在客人参观房屋时要礼貌留客用餐并考虑到每个客人喜欢吃哪种食物，需要哪种口味等等；以及有人脱鞋寻访房屋时，陪访人员必须将鞋的方向更改为方便穿戴的方向。
类似的细节，留下了很多故事。面对外界的评价，吴亚军说，“我就是个做事的人。”
但作为女性，在男性荷尔蒙膨胀的地产行业摸爬滚打30年，她的身体也已经在超负荷运转。
吴亚军表示，过去几年，一直有糖尿病，还有甲状腺减退，前段时间也做了一个眼睛手术，下面可能还有一个眼睛手术在等着我，过去几年她的心脏一直心律过快，但是没有症状就忽略了。最近，又出现了心悸，病因还要去查。
吴亚军回忆，陪自己去检查身体的闺蜜当时说了一句话，你不能再干了，你得停下来了，要不然你就看不到你的孩子事业有成了。“当时因为这句话我破防了，我想了想，是时机了。”
面对做空，力挽狂澜
掌舵近30年内，吴亚军展示出来的韧性和“强悍”危机处理能力，足以令人称赞。
据媒体报道，十年前，龙湖原来和花旗有过一笔4亿美元的贷款，当时龙湖正在筹划上市相关事宜，花旗提出用这笔贷款签对赌协议来换取龙湖的部分股权。
当时龙湖处境艰难，吴亚军不愿意稀释股权，最终未在协议上签字。通过吴亚军的努力，最终在2009年龙湖在香港联交所上市前如期归还了这笔贷款，龙湖也成为当年在香港上市规模最大的内地房地产公司。相比之下，恒大多次与外资在可转债上对赌，仍未能摆脱最终的危机。
2018年，有媒体称吴亚军滞留美国已经8个月。当时被曝出龙湖资金链紧张，拟发行的80亿债券被中止发行，133亿的借款需要归还；同时销售情况也不乐观，前四个月销量585亿元，同比下降了2.38%。另外内部团队出现波动，高管频频出走。
龙湖又一次到了艰难时刻，吴亚军火速回国灭火。
她抛出了一系列眼花缭乱的动作：“龙湖地产”更名“龙湖集团”、进军城市空间服务、大“换防”的人事地震、给组织架构和管控模式动刀。她希望带领龙湖焕然一新。她说：“行业是一潭活水，没有办法阻挡（被挖角），龙湖更关注的是更优秀的员工是否被放到该放的位置上。”
2022年8月，龙湖迎来一次重大的危机。8月9日，网传龙湖存在大量商业票据“逾期”记录，或将破产，该消息最后被证明为谣言。10日瑞银将龙湖、碧桂园服务等企业的评级由“买入”下调至“中性”。
龙湖股价引发市场担忧，出现暴跌。两天后，吴亚军展开行动，12日午间龙湖发布公告称，公司控股股东及主要股东选择以新股增持股份来代替收取2021年现金分红，这部分金额高达55.57亿港元，14日龙湖获得35亿港元的银团贷款。龙湖又在一次危机中安全着陆。
对于经过大风浪的吴亚军而言，龙湖未来将面对的情况才是更为重要的。
推进公司化治理
在突破2000亿销售时，摆在龙湖面前的重要问题，是未来。
吴亚军认为，“创始人要经历自我去魅的过程，创始人有魅力对企业是个灾难。”“龙湖没有英雄”，是吴亚军在龙湖长期实行机构化的金句。
2009年龙湖上市前夕，蔡奎辞去公司副董事长及其他公司职务，开启龙湖去家族化的第一步。两年后的2011年，职业经理人邵明晓从吴亚军手中接过CEO的职位，则进一步加快了龙湖去家族化进程。
吴亚军认为，龙湖仅仅依赖于少数几个人的能力是不足以支撑的，机构化组织的力量才能走得更远。随后，龙湖推行合伙人制度，整体结构分四层：永久合伙人、长期合伙人、高级合伙人、正式合伙人。
邵明晓担任CEO的十年间，龙湖集团地产开发业务合同销售额从383亿元增长至2900亿元；如今，陈序平成为龙湖集团成立29年来第二位董事长，也标志着龙湖的现代公司化治理进入一个全新阶段。
其实，交班的意图在去年开始体现。2021年7月，陈序平被提拔为龙湖集团COO和地产航道总经理，2022年2月底成为龙湖集团CEO。
而在去年8月份，陈序平开始打破龙湖“铁三角”组合，与吴亚军、邵明晓、赵轶一起出席8月份的中期业绩发布会并与参会者交流。自此之后，陈序平成了龙湖业绩会上的主要发言人。
在新任CEO执掌下的龙湖集团，“聚焦协同”成为关键词之一。在今年3月份的业绩会，陈序平表示，今年关注的是聚焦与协同。“应对目前行业形势，仍然会秉承稳健的财务运营，更加聚焦城市的进入性，包括各个航道在城市的选择。”
卸任之后，吴亚军的身份转为战略发展顾问，还会继续关注公司的商业模式，是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点以及如何规避风险。
吴亚军曾表示，陈序平是一个合适的CEO人选，相信他会用成绩来回应大家的期待。