近年来，国家一直致力于构建一个合理有效的保障性住房体系，以改善人民生活、维护社会稳定、推动经济发展。共有产权房兼具居住和调控功能、具有保障房和商品房双重属性，可以说是刚需购房者“低价上车”的捷径，近年来在全国各地得以广泛推广。去年国务院在《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中首次明确我国的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，共有产权住房再次受到社会关注。
北京作为率先开展试点的大城市，共有产权住房发展较快，已为数万户家庭提供了温暖的港湾。因此，本文将聚焦北京市共有产权住房，从发展历程、支持政策、规划建设、审核分配、监督管理及转让退出等多维度进行全面解读。
#01.
中国保障性住房发展历程
我国保障性住房整体上可分为出售型、出租型和安置型三大类，出售型保障房包括经济适用房、 两限房和共有产权房，出租型保障房包括廉租房、公租房和保障性租赁住房，安置型主要指棚改安置房。
图：中国保障性住房发展历程
1、经济适用房：主要建设于2007年之前，2013年以后逐步取消
1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出发展经济适用房，限定购房对象为具有一定支付能力的中低收入家庭。经适房是我国保障房体系的开端，是2007年之前我国保障房的主要形式，截至2006年底，累计建设1400万套。
经济适用房由政府无偿划拨建设用地、按政府指导价定价，且推出的早期无面积限制、不存在限购、购买分配规则不透明，没有统一的建设规范，完全由各地政府自行决定，甚至出现单套面积达到200平米的“豪华型经适房”。这使得很多城市的经适房并没有真正覆盖到需要经适房的中低收入住房困难人群。于是政策调整发展方向，从2007年开始逐步试点推广的“两限商品房”，即限房价、限套型的普通商品住房。
2007 年开始，经济适用房建设速度明显放缓，2013年底住建部宣布经济适用房供应将逐步减少，直至完全取消。两限商品房主要集中在北京、广州、南京、成都等一线城市，2007-2010是建设高峰期。
2、共有产权房：2018年开启建设热潮，主要集中于北上广一线城市
2007年江苏省淮安市率先开展共有产权住房的探索，2014年国家住房与城乡建设部召开座谈会，明确将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市列为全国共有产权住房试点城市，同年住房和城乡建设部等六部委发布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》。多地区的经适房和两限房建设逐步退出，部分地区开始探索将经适房、两限房与共有产权房进行并轨。自此，共有产权房作为我国住房保障体系中的重要组成部分，正式开始发挥其保障、调节住房市场的作用。
近年来，探索发展共有产权房的城市不断增加，目前已有超过20个城市出台共有产权房相关政策，多个城市表示将研究探索、发展推进共有产权住房。但从建设体量来看，主要集中于北京、上海、广州等一线城市，二三线城市建设体量较少。
3、棚改安置房：2008年开始向全国推广，2010-2018年体量攀升
2008年，中央政府将棚改纳入保障性安居工程，此后全国各地开始了大规模的棚户区改造工程。根据国务院公开文件统计，2008年-2014年，全国总计改造完成了2080万套棚户区，而2015-2018年，全国棚改开工量分别为601万套、606万套、609万套、626万套。
棚改安置政策也随着经济社会形式的变化不断进行调整，从实物与货币安置相结合、到实物安置为主，再到货币安置为主，中国棚改经历了轰轰烈烈的十年。但货币化安置的比例提升也深深影响了房价的走向。从2019年开始，全国棚改开工数量连续三年下降。2021年开始,棚改拆迁逐步退出了历史舞台,取而代之的是旧改。所谓旧改,就是在不大拆大建的基础之上,对20年房龄以上的老旧小区进行改造,比如粉刷内外墙,加装电梯、更换老旧管道等。
4、廉租房和公租房：2010年之前以廉租房为主，2011-2014年是公租房建设高峰期
1998年，国务院印发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出发展廉租住房。廉租房租金由政府统一定价，普遍低于市场租金水平，保障对象早期为城镇最低收入家庭，后拓宽至城市低收入住房困难家，保障形式包括实物配租和货币补贴两种。
2010年，针对部分地区保障房政策覆盖范围较小、可供出租房屋供应不足，导致中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题，住建部等7部门提出《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公租房正式进入保障房体系。2011年，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，公共租赁住房进入快速发展阶段。2013年，住建部等三部门发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》要求从2014年起公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，统一轮候配租，房源统一按公共租赁住房分配和管理。截至2014年底，我国公租房（含廉租房）建设总套数达到1660万套。此后， 公租房建设逐步减少。
5、保障性租赁住房：“十四五”时期住房建设重点，将迎来近千万套爆发增长
近年来，大城市“住房难、住房贵”的问题日益突出，“十四五规划”提出“以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题”。2021年7月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，并首次明确了今后我国的保障性住房体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体。
住建部表示“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点，并提出40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。除住建部重点监测的40个城市外，部分省份还增加了重点发展保障性租赁住房的地市，全国目前已有超60个城市被纳入，预估“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将达到800万～900万套之间。
目前全国各地保租房建设如火如荼，2021年既定目标已超额完成，部分城市表示也已提前完成2022年筹建目标。
#02.
北京共有产权住房发展历程及支持政策
共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。从定义可以看出，共有产权住房的定位是介于基本住房保障与市场化商品住房之间的一种具有政策扶持性质的商品住房，兼具保障民生和调控市场功能，具有保障房和商品房双重属性。
2017年住房和城乡建设部发布《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》鼓励北京、上海进一步开展共有产权住房试点。2017年9月，北京出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》从土地供应、建设标准、准入门槛、销售定价、产权份额划分及转让、监管等方面做出规定。同时明确，自2017年9月30日后未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的均按《北京市共有产权住房管理暂行办法》执行，并提出今后5年将完成25万套共有产权住房供地的目标。自此，共有产权住房成为北京保障房体系的重要组成部分，也标志着北京市“保基本、分层次、广覆盖”的住房供应体系进一步完善。随后围绕共有产权住房的相关配套政策陆续出台，包含规划、建设、销售、使用、退出以及监督管理等方方面面。
表：北京共有产权住房相关政策梳理
信息来源：公开资料整理
#03.
北京共有产权住房制度设计及发展特点
共有产权住房制度设计主要包括“分、供、管、退”四个方面，即筹建、分配、监管、转让。北京市共有产权住房试点工作开展以来，配套政策不断完善，建设和配售持续发力，供地、建设、审核、分配各个环节不断落细落实。近年来，北京市共有产权住房为数万户家庭提供了温暖的港湾。
1、 筹建：单列用地计划，国企开发为主，从以中小套型为主到鼓励多居大户型转变
在供应和选址方面，北京市有关部门在土地供应计划中单独列出共有产权住房用地并优先供应，结合城市功能定位和产业布局选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。
在筹建方式和开发主体方面，北京共有产权住房以新建房源为主，包括政府集中新建、房地产开发企业集中新建、商品住房项目配建、城市更新项目配建、企业自建等方式。开发主体以国有企业为主，民营企业为辅。2017-2022年8月北京共有产权住房申购项目开发主体中有85.53%是国有企业或其投资控股公司。
图：2017-2022年8月
北京共有产权住房申购项目开发主体性质
在建设标准方面，北京在全国率先发布共有产权住房规划设计宜居建设导则，率先建立保障房规划设计方案专家预审机制，从设计源头把控规划设计关，并率先实施保障房全装修成品交房。同时北京还适时对建设导则进行调整，去年市住建委联合市规自委发布了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（2021年版）》，对共有产权住房选址、配套、户型、面积等作出调整。
建筑面积从以中小套型为主到鼓励多居大户型转变，2021年版《导则》充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求，大力倡导多居室精细化套型设计，适度设置紧凑型两居室套型。中心城区新建项目将执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米；取消了其他区套型建筑面积90平方米以下户型占建设总量70%以上的户型配比要求。
根据北京市住房和城乡建设委员会网站信息，从2017年北京市第一个申购的共有产权住房项目-首开保利锦都家园至2022年8月，共有76个共有产权住房项目开放申购（申购次数114次），累计开发申购房屋共102869套（包含部分二次申购房源）。从时间分布来看，主要集中于2018-2020年这3年，2020年之后大幅下降。
图：2017年-2022年8月
北京市共有产权住房申购项目分布情况
从城市内部板块来看，大兴区、顺义区、通州区及房山区为承接中心城区适宜功能和人口疏解重点地区，开放申购的共有产权住房体量较大，均超过1万套。
图：截至2022年8月北京市共有产权住房申购项目分布情况
注：数据来源于北京市住房和城乡建设委员会网站，仅包含已开放申购项目
发展共有产权住房是北京深化住房供给侧结构性改革的重要举措，有利于引导居民形成梯级消费理念，加快构建购租并举的住房制度，建立完善符合首都特点的住房基础性制度和长效机制，推进住有所居目标实现。根据《北京市“十四五”时期社会公共服务发展规划》，“十四五”时期，北京将新增各类居住用地5000公顷、供应各类住房100万套左右。其中，对应新增共有产权住房供地占比不低于15%，也就是15万套左右，平均每年约有3万套的供应。
2、分配：精准扶持刚需无房家庭，兼顾户籍家庭和非户籍家庭
在供应对象方面，精准扶持刚需无房家庭，兼顾户籍家庭和非户籍家庭。外来人口也是北京城市建设、社会发展的重要力量，因此，北京政策明确共有产权住房的供应对象为本市户籍无房家庭和符合限购条件、稳定就业的非京籍无房家庭，并要求拿出不少于30%房源，面向符合条件的非京籍家庭配售。
在销售定价方面，共有产权住房项目的销售均价应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定，销售均价在土地供应文件中予以明确，价格浮动范围为±5%。
在产权比例方面，个人产权份额参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定，在实际操作中基本按照不低于50%进行控制。政府产权份额原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。政府份额对应的住房使用权无偿让渡给购房人。
在申购方式方面，共有产权住房申请审核和配售采取项目登记制，不搞轮候，实行网上申购，符合条件的家庭登录网站提出项目购房申请，市住房城乡建设委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等各部门数据联网进行审核。并实行以区为主进行分配，优先供应本区户籍和本区就业人员，促进职住平衡，同时强化房源建设市级统筹，结合不同区域申购需求试行跨区分配。如为缓解中心城区住房供需矛盾，北京市有关部门指导东城区、西城区做好调配房源的配售工作，通过统筹调配房源、配售政策调整等多种方式，引导中心城区人口向新城转移。
3、监管：不得分割转让产权份额，探索出租管理新模式
在公共服务权益方面，共有产权住房属于产权类住房，在教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益与购买商品住房政策一致。
根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人，不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。但现实中总有因家庭成员就业、子女就学等原因临时改变住所，导致房屋闲置，需要出租的，因此，北京允许共有产权房按规定出租，并于今年3月份发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（以下简称《通知》），对出租管理规定进行细化。
《通知》规定，共有产权住房租赁活动应统一通过市级代持机构建立的网络服务平台办理，包括住房出租意向登记、出租使用协议签订、住房情况核验、住房信息发布、租赁合同网签、租赁登记备案等。租金若低于代持机构确定的市场租金标准，代持机构可优先租赁住房，鼓励优先面向本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租，政府按产权份额收取定额收益，中介不得擅自代理共有产权房出租。
关于代持机构，各区人民政府确定一家代表政府集中持有本区共有产权住房政府产权份额的保障性住房专业运营管理企业（基本是本区保障房公司或其下属公司），共有产权住房政府产权份额单独核算管理，该企业未经批准不得参与商业性房地产开发经营业务。北京市级共有产权住房代持机构为北京保障房中心有限公司。
表：北京共有产权住房代持机构
信息来源：政府官方网站
允许租赁是共有产权房与经适房、公租房等其他保障房最大的区别。从北京市共有产权住房租赁服务平台发布信息来看，截至6月底，共收到出租申请200条，审核发布出租信息146条，租金定价略低于市场价。
4、转让：一定期限后可封闭流转
购买了共有产权住房，将来如果有换房需求，该如何顺利退出？是许多共有产权房业主和观望者非常关心的问题。
目前国内共有产权住房在取得不动产权证一定期限后可转让，转让方式分为封闭流转和上市交易两种，北京禁止共有产权住房转商品房，实行定向封闭流转。根据2017年9月30日开始实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年后可按市场价格转让所购房屋产权份额，代持机构具有优先购买权，代持机构放弃购买的，要求转让对象为其他符合共有产权住房申请条件的家庭。封闭管理、内部流转，打消投资投机空间，切实让住房回归居住属性，对稳定房价、促进房地产市场健康发展具有重要意义。
但目前北京市共有产权住房具体细化的转让交易程序与规定还未有政策明确，据悉，未来五年北京将出台市场交易程序细则，促进共有产权住房资源在无房家庭间有序流转。
#04.
小结
购房置业方能安居乐业的想法植根于很多中国人的心中，然而近年来我国房价持续高企，让很多中等收入家庭望而却步。共有产权住房模式，可以有效降低住房所有权进入门槛，显著提升家庭购房支付能力，且可抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。而与公租房相比，共有产权住房有利于减少政府财政支出和对有限财政资金的长期占用，提高住房保障体系运行效率和可持续性。
经过几年的探索实践，北京市共有产权住房制度设计及配套不断完善，已为数万户家庭提供了温暖的居所。“十四五”期间，北京将持续发力共有产权住房，预计建设15万套左右，助力更多居民实现“住有所居”。
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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