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成都版的“以旧换新”。
之前提到以旧换新，总觉得怪怪的，现在终于明白了。原来主导以旧换新的，不应该是政府这双无形又无力的手，而是纯新房和纯二手房的市场化联动。成都西门的某新房和贝壳合作。 1、卖二手房买新房，佣金全免（理论上是1.75%）。 2、90天内没卖出去二手房，新房直接退。 3、免费开通好赞好房，优先曝光聚焦（小钱）。话说政府主导的以旧换新，更多的情况是亲自下场低价买下二手房，最终再反哺给卖家去买新房。政府有多大资金量来盘活所有二手房？成都20万套二手房挂牌，套均150万的话...花整整3000亿？哈哈哈。

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啊？绿地468，这是复工有望了？
确保3-5个月启动绿地468“星曜”项目复工，开工之日起15个月竣工交房。

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成都老破小，会复制京沪奇迹吗？
成都老破小和京沪老破小产品相同，但命运大不一样。京沪老破小是有真·学区加持，而且一直享受到城市发展的红利，再加上与差异化竞争导致市场活跃度一直不低，是一股非常中坚的楼市力量。最近有些外地粉丝打算来成都抄一波老破小，问我要不要得？但京沪老破小和成都的发展逻辑还不一样，核心区别在于城市能级、拓展空间不同。上次不是说我有个前同事前两年在北京买了个学区房吗？今天又和朋友聊起，单价令人咋舌，总价800万，还是个套二步梯房。这种产品，放在成都我估计顶天不超过200万。新一线和真一线，差距四五倍，这不是一步之遥，而是指数级的迭代。京沪的发展模式是比较超前的，尤其是北京皇城根，绝对的中心，这个没有任何可拓展的外部新区来分流。上海也是一样，内环就那么大，还把浦东包括在内，老破小一直享受着城市发展的红利。也就说，老破小的地段价值完全是没有受到挑战的。从产品和价格角度来说，京沪核心区的土地供应一直很低，也没有开发超高层筒子楼这种直接竞品，反而是急速拉大了总价段位。反过来再看老破小，虽然单价也很高，但总价至少还相对可控，因此在京沪永远涨的那些年，成为了不少城市新贵的选择。再搭配强势的学区概念，小区改造优化（电梯、外立面），日子也就这样过下来了。但成都不一样啊，成都二环半径才4公里，别说开车，就算走路都能逛完大半个老城，真的太小了，不过又身处四川盆地，沃野千里，可开发的区域太多了。所以完全是有能力打一枪换一炮，东西南北各种新城、卫星城拔地而起，买不起看不上老破小，还不能往外围走一走吗？加上7090政策，大量的筒子楼供应，严重地压制了老破小的“潜力”。所以早期的成都模式代表了绝大多数的二三四五线城市格局，没有绝对地段价值的背书，随时可以被抛弃。但成都这种模式发展十多年后，又开始以新一线自居，城市发展到一定规模，结果必然又是京沪化，所以现在很多人又重新审视老破小，回流老城区。城市发展不可能无限复制粘贴，成都这种介于一二线之间的矛盾是正常的，但现在问题在于，地段价值没争议后，产品和价格的竞争依然存在。三环内大量的刚需筒子楼和单总价更亲民的老破小，未来必有一战！也就是说，京沪老破小是不得已而为之，但成都老破小才进入京沪化早期，而且有宿敌竞品，现在讨论抄底，言之过早，不妨先看戏。#成都买房# #老破小#

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成都新房颜值欣赏。
统一封窗：玻璃、铝板、真石漆。滤镜：太阳光。

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35岁，中年失业，路在何方？
第一阶段、傻白甜——创业三步：摆摊、加盟、自媒体；第二阶段、体力好——铁人三项：外卖、快递、跑滴滴；第三阶段，年纪大——吉祥三宝：保洁、保安、当保姆。 #中年失业#

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房价要是一蹶不振，那么将有大量中产返贫。
房价要是一蹶不振持续下跌，那么将会有大量的中产返贫。不要杠，杠就你对，这里用词是大量，而非全部，尤其是前五年在成都买房的人。当初砸锅卖铁、6个钱包、贸然杠杆上车的人，现在很多都感觉中产返贫，尤其口罩前后，经济持续下行，降薪裁员待业成为了很多中产的归属。以前我曾举过例，高开低走的人生，能有多令人唏嘘。我姐以前在一所医院上班，我也跟着混熟了好多她同事，后来眼瞅着医院运营得越来越差，她就跑路了，但是她的俩铁杆同事还是在这里苦苦挣扎，**系统的单位医院，全是些退休老头老太，运营每况愈下。 X姐在这里算是很资深的了，最初我认识的时候算是家庭美满生活幸福，自己有事业编，老公是对接银行的公司，十多年前就月入上万，还有个宝贝儿子，懂事听话还是校足球队长，X姐的老爸是退伍军人，退休工资相当客观。但最近这几年，整个家庭可谓高开低走，关键还没法寻求转变，每次听我姐说起，就是一阵叹息。 X姐人到中年万事休，居然养成了打网游的习惯，没日没夜的充值挥霍，这还没完，她老公又遇到公司破产裁员，没有提前几年应对，一直拖到40岁，现在沦落到求职上班和副业都没路子，每天在家做饭带娃（生了2胎）送娃上下学，个人很敏感，家里氛围鸡犬不宁。本来她父母的退休金还不错，但是有个弟弟，买房被套住了，所以父母这边常年省吃俭用，还把大部分钱给投到了房贷里。X姐早年买的两套房虽然没房贷，但老化后货值也不高，现在全家4口人，就指望着她几千块死工资过日子，憔悴啊。复盘了下，还是两口子应对中年职场危机、财务危机比较被动，收入锐减3/4，又添了一大一小两个孩子。比起经济压力更难的是，贫贱夫妻百事哀，家庭内耗永不休，无业的老公情绪很差，一点就炸，遇到高中的儿子也处于叛逆期，两人一言不合就要打起来...是真的打架那种。周边人都建议他老公还是要调整好心态，出去高低找一份工作，但说得容易，待业几年了，挫败感很强，现在没人敢劝了。再回想现在高铁、水费都在高调涨价，甚至闹出了很大的民愤，背后就是房地产这根支柱倒下了，很多地方土地财政玩不转，有钱人（包括中产）不愿意输血或者返贫输不了血到这里了，因此很多事业部门，只能自求多福，另谋出路。上游不给钱补贴，只能往下游涨价，到后面会涉及越来越多的行业，吃相会越来越难看。此时发现房价下跌，对绝大多数人来说，好像也没带来实质性的幸福感。

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果然，锦江更名大法好，紧接着高新就“集团化办学”，把辖区内的一些学校加挂名校光环，达到教育均衡化的目的。
火车南站：和平学校——成都高新七初天和学校（加挂“成都七中初中学校教育集团天和学校”）大源：大源学校——成都高新中学天府一街分校（加挂“成都教科院附中教育集团天府一街学校”）石羊场：新源学校——成都市天府实验学校北区分校（加挂“成都教科院附校教育集团北区学校”）中和：新城学校——中和中学润和分校新川：新华学校——银都紫藤初中东区学校如今遍地名校的节奏，高新锦江赢麻了...？

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浅论成都新房的金三角价值（2）
3、新川，目前口碑两极分化，去年是一片叫好的区域，今年存在楼市下行和区域分流的尴尬，在三角形中属于小弟的状态。但和高高在上的金融城、大源不同，它张弛有度，更多地承接了中产客群，尤其是130-160p段位的这群购房者。新川很久没供地了，但年中会继续上新，除了人才房，商品房土拍会是迟到的惊艳。目前大家聚焦的新川新房，主要是前期的存货，比如陆肖、中海或者蜀道、金泰、人居、中旅等。这些清空后，新川就来到了第二阶段，目前新川印、高新天序也基本进入了尾声，产品能级是和林家坝能建、中交一类的——兴唐这个异类除外。接下来的保利新川天珺，才叫做进入正轨（区域内还会混杂一些人才公寓，TOD，这是共生的，未来可视为类似大源置换链的赛道）。新川的动线其实很明朗，竖轴有地铁1、6、18号线，有天府大道、梓州大道、夔州大道、利州大道，和主城区的关联很明确，中和在地上地下都并不能加以阻挡。横轴有吉龙路、新通大道、新程大道以及潜在的22号线连接大源软件园。新川的客群，大多是从主城和大源外溢过来的刚改置换家庭。区域内也在加速做产业升级，商业调规，很多人买新川的逻辑在于它是均衡性较好的区域。 ①高新南区价值托底，承上启下衔接五城区和南门；②基本呈现的城市界面，不存在PPT拓荒的心虚；③相对亲民的单价总价，尤其是预算三五百万的客群，在这里都有改善的归宿；④连片发展，持续开发的核心区域，而非散点布局的孤狼式板块。目前全成都楼面积超过2万的地块一共有14宗，在上述三角区的就占到了足足10宗，市占非常夸张，说明一二级市场非常看好这三大区域，这也是未来房企拿地的标杆，未来成都价值的基本盘。三角区之外，不在本文探讨范围。#成都新房# #成都土拍# #成都买房#

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浅论成都新房的金三角价值（1）
成都楼市价值的恒定三角形。金融城（三期）+林家坝+白鹭湾——大源（西）——新川+陆肖，或将形成未来成都楼市的价值高点，而且是点线面成片地出现。 1、金融城三期，无疑是高标准打造的城市核心级，这一点从大量的规划和施工呈现以及千万豪宅华润锦宸府的火爆可以看得出，这里就是成都顶豪用脚投票的价值高点。接下来除了大量的商业写字楼，还有少量的住宅供应，正所谓物以稀为贵，未来一经推出，必然刷新三观。林家坝当前是成都楼王所在地，我以前分析过，这是机缘巧合下的命运安排。一方面本身地段就相当不错，依托金融城外溢，再加上承上启下触类旁通的地理位置，所以深受主城和南门的青睐。另一方面主城供地节奏有意控制，僧多粥少下，这种现象级地王是偶然中的必然。接下来林家坝是锦江主要的供地大户，未来能聚集一大批城市新贵。白鹭湾属于在通风廊道虎口夺食出来的一个纯低密改善板块，前面F4已经开发完毕，后面就只剩雍景100亩这根独苗，可谓未开先红。要是终极改善，建议好好把握，再往后，这里就是纯二手市场了。三个板块是成都难得一见的横向连通轴线，再加上金融城一二期，会成为成都楼市闪闪发光的一个核心区。 2、大源西，依托于大源成熟的产业配套，和稳定的二手市场，目前处于躺赢状态，本地改善置换链条十分充足，是今后撑起楼市价值的一张大旗。但大源西的供地节奏十分巧妙，总是保持适当距离，就像航道排队起飞，锦上锦西派善成结束后，远达来了，远达开盘后，人才公寓有消息了，人才公寓取证后，交投接着来，交投迅速出货后，新绿色接着上。好像永远都只有个把楼盘在吃独食，但是永远又有新盘出来。事实上大源西的腹地广阔，住宅存量上千亩，按照目前一二十亩的供应节奏，大源西会长期处于单总价高位运行的段位，也是成都楼市风向标。换句话说这，天塌下来，有大源西顶着，只要它能顶得住，成都楼市就能平稳发展。#成都买房# #成都新房# #成都土拍#

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南城都汇二期这斑驳的外立面。。。倒也符合10年+的房龄，那些年的初代产品大多就长这样，只不过随后十年，因为地段价值演变，从而急速分化。
要是放在非核，价值也就1万出头，但这是市一医院，所以2万+还撑得起。价值不在房子本身，而在于周边的地段和配套。处于核心区的这类高层+老化电梯房，越到后面，就越拼维护保养。物业好不好，外立面弄不弄，电梯老化与否，小区居民素质，绿化养护细节，都是这类产品二次重生的基础。 A小区会随着自然老化衰退一文不值，而旁边B小区会因为自我救赎活出第二春。 ‼核心区品质好的老破大，可能是成都楼市新赛道，城市不可能无限扩张，回归地段+品质，不是死局，这在北上广深已经得到应验。此时南苑申请出战？#成都买房#

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成都。
西派国际当年开盘的时候，有个平时非常低调的同事就入手了，后面交房了晒朋友圈，大家才知道她家底原来这么雄厚。现在它和对面的文儒德，成为了坐镇金融城的“玄冥二老”。按照现在新房的审美来看，小高层，户型设计，得房率都一般。甚至外立面和楼间距也不算心动。不过地理位置太好了，配套太霸道了，而且也有T2大平层（最小的86-89平是T3T4）。所以，一人说一个你不买西派国际的理由[作揖][作揖][作揖]

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好好的一个问政四川，都被这些魔鬼蛇神给玩坏了[允悲]居然呼呼向无房者征收房产税[跪了][跪了][跪了]

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成都楼市之不可能三角▶️……

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不懂就问：
府青路刃具立交这里修的是啥？咋没有监工就搞成这样子了呢？

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不管楼市行情多动荡，这里主打的就是一个稳。

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小众板块的新房，小心一地鸡毛。
1、二手房全都是各自为战的散户，组织凝聚能力是很差的，就像现在楼市下行期，买家都还没用吹灰之力，房东就互相踩踏抢跑，一个比一个慌张。能有凝聚力的，自然是新房，周边几个楼盘，表面互为竞品，其实私下抱团严重，针对板块的宣传响震天，也是密谋下必然。 2、所以别看现在很多板块热闹非凡，美女香车，人声鼎沸，线上线下，一团和气。你能看到的，大多是别人想让你看到的。假设等哪天新房卖完，开发商撤走，这种虚假的繁荣，大概率会一地鸡毛。画的饼，也撑不下了，能实现50%都算好的。回归现实的基础配套，界面槽点，全都出来了。 3、或者设想一下，原本的这个板块，在没有新房宣传之前，到底热不热闹，二手市场到底活不活跃，未来到底能不能形成一个热门板块？当你的预期能匹配它的下限，那么才是稳打稳扎。

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提问：到底是谁，还在买成都新房？
答：没有严肃的统计，但从房段子这边近半年的咨询和成交来看，成都新房的客群，主要分为以下几类。 1、钱拿到手不安分，担心通胀，急于下手。这种非常典型和普遍，口口声声说持币观望的人，其实能身体力行的很少。一般手头有钱后，就会急于找房，一般时隔半年一年，甚至几个月就花出去了，心里这才舒服。 2、自住需求，读书，换改善房，婚房等。这种算是买房的硬性需求，尤其是读书和结婚，总不能一直租房过渡吧？所以不论行情趋势，房价高低，甚至楼盘品质，地理位置，都会快刀斩乱麻。这类自住需求，一般是不严格限定行情周期的，而是有需求就买，至于对错，自求多福。 3、新房降价到位，凸显性价比。别看大源金三卖得起飞，但其实90%的成都新房都在痛苦中挣扎，包括部分核心地段的尾盘，也绝大多数的新房，都在打折，狠狠打折。折扣消息和力度在五一期间都很多新闻，就不一一例举了。当开始卷价格的时候，同预算的二手房和隔壁的新房就败下阵来。这种现象多发生在非核区域，比如二圈，其实价格优惠很大，成交挺猛，只不过是沉默的大多数，在网上没啥声音而已。 4、地缘改善：不买这里又能买哪？成都主城东西南北都有一些孤狼式楼盘，购买主力就是周边的地缘改善客群，尤其是生活、工作圈子稳定的这群人，本身财富积累到脱颖而出的话，就往往更喜欢寻找就地置换改善，所以出现了2种情况—— 看似地段偏僻，被xx割裂的楼盘，或者单价总价令人咋舌的新房，往往去化还挺不错。 5、热门楼盘，大家都在喊买，所以就冲。成都人爱买新房，买房也喜欢随大流，当一个楼盘曝光多宣传多热度高的时候，很多人也就人云亦云的自我带入了。营销是一门技巧，有些时候真的不得不佩服，换一个操盘手，完全是另一种去化。当然，绝大多数热门盘，的确是有两把刷子，房产小白按照这个逻辑来选房，也能避坑90%，热门盘不止包括网红盘，也有很多是高单价高总价的豪宅。 6、土拍越来越贵，看房很久，看得上的价格也越来越高，不确定以后还有更好的地块更好的产品更便宜的价格。这种属于被成都新房磨得没有脾气的，可能观望了好几年，最终发现价格一直在温水煮青蛙，目前稍有回调歇一口气，再看地王楼王频繁易主，所以决定认命躺平，心累到无以复加，勉强上车算了。 7、解除限购后来成都，被中介忽悠上车了。常见于外地外省朋友，成都解除限购的确来了一波热度，流量是贯穿了整个五一的，中介的宣传和忽悠也加大了力度，稍有不慎，就容易稀里糊涂上车。 8、顶级土豪，追求极致改善。我常说成都有2200多万人口，能汇聚到TOP1的客群，再怎么都是顶豪。他们的购买力是非常充足的，前些年没有好的产品也就作罢。但去年开始不论是小区产品，还是颜值用材，都卷上了天，再加上核心地段也陆续出货，完美匹配了顶豪的买房预期。所以买就对了，和行情无关。你身边还有谁在买新房？欢迎评论区聊聊...#成都身边事#