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大家有没有想过，成都哪些板块是中看不中用？
买的时候欢天喜地，卖的时候痛哭流涕。
楼市上行期，抱团取暖，称兄道弟F4；
楼市下行期，指桑骂槐，分分钟被除名。
更有甚者，买家还没出手，房东早就阵脚大乱，内卷自砍严重后果。
最终落得个一地鸡毛。
一个板块的没落和内卷，离不开楼市大环境，但也和板块基本面息息相关。
1、产品老化，市场抛弃。
现在楼市都在酝酿推出第四代建筑了，所以产品的迭代还是非常明显的。
从最开始步梯房，到后面的高密刚需盘，再到现在的板式产品，再往后的大花园大赠送，每一代建筑都有自己的生命周期。
一个板块内全是八九十年代单位房，那么会被喊老破小；一个板块内全是七八十平的电梯房，那么会被喊筒子楼。如今这两种产品扎堆的板块，已经出现了被成都楼市抛弃的情况，老破小业主已经置换完毕，筒子楼的还在加速出货。
如果你还着手准备接盘，那么就要更偏纯粹自住，而非保值增值和流通。
此时你想一想，主城的一些老破小板块，二圈的一些筒子楼区域，大多是这样的结局。
2、板块内卷，天量供应。
随着板块的开发，成都楼市下的各种板块概念接踵而至，这些板块往往拥有平坦的腹地纵深，因此诞生了天量的住宅供应。
有些楼盘，动辄就是六七八九期，一期都卖成老破大了，最后一期的还没有破土动工。更别说周边接连都是这样的超级大盘，而且板块连着板块，让人感到令人窒息的绝望。
以前我们就讨论过，楼盘过大是马屎表面光，板块也是一样，行情上行还能称兄道弟，行情下行就一个比一个坑。
很多大家耳熟能详的成交大盘，就是如此，天量住宅大量挂牌频繁成交的表面，针对你个体的房源和价格，才最为致命。
3、时代红利，成本过低。
别看现在成都二手降价明显，砍价博主天天起飞，但从本质上来说，这只不过是房东们赚的少，而不是亏本卖。
很大程度上就是此前买入成本太低了，十年前很多刚需盘单价就六七千，后面几次周期拉涨，贵的已经来到3万多。
现在即便回调，也大多在1.5-2.5万之间，动动计算器就知道，这可比存银行的年化高得多得多。
由于买入成本极低，所以短期跌破发行价的可能性为0，这也给了房东之间价格内卷的底气，这种内卷让人苦不堪言，但又束手无策。
尤其是三四年前高位接盘的新邻居，起步就和老邻居不一样，所以也要非常慎重。
4、不达预期，价值弱化。
房住不炒不是一句空话，如今全国各地跌跌不休，挤泡沫软着陆的迹象非常明显，再加上经济大环境不佳，所以早些年一路高歌猛进的新板块，如今大都遭到了反噬。
当初没有一鼓作气成为门面，或者地段尴尬后继无力的区域，面临投资客的抢跑，崩溃只在一瞬间。
自住的配套不完善，房价还在不断破发，舆论又在吹风其他板块，卖完地后一地鸡毛...想想都很酸爽。
这四类板块在成都都很典型，如果叠加那么近乎死结。
解决之道，还是要重视板块的价值，介于成熟和预期之间，寻找有价值托底的，偏自住属性的区域。
第1类老化产品的解决之道：学区房，青二锦二。
第2类刚需产品的解决之道：地段论，大源不虚。
第3类低价产品的解决之道：自住党，三圣中坝。
第4类预期产品的解决之道：周期论，相信天C。