文：韬略哥 楼市参考
3月21日，据国家发展改革委官网披露，《西安都市圈发展规划》正式获得批复。
这是继南京、福州、成都、长株潭都市圈后，国家层面批复同意的第五个都市圈规划，也是目前西北地区唯一一个。
作为都市圈核心中的核心，西安可以说深受投资者的关注，今天我们就来深入地聊一聊，西安楼市的未来潜力如何，房子到底值不值得买？怎么买？
01
我们先来看看西安近段时间的楼市表现。
据链家房产数据显示，2022年2月西安二手房成交17.54万㎡，环比上涨173%，成交均价15285元/㎡，环比下降4.2%，同比上升1.8%。
新房抬头，二手房成交持续缩水，是近一年来西安楼市的重要特征。
去年西安发布二手房指导价之后，购房者就已经开始将目光从二手房转向了新房市场，需求被压制也导致西安二手房库存量不断攀升。
从总体的数据来看，去年2月份整个西安挂牌房源量是8.4万套左右，到今年2月底，西安二手房挂牌房源量已经10.8万套，逼近11万的大关。
下图是2022年全国主要城市二手房挂牌量排名，截至3月29日，西安二手房挂牌房源数为104189套，人均挂牌套数为80.4套/万人，位居全国第12位。
从价格变动情况来看，指导价出台较多曲江、未央、浐灞、经开等板块，挂牌价出现了明显下降，长安、西咸新区等指导价出台相对较少的片区 ，价格则出现了一定幅度的上涨。
这种分化局面，也从侧面反映出西安楼市的政策敏感度比较高，那么今年西安是否会放松调控呢？
现在全国楼市都处于一个“纠偏”阶段，很多城市都在积极救市，比如郑州出台的“郑19条”，哈尔滨取消限售、废止楼市调控文件，苏州房贷大幅度降息等等，手笔都非常大。
3月29日，深圳还传出了“上调二手房指导价3%-5%”的消息，这也让不少关注西安楼市的人看到了希望。
毕竟西安二手房指导价就是紧跟深圳出台的，而且从效果上看，西安二手房成交量也是持续低迷了大半年。
本号认为，未来西安放松楼市调控的可能性比较大。
一是目前西安还没有出现明显利好政策，可以操作的空间比较大；
二是西安二手房库存量急需消化，政策压制之下西安商品房去化周期已经超过25个月，这对一个城市的楼市平稳发展十分不利。
不过需要注意的是，就算未来西安出台楼市放松政策，部分前期存在炒作嫌疑、价格虚高的二手房房源也很难有翻身的机会。西安二手房市场在未来一段时间内会进入平稳期。
楼市现状如此，未来西安是否值得买？
02
虽然目前西安楼市的表现比较平淡，但我们认为主要原因是调控政策以及疫情影响，具体判断一个城市值不值得买，还得看城市的未来潜力。
我们在以往的文章中反复强调，判断一个城市楼市价值的标准是：人口有显著增量的高级别城市。
作为陕西省会城市，西安是九个国家中心城市之一、“一带一路”国家战略中的重点城市，在城市级别上毋庸置疑。
从发展的基本面上来看，西安不仅掌握着整个陕西 省的“人脉”，更是汇聚了经济发展的“钱脉”。
据第七次人口普查数据显示，2010年至2020年十年间，西安市人口增长了448.52万人，是陕西省内人口增长最好的城市。
另据国家统计数据显示，2021年西安市GDP总量为10688.3亿元，占全省GDP总量的35.9%，比重排名全国第五。2021年底，西安市资金总量预计占全省比重也将超过5成。
这意味着，至少在5到10年之内，西安依旧是陕西省内最具发展价值的城市，也是最有发展潜力的城市。
说到西安的发展潜力，“西咸一体化”也是一个绕不开的话题。
“西咸一体化”从提出到现在正好20年，过程中一度出现过“西咸合并”、“三分咸阳”的论调。本号认为，西安—咸阳行政合并基本无望。
此次国家发改委对“西安都市圈”批复函中强调：
加快西安—咸阳一体化发展，积极推动基础设施互联互通、产业分工协同协作、公共服务共建共享、建立健全同城化协调发展机制。
在发展“西安都市圈”大背景下，西安和咸阳之间，更多的是要形成产业互补，协调发展，而不是“融合发展”。
日前，国家发改委印发的《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中，更是直白地宣告了“撤县（市）改区，省会扩张”的时代结束了：
慎重从严把握撤县（市）改区，严控省会城市规模扩张，确需调整的要严格程序、充分论证。稳慎优化城市市辖区规模结构。
不过，就算“西咸合并”和“三分咸阳”成为泡影，在都市圈内协同发展的背景下，“西咸一体化”的地位肯定会不断加深。
作为都市圈中最核心的城市，西安的未来发展潜力也将得到非常显著的提升。
03
西安正式迈入都市圈时代，对购房者在区域选择上也提供了一个方向。
《西安都市圈发展规划》中提出：
未来西安将围绕构建“一核、两轴、多组团”的空间发展格局，着力推动都市圈基础设施互联互通、创新协同高效、产业分工协作、改革开放协同推进、生态环境共建共治、公共服务共建共享、文化传承发展、城乡深度融合。
在西安都市圈的初步规划中，“一核”为西安都市圈核心区，包括西安主城区，咸阳主城区以及西咸新区。
不难发现，西安主城区的地位还是非常高的存在。切入西安楼市，首选主城区。
像城内、城东、城南这些片区人口、产业集中，居住配套、学校方面也相对成熟，不过房价确实贵，有能力的购房者可以考虑。
此外，西南方向的高新区，东南方向的曲江新区，也是非常不错的选择。
（图片来源：房天下）
曲江目前可以说是西安楼市的顶流之一， 周边高校，文化科研等院所密集，而且曲江是以文化和旅游产业为主导的城市新区，居住环境上有保障，值得家改善家庭考虑。
高新区，技术产业多，像什么软件新城，CID 中央科创区都在这边，高收入人群多，利于房价增值保值，中长线投资值得考虑。
东部的浐灞，主要是发展的全运会，奥体中心，会展中心，环境没问题，但问题是高附加值产业少，如果手头有钱，只考虑宜居性的问题，是个不错的选择。
如果考虑更长线的价值，那么西咸新区值得看好。
作为西安都市圈的核心区之一，西咸新区在发展地位上和西安主城区，咸阳主城区在同一档位上，未来发展潜力非常强。
西安市“十四五”规划中，西咸新区还是西安市“西融”战略的重要支点，配套在路上，而且还是西安科创核心区域，产业有保障。
其中，沣东新城可以说是目前西咸新区里潜力最高的板块之一。
行政上沣东新城由西安市管理，位置上靠近西安传统中心区，配套落地的能力就有了保障，更重要的是产业上有商务，有高新技术，和传统中心区也比较配合。
虽然目前沣东新城限购，但是有句话说得挺好，限购更能体现区域价值，未来可期。