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卖掉深圳的房子,已经能买下大半个美国了

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上林院 2021-01-18 07:00

有人统计,现在把深圳所有房屋按市价卖掉,大概有151万亿人民币,可以买下大半个美国了。中国人的钱大都在房子上,美国人的钱大都在股市里。美国股市市值大概31.3万亿美元,折合203万亿人民币。

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看到这个新闻,有没有觉得很熟悉。没错,以前日本房地产泡沫巅峰期的时候,人们也常说,卖掉东京能买下整个美国。

日本国土面积只有美国的4%,但1989 年日本地价市值达到了整个美国地价总额的 4 倍。

在房价最高点,东京23个区的房价就能把整个美国买下来。虽然房价这么高,但当时的日本人也都还在疯狂借钱、贷款买房,都想继续靠房价上涨赚钱。

在当时的日本报纸上,人人都在说日本经济即将超越美国。报纸上经常出现这样的话:“把东京土地卖掉,买下整个美国,再租给美国人。”

日本的房地产泡沫造就了很多富豪。1989 年,有6名日本人进入了全球十大富豪之列,这些人都是出自房地产行业。

日本股市也跟随房地产行业一起上涨。1989 年的 5 月 2 日,日本东京证券交易所上市公司市值总和达到 500 万亿日元,占世界证券市场市值总额的 45%,成为名副其实的世界金融中心。

1987 年,房地产对日本 GDP 增长的贡献接近 30%。1989 年,日本银行业贷款中房地产贷款的比例高达 74%。

但由于日本地价太高,大量日本制造业企业开始把工厂搬迁到中国和东南亚国家。全民炒房,实业炒房,让日本的实体工业陷于停顿,农业用地大量被占用,GDP的增长完全依赖于房产交易税收和土地拍卖。

无论是大城市,还是偏远的孤岛,各级地方政府热衷于卖地,土地财政盛行。疯狂的楼市动摇了日本“科技兴国”的战略。

不幸的是,房地产过度繁荣导致的产业空心化效应,让日本经济泡沫很快就破灭了。1990 年 1 月 12 日,日本股市迎来史上最黑暗的一天,日经指数暴跌 70%。

房地产市场也随之崩溃,地产泡沫从东京开始破裂,迅速席卷整个日本。1991 年,东京、大阪等日本主要大城市的房价下降了 20%,到 1993 年,日本房地产泡沫全面崩溃。一套1989年以16.5亿日元成交的公寓,泡沫破灭后直到今天都只能卖900万日元。

泡沫破灭造成日本大量企业破产倒闭。1990 年,共有 6468 家企业破产,负债总额 2 万亿日元 ;1991 年,达到了 8 万亿日元。这使得日本自杀率、失业率飙升,那些买房买在高点、背负沉重房贷的工薪族最悲惨,从此再没有生活质量可言,一辈子都套死在了房子上,只能拼命打工还贷。

1994 年,日本政府宣布 1992 年的国民总资产比 1991 年减少了 448 万亿日元,相当于日本当年的 GDP。日本 GDP 增长率,也从 1988 年的 7.1%,直接跌到 1993 年的 0.17%,之后几年甚至出现了负增长,日本进入了失去的 20 年 。

日本GDP最高时占美国的70%,甚至高于2019年中国GDP占美国的66%,但现在日本GDP已经不足美国的四分之一。直到今天,日本都没有走出当年的阴影,那场房地产泡沫破裂所带来的伤害,整整影响了两代人。

对他们来说,房子是他们一生的痛。现在中国人去日本,还惊叹于大城市市中心房子比国内便宜很多,但日本人早就不敢炒房了。

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其实虽然整体上中国房价还是在继续上涨中,但部分地区却已经过了最高点。河北廊坊房价距离2017年4月的最高点已经下跌了46.9%。青岛和天津也都相比最高点下跌了超过20%。去年黑龙江鹤岗3万一套的房子也多次上过新闻头条。

中国和日本不同,中国足够大,多样性更强,因此我们还能看到最近上海又开始疯狂抢房,人们唯恐买不到房子。其他大城市也都跃跃欲试。不止一个经济学家说,2020年股市大涨,2021年该轮到房价了。

从货币超发和流动性充裕角度来说,这么说是没问题的,毕竟2020年12月末,广义货币(M2)余额已经高达218.68万亿元,同比继续增长了10.1%。

在房地产泡沫突然破灭前,还是看不到有什么东西能挡住中国房价,尤其是一线城市房价的高歌猛进。但谁都知道,泡沫迟早会破灭,区别在于谁最后一个接盘。

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上林院:杨飞,经济学博士,高校教师,深度观察产业经济与财经事件。

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