今天一大早，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。

回顾：

总体上看，新政策进一步封堵了炒房获利空间，并满足无房家庭的自住购房需求。

《通知》主要在5个方面进行调控：

1、落户杭州不到5年限购1套，赠予他人满3年才能买房，被赠予纳入限购范围。

2、中签率小于或等于10%，自不动产证之日起限售5年。认定为热点楼盘，且无房户优先购买的商品住房，自不动产证之日起限售5年。

3、二手房增值税征免年限，由2年调整为5年。

4、在杭州限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房户。

5、从今天起，高层次人才转让限购范围内住房的，需无自有住房满3年。

《通知》自发布之日起施行，原有政策与其不一致的，以《通知》为准。

其实，大家对于杭州楼市新政的出台，都早有准备。

日前，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。

倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。

1月21日、1月23日，上海、深圳分别出台了有关促进房地产市场平稳健康发展的措施。

而从目前的调控来看，加强对购房资质的审查、强化差别化信贷政策以及对二手住宅交易税费的调整等，均是短期内即可见效的政策工具。业内普遍认为，新的调控将有效抑制市场过热。

房住不炒。应该看到，加强调控、抑制投资投机性需求，针对的更多是“不炒”；切实有效解决大城市居住问题最终依赖的还是“房住”，让居民们“有房住”。

杭州作为新一线龙头城市，城市发展迅猛， 2020年，杭州财政收入达2093亿，同比增长6.5%，排名全国第五，增速排名第一。

2020杭州房地产市场表现依旧亮眼，全年推盘860余次，近12.8万套新房源入市，萧山、余杭为供应主力，67万人次登记，平均中签率19%.从项目中签表现来看，共16个项目中签率低于3%，融创城以0.5%中签率创下杭州历史摇号最低记录，西溪公馆两次开盘合计近6万登记人次创造历史。

2017-2019年，杭州在各城市争取人才大战表现亮眼，人口净流入分别为28万人、33.8万人、55.4万人，今年预计在50-70万人。

杭州2020年新房供应量15.3万套，今年预计供应量12万套左右，供应量将不可避免下降。

杭州楼市从年初开始，粉盘齐开，中签率频频降到个位数，市场热度居高不下，预计年后3月份的市场将更加火热。

房住不炒，调控政策的到来，也能让杭州楼市更加理性，回归住房本质。

针对《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，杭州住保房管工作人员也进行了解读。

1、出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称本《通知》)的目的是什么？

本《通知》主要是为了认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，保持我市房地产市场平稳健康发展。

2、如何进一步加强住房限购？

落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。满5年的认定标准为自购房意向登记之日起前5年内户籍连续在本市范围。

落户本市非限购范围的，购房资格仍按“落户满2年方可在限购范围内购买住房”执行。

关于落户满5年的要求，夫妻双方只要一方满5年即可。

将限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房，受赠人家庭须符合本市的现行限购政策(不含遗赠)。3年的起算时点以不动产证登记时间为准。

在本《通知》发布前，符合以下情形之一的，仍按原政策执行：

（1）已参与新建商品住房项目公证摇号公开销售意向登记的；

（2）购买无需摇号销售的新建商品住房、二手住房且已办理合同网签备案的；

（3）购买无需摇号销售的新建商品住房、二手住房，未办理合同网签备案，但已签订认购协议并能提供定金或购房款转账有效凭证的(不含现金支付)；属于此类情形的，应当在2021年4月30日前申请合同网签备案。

（4）赠与住房已受理不动产证登记的。

3、如何进一步加强住房限售？

本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

以优先购买方式取得的热点商品住房，限售时间从“自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易”调整为“自取得不动产证之日起5年内不得转让”。

摇号中签率指项目该批次销售房源总数除以项目该批次摇号的购房家庭总数，以公证机构摇号结果公示的数据为准。

住房转让是指住房权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其住房转移给他人的行为。

本《通知》发布之日起领取预售证的项目按本规定执行，本《通知》发布前已领取预售证的项目按原政策执行。

4、如何进一步加强税收调节？

对本市限购范围内个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

即个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的，免征增值税。

5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。

个人住房转让合同网签时间在本《通知》发布之日前的，增值税征免年限按原政策执行；

个人住房转让合同网签时间在本《通知》发布之日后的(含发布之日)，按新政策执行。

本《通知》发布之日前，符合以下情形的，其增值税缴纳仍按之前政策执行：

（1）通知发布之日前已签订认购协议并能提供定金或购房款转账有效凭证的(不含现金支付)；属于此类情形的，应当在2021年4月30日前申请合同网签备案。

（2）对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的，法律文书的生效日期在《通知》发布之日前的。

5、无房家庭认定标准有何变化？

无房家庭认定适度放宽。2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。

“在本市限购范围内无自有住房记录满3年”指自购房意向登记之日起前3年内，在杭州限购范围内无自有住房不动产登记记录。

6、高层次人才优先购房有何变化？

本《通知》发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房政策。

经与杭州市委人才办沟通，审核省部属单位高层次人才“购房”申请时按新政标准执行。

在具体审核中，如人才名下有住房记录，在2021年1月26日（含26日）前转移房产的可办理认定；2021年1月27日（含27日）后转移房产的，3年后方能办理认定。

如人才名下无住房记录的，按原标准执行。

还有网友问，人才，已婚，房子属于老公婚前财产（房本上无名）。前阵子办理离婚，可以算人才无房吗？住保房管局工作人员表示，今天之前名下无房就可以，算人才无房。

专家解读

易居研究院智库中心研究总监严跃进：

从此次杭州升级限购政策的内容看，说明杭州在限购政策打补丁方面，是最全面的。

第一条其实是针对新落户人员的限购，防范通过新落户来进行炒房，通过施加落户年限，使得本地户籍购房者炒房空间减少。

第二条是针对房屋赠与情况的，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在也给了与管控。其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。这样操作，就使得通过赠送来回避限购的意义不大了。

其次就是加强限售政策，特别是本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。一些“买到就是赚到”的网红盘，后续也不能随意倒腾，这说明过去有购房者钻了限价的漏洞，进行了房源炒作。而以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让这条规定，让优购方式更加规范，防范借优先购房政策来炒房。这样做，也是端正优购购房的纪律，防范借优先购房来变相炒房。

在升级增值税方面，这一点是近期市场讨论较多的情况，即二手房转让的增值税增加的内容。

统计来看，目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。

这也是一个信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。鉴于近期上海增值税升级过程中出现的一些纠纷，这要求后续落实此类政策的时候，要防范房东随意把税费成本转嫁给购房者或下家。

此次政策还明确完善无房家庭认定，这其实就是对无房家庭认定标准的升级。“无房”的认定更为清晰。这个政策真正让一些刚就业的、确实无房产的人才等享受购房政策。以前那些先转让房产然后申报无房家庭，钻空子买房的，将来就不可能了。

在人才方面，对高层次人才优先购房的条件进行了约束。这里也是间接表示，之前有部分高层次人才可能也参与了炒房。

通过规定此类政策，防范部分人才通过转让住房来享受优先认购的政策。所以这也是后续全国各地值得关注的政策。考虑到后续各地城镇化发展以及人才引进的政策，要在人才住房方面进行政策调整。一方面要真正为人才提供更好的购房环境，另一方面也要杜绝此类“假人才真炒房”的乱象。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱：

关于杭州进一步加强房地产市场调控的通知，并不意外。

开年，长三角区域及珠三角多个城市收紧调控（上海、广州、深圳、杭州，合肥），7天5个城市调控加码，并不是代表着今年调控以收紧态势为主，更多的是落实中央“房住不炒”政策定位。

从杭州本次新政内容上，主要是加强限购、限售政策，增值税2改5，对无房家庭及高层次人才的定义更加严格。整体来说政策力度较为温和，也并未涉及打击假离婚，加强限贷政策，内容在其他城市也被多次提及，创新力度不大。短期会城市交易量有所下降，但对价格冲击不大，价格短期转稳。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院张燕江（副教授）：

从整体看杭州的楼市新政，核心就是一个稳字，整个政策目的明确，就是一个保持房价稳中有涨的态势。

为什么说稳中上涨呢？因为新政从年份和税率两点提出限购限售，不仅是对现在买房的人，还针对之前购房者，房屋持有不满5年就要交一个增值税，无形中是降低了市场上二手房的供应，也打击了短线投资炒房的人。

这个政策一下打掉了一部分需求，又打掉了一部分供应，那杭州楼市的流动性会在短时间内大量下降，整个市场被固定住。也就保持了一个稳。

第二从政策中也能看出人性化内容。增加了无房家庭的种类更加人性化。

不过整个政策对改善型群体比较不友好，受到影响较大。

戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光：

新政中，对于红盘10%中签率以下，5年内不能转让；通过人才渠道购房的5年内不能转让；以及增值税从2年提升到5年。这些都是增加投机炒房成本，杜绝短期投资炒卖行为的政策补丁。

新政很明确，就是让更多的真正刚需自住的人，能更容易买到房子。

将来，更多购房者对于红盘，会更慎重地去追捧，毕竟从你购买到你取得房产证之后的5年才，时间周期可能要7年左右。自住的刚需也许无所谓，但是如果只是希望通过红盘的价差获利的话，那7年时间成本，市场的变化，会让许多投资客却步，这也降低了红盘的热度。所以未来短期之内，那些中签率低于10%的红盘，我相信可能一下子会减少很多。

至于二手房方面，现在很多板块的二手房价跟一手房价已经有明显倒挂，这次的政策出台，我觉得会减少一些一手房的热度，但是对于二手房的价钱，也没有特别大的力量去推动，反而会因为税率问题，以及新盘对于无房户的倾斜，红盘热度降低等一系列条件，分散二手房客户，让大家眼光重新回到新盘上。

记者 岳雁

视频 金洁洁

通讯员 房轩中