中国的房地产行业有泡沫吗？这几乎毫无疑问，当然是有。据统计，中国2018年的房地产市值达到了65万亿美元（450万亿人民币），另外根据Zillow Research的数据，美国在2019年底的住房总市值是33.6万亿美元，中国房产的市值早已超过了美国。
随着越来越多的投资者、刚需、中产加入到房产投资的游戏中，我们不得不考虑一下房产泡沫问题。尽管几乎所有人都不相信自己会成为这场接力游戏的最后一棒，甚至坚信泡沫永不破灭，但想到1990年的日本和2008年的美国，房产泡沫破灭的时候，房子变成了负资产，无数家庭流落街头，房产泡沫问题不得不让人直视。
无家可归的美国人（图片来自网络，侵删）
房产泡沫是复杂的问题，难以界定，通常也只有在它破灭的时候，人们才知道原来真的有泡沫。不同城市的泡沫情况也各不相同，我们从租售比中窥视一下杭州的房地产泡沫，看看杭州的租售比在全国属于什么水平，哪个区域板块是泡沫之最，哪个楼盘的租售比最低呢？
房屋租售比是一个简单直观的概念，“房屋租售比 = 每平方米建筑面积的月租金/ 每平方米建筑面积的房价”。便于理解，我们通常把租售比转换成售租比：“房屋售租比 = 每平方米建筑面积的房价 / 每平方米建筑面积的月租金”。它的含义是在当前房价和租金不变的前提下，仅靠出租，多少个月可以收回投资。国际上一般认为，如果售租比在200-300个月（16-25年）之间，就说明这个区域的房地产运行良好。则售租比越大，则说明这个区域的房地产泡沫的潜在风险越大。
我们取21个城市的最新的二手房挂牌和出租挂牌的房源为数据（超过220万条数据），以售租比的中位数作为城市的售租比进行排名，没有一个城市是在200-300的区间内的。
最新21个城市售租比排行榜
厦门以821个月位居第一，上海（792），青岛（758），天津（742），苏州（729）紧随其后。而杭州在21个城市中处于中游水平，以677（56年）排名第九。
细分到区域，仍旧没有一个区域是在200-300以内，余杭和临安区以812和797分列一、二，售租比最低的是滨江区和钱塘新区。
杭州区域售租比排行
余杭区在二手房单价中位数在27763元/㎡，但是租金却很低，只有37.14元/㎡/月（以89方算，每个月只能租到3300元）。临安的情况也类似，单价是22951元/㎡，租金只有32.61元/㎡/月。相反，滨江区的二手房价格在37833元/㎡，但是租金高达76.52元/㎡/月，89方的月租金高达6800元。这也难怪，一方面由于滨江区的房子相对比较新，并且滨江区主要以高科技产业为主，根据杭州市统计局的数据，滨江区是杭州市平均收入最高的区域，好的房源以及好的产业大大提高了租金，也稀释了泡沫。
再次细分到板块，在板块地图中，我们用颜色的深浅表示售租比的高低。售租比高的区域主要集中在西南角（闲林、留下、小和山），东北角（丁桥、笕桥、九堡），高教区（文教、学军）以及大江东。
杭州板块售租比地图
文教区由于有附加价值（学区），二手房价格很高（学军11万/㎡，文三10万/㎡），租金也不低（学军75元/㎡/月，文三74.95元/㎡/月），过高的售价导致其售租比特别高，毕竟租房并不享受其附加价值。而闲林、小和山、大江东、星桥、闻堰这样的区域的售租比比较高的原因还是在于租金太低，平均不到30元/㎡/月的租金。
杭州板块售租比详细信息
据调查，租房者的主要考量是租金和交通，而对于附近没有工作配套并且交通不便的版块来说，租金低也是理所当然，而这样的板块购房需求量也会非常局限，如果售价过高，它的泡沫风险就会过大，当泡沫破裂的时候，这些偏远的板块就愈加没人接盘，因此对于这些租金低但售租比过高的板块，要格外小心。
学区房往往还是有非常好的配套，而通常户型也较小，因此租金单价也不低。但是它的价值非常依赖于政策，尽管政策变化的风险很小，但是一旦学区政策变化，学区房的高售租比将会瞬间变成泡沫，并且破裂。
根据国际经验，售租比<300个月（25年）则认为是运行良好，但是>1200个月（100年）将被认为有很大的泡沫风险。我们将杭州的小区租售比分为<300（绿色）和>1200（红色）投影到地图上。（去除挂牌房源<5的小区以提高数据可信度）
<300和>1200售租比小区分布地图
杭州共有56个小区的售租比<300个月，主要集中在市区、下沙和滨江，并且几乎都是商业性质的房源。有117个小区的租售比>1200个月，集中在闲林和丁桥。
西溪山庄麓云苑以2045个月（170年）位居第一，西溪山庄麓云苑其实位于闲林，尽管有山有水，自然环境不错，但闲林板块距离主城区太远，配套的缺失和交通的不便，导致租金很少。而城北商贸园又俗称温州村，是一个比较特殊的小区，它楼下几乎都是商铺，狭小的过道看上去与外面的城市格格不入，尽管生活方便，有市井气息，但居住体验较差，这也导致了它的租价尤其便宜，仅仅15.51元/㎡/月。
售租比Top小区详细信息
学区房中，学紫学区房冠苑小区以10.2万/㎡的单价，60元/㎡/月的租价，售租比也达到了1680（140年），另外一个学紫学区房耀江文鼎苑的售租比也超过了1500。而学军小学本部的学区房文二新村的售租比也达到了1643（137年），文二新村由于面积较小，租金单价也相对较高。由此看来，学区房中，学军小学紫金港校区的价格较高，泡沫风险也相对较大。
尽管租售比并不能完全反映房地产行业的泡沫情况，但从数据上看，杭州的泡沫在全国仍处于前十，而有高新产业、良好配套以及好的居住体验的区域板块，泡沫风险会远远小于偏远无配套的区块。我们购房者在买房的时候也应该对比一下同区块不同小区的售租比情况，比较容易买到相对优质的房产。而对于售租比太高的小区（尤其>1200的小区），购房者则应该思考一下，到底是售价虚高了，还是租金太低了，若是租金太低了，则需要格外小心，是否小区比较特殊还是居住体验比较差。
免责声明：本文谨代表小熊猫的个人观点，不可作为购房或者投资的依据。