文：财侦探
来源：丽尔摩斯
龙湖智创生活有可能成为另一只千亿物业股吗？
刚刚向香港联交所递表，龙湖智创生活就引发了市场巨大的热情，它的市值会不会破千亿成了坊间热议。
2021年，坐上风口才一年多，物管行业就开始大洗牌，市值大缩水之后，只剩下碧桂园服务市值过千亿港币。低迷的市场氛围下，一家优秀公司上市有助于提振行业信心。因此，业界对龙湖智创生活上市充满期待。
龙湖智创生活是龙湖集团推出的新品牌。1月7日，龙湖宣布将物业服务和商管板块打包，以新品牌“龙湖智创生活”于港交所递表。据招股书，龙湖智创生活业务涵盖为居住空间、商业空间、产业办公等广大城市空间提供物业管理服务。
这不是一家常规意义上的物管公司——龙湖不仅有高美誉度的住宅物业服务，还有高护城河的商业物业运营管理。能力优秀且全面，目前唯一能类比的上市公司就是华润旗下的万象生活，但是规模上龙湖智创生活比万象生活大。万象生活的市值约800亿港元，业界预期龙湖智创生活的市值将超过千亿港币。
出生注定就是优等生的龙湖智创生活，在物管行业的地位举足轻重。20年磨一剑，持续追求高质量发展，龙湖已经又造出一艘巨轮，在房地产下半场乘风破浪。
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“物管+商管”双轮驱动
当前香港资本市场上，纯物管类公司市盈率普遍较低，大多已经低于10倍，一些待上市物企预期15倍PE也无人问津。而商管估值相对较高，即使市场已经调整，商管类公司也有20倍以上PE。
但是，华润万象生活的市盈率独占鳌头，截至2022年1月10日收盘的动态市盈率为56倍。主要原因在于，它运营管理着国内目前优质的购物中心系列华润万象城。万象生活也有住宅物管服务，但优势并不明显。
同样，以“物管+商管”双轮驱动的龙湖智创生活这次递表，最大的亮点也在于其商业运营业务。尽管龙湖的物业几乎就是高端物业的代名词，在业界和业主心中有极高的美誉度，但相比龙湖商管的高壁垒、高利润率以及广阔的前景，龙湖物管的优势也就只能做绿叶了。
招股书显示，龙湖商业运营及物业管理服务毛利率为35.3%，超过住宅及其他非商业的物业管理服务25.3%的毛利率水平。在收入结构上，龙湖智创生活住宅及其他非商业的物业管理服务，对收入的贡献率从89%下降到77.4%，商业运营及物业管理服务，对收入的贡献率从11%提升至22.6%，未来商管的占比还会进一步提升。
早在2002年，龙湖集团便开辟了商业地产投资航道。经过近20年的积累，龙湖围绕“天街”、“星悦荟”核心品牌构建了优质的购物中心，龙湖智创生活的商业运营及物业管理服务也由此发展而来。
根据招股书，截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，管理面积580万平米。这些项目中有54个位于一二线城市，占比高达90%。单以一二线城市在管面积占比计算，龙湖智创生活行业排名第一。在此基础上，龙湖智创生活手握68个商业运营储备项目，为之后的业绩增长提供了蓄力。
龙湖商管的运营能力，以下几组数据能够说明。据招股书披露，2019年、2020年及截至2021年9月30日止九个月：在管购物中心的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿；在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元。
以龙湖2020年每家门店的日均客流计，在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第二；按平均出租率计，在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第三。
中信证券研报中提到，商业地产业务对龙湖的意义不只是资产，更是培育商管能力的孵化器，随着公司开始探索委托管理其他业主的项目，预计一二线城市的定位，超过绝大多数同业的规模，都将成为公司商管业务价值的保证。
从2002年到2022年，龙湖用近20年的商业运营经验沉淀，形成了专业而强大的运营能力，构建了优质的商管组合，无论是规模还是能力，龙湖都形成了很高的壁垒。
随着经济的发展，商业地产的空间则越来越大。据平安证券预测，2030 年中国购物中心销售额将达到9.6 万亿元，租金规模将达到1.3 万亿，商管作为购物中心的管理运营方，拥有广阔的市场前景。在商业运营上具备竞争力的龙湖智创生活，已经在房地产下半场获得了一张极具优势的入场券。
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五力俱全的“新物种”
虽然是“物管+商管”双轮驱动，但龙湖智创生活却不是物管和商管的简单相加，而是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的 “新物种”。
在房地产行业，龙湖智创生活也是一个“新物种”。房企在规模、速度、赚钱能力等方面上不可能兼顾，但是龙湖智创生活却是五力俱全——
首先是盈利能力优秀。根据招股书，截至2021年9月30日，龙湖智创生活净利率达到15%，处于行业顶尖水平，极具竞争力。
如此优秀的盈利能力，与龙湖集团坚定的一二线城市布局有关。龙湖智创生活位于一二线城市的物管项目面积为1.64亿平方米，占比约77%，商管项目一二线城市占比高达90%。一二线城市的物业管理费及购物中心租金明显高于低线城市，因为这里经济发达，人们的消费能力也更强，对物管的水平要求也更高。此外，一线和二线城市人口还在稳步增长，2016年至2020年复合年增长率达到2.7%和3.7%，这为龙湖物管和商管的发展提供了动力。
其次它具备高成长力。招股书显示，截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元，净利润分别为6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元，营收净利润均呈现快速增长趋势。
目前，大量物管公司业务过度依赖母公司，母公司几乎就是业务的天花板。但龙湖不同，。截至2021年9月30日，它来自独立第三方住宅及非商业物业在管建筑面积占比59.8%，已经超过了母公司的贡献，这说明龙湖智创生活的物业管理能力在市场上获得的认可程度越来越高。
2021年9月，龙湖智创生活的商管服务也拓展到龙湖生态体系之外，为武汉湖里特色商业街提供运营管理服务。商业地产的专业化运营趋势越来越明显，很多不具备运营能力的小型公司都在寻求专业能力强的专业化公司合作，龙湖商管具备明显优势，这让它的高成长具备可持续性。
而无论是盈利能力还是高成长性，都来自于龙湖智创生活卓越的服务力。物管和商管大类上都属于服务行业，服务能力是核心竞争力。来自第三方赛惟咨询数据，龙湖业主满意度连续12年超过90%，龙湖住宅及非商业物管合约留存率高达92.9%，购物中心物业管理服务合约的留存率2020、2021年连续达到100%。
龙湖智创生活的服务体系日渐成熟，在用户端赢得良好的口碑，从而运营和管理的空间与业态越来越丰富。除了物管和商管，广州市白云区图书馆、晋江市社会福利中心、四川外国语大学等，都成为龙湖智创生活的用户。
在很长一段时间内，物管行业的发展都比较初级。但是龙湖非常重视科技赋能，在科技力上领先。
过去几年，每年将净利润的10%拿出来投资科技的龙湖，已经把人效做到了行业第一。据招股书显示，2020年龙湖智创生活人均在管面积9300平方米，人均创收达到了34.66万元。
龙湖很多优质服务背后，都有科技之力。比如龙湖物业垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个，不能留存超过5分钟，这么精准的服务背后是龙湖的物联网系统在发挥作用。在商管上，龙湖智创生活采用八大在线数字工具，提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的“商户在线”、协助资产管理决策的“资产在线”等，将线下客户流量实现在线化。
龙湖智创生活还有一个显著特征就是协同力。龙湖智创生活已经成为龙湖集团与庞大客户群体之间稳定联系的纽带。龙湖商管与物管合并之后，基于购物中心网络，龙湖智创生活可以推动不同业务之间的协同效应，以此触达更丰富的产品、服务、便利，从而提升客户满意度与忠诚度。
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龙湖加速了
很多人好奇，为什么龙湖会在物管行业比较低迷的当下选择上市，而对2020年的风口不为所动？
答案很简单，那就是龙湖紧跟着自己的节奏，而现在它要加速了。
龙湖一直是一家颇有战略定力的公司，在前几年房地产狂飙突进时，它一直保持着理性和克制，2020年物业坐上风口时它也一样。这都为它今天的加速蓄积了更强大的能量。
2021年房企频频暴雷，退潮时刻到了——这是最坏的时刻，也是最好的时刻，一些优秀的公司将脱颖而出。无独有偶，房地产行业另一位优等生万科，也在不久前宣布旗下物管平台万物云将寻求上市。
无论万科还是龙湖，在财务上都很稳健，尤其是龙湖，已经连续5年处于绿档房企。根据财报，2021年上半年龙湖集团平均融资成本仅为4.21％，在房企债务危机不断、融资成本飙涨的时刻，龙湖的稳健显得尤其难能可贵。
显然，无论万科还是龙湖，它们此时上市应该有一个共同的目标，那就是并购。
从行业发展的角度看，一方面物业行业目前正处于快速整合发展的阶段，2021年全年累计收购金额再创新高达到340亿，其中已上市企业在过程中发挥了巨大的推动作用，这些企业的资金多来自于IPO、配售及发行可转债募资。而经过2021年房地产债务危机的持续发酵，很多资产的价格已经很低，对于那些稳健而资金充裕的公司来说，这正是并购的大好时机。
其实，申请上市之前，龙湖在并购上的诉求已经非常明显。克而瑞物管统计，其全年收并购动作累计花费42.89亿元。一方面，企业通过对无锡九龙仓物业、北京祥和物业等标的的收购，持续加强在中高端住宅业态的布局；另一方面，通过对亿达服务、楷林商服的收购，为企业在产业园区、中高端写字楼等业态上做补充。
在行业关键期，龙湖智创生活通过IPO扩充筹资渠道，有利于企业在收并购或是新业务拓展时尽情发挥，对于未来成长将更添保障。
由此，强者恒强的态势将被强化。据招股书显示，龙湖智创生活本次IPO募集的资金，在未来一至两年将用于持续提升数字化运营及人工智能物联网(AIOT)的核心竞争力，以使客户享受更好的生活及购物体验。也就是说，龙湖将加大科技方面的投入，在科技赋能上也将加速。
在行业阳光灿烂时，龙湖已经修好了屋顶，把各种能力短板补齐。现在，行业回归健康发展，龙湖早已做好了准备，它花了20年打造的一艘巨轮，正要扬帆启航。
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