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先说结论:你要的是人家的零首付,人家要的是你70%的银行贷款。

这些年的房地产开发和前些年的方式已经不一样了。现在融资渠道比较多,而且各个开发企业之间的合作也比较多,加之这几年房地产市场趋于平稳,所以开发商的营销套路也在不断的翻新。

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一、开发商的主要现金流为银行贷款

目前95%的购房者为按揭贷款,按照目前我国的相关政策,首付最低30%,100万的房子,你交30万首付,余下的70万开发商要从银行那里获得,按照目前大开发企业24-30%的毛利率来计算,你的首付是人家的利润,而银行的钱已经够开发成本。

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二、为什么不一直零首付?

不让零首付是打击炒房的一种手段,如果你有30万现金,贷款70万,按30年计算,月供大概是4300元,一年就是5.1万左右。如果零首付,那么你这30万现金,可以支撑2套房子将近3年的月供,开发企业的项目,从预售、交房到拿证的平均周期为三年,那么如果零首付你可以买两套房,然后用这30万还三年的月供,三年后房产证到手、契税满两年,就可以立马转手,按年化率8%计算,16万的溢价,而且这16万是你用30万换回来的。收益非常可观。在早几年经济危机的时候很多项目零首付,许多人就用这种方式炒房。

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三、零首付是高位抛售吗?

其实这个事情也不一定,就拿上面所讲,现在商丘也有这样的项目,首付分期,一次交几万块钱,交房前结清。

这样做对开发企业而言是逼不得已的做法,因为首先这个项目不能崩,不能烂尾后面才有可能谈到收益,而这样做无非是把收益的时间线拉长,虽然是零首付,但是这个首付最后还是要拿出来的,无非就是早拿到晚拿到的事儿,而当你买房签了合同、办理完贷款手续,开发企业基本上隔一个月左右就能拿到银行的剩余70%房款,而这个房款又足以支撑项目建设下去。

这里大家应该就能明白其中的原由,低首付项目有 一定的风险,且买且谨慎。

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