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趁着锦宸府开盘5万热度，聊聊成都新房为什么越来越贵？
这里说的新房，泛指核心区域的改善新房，而非二三圈的边角料。
昨天早上金融城三期的华润锦宸府开出四五万的单价，总价妥妥来到了千万级别，可谓意料之内，情理之中。
这两年，大家能明显感受到成都新房越来越贵了，虽然不乏修整和暗降的“技术性调整”，但整体的趋势还是温水煮青蛙，缓慢在上涨。
为什么新房会越来越贵呢？明明二手房都肉眼可见的大幅回调了。
1、商人逐利。
开发商在商言商，刚需盘的单价低，盈利差，而高端改善，才是符合逐利行为的。只有因为去化压力、政策限制等特殊情况，才会被迫以价换量。
去化压力是二三圈层的通病，也不在大众讨论之列，但像怡心湖华府、十陵还是在努力往改善方向走。大家讨论的往往是核心区域核心板块，这类区域走向高端改善的意图非常明显，虽然不太顺利，但还是非常固执。
而且政策限制越来越松，核心区会被限价到2万多甚至刚好2万的楼盘，越来越少。
2、政策呼吁。
房地产是政策市。
什么叫政策市？就是你钱不够，但政策倾斜，让你够；你钱够，但不想买，政策倾斜，让你想买；你钱够也想买，但是没喜欢的，政策倾斜，让你买到想买的。
前几天**开会，表示房地产事关经济社会发展大局...要有效刺激...对新房而言，直白地说，就是有钱又有能力和意愿的人，要调动他们买房的预期，让一部分房子先涨上天。
从市场经济来说，商品房本就是应该有价格梯度的，荷花池20块的包和20万的PRADA共存于世，很正常。
有人喜欢PRADA，那么就会生产出单价总价双高的豪宅。
不能因为老破小1万，就逼迫别人也只能买老破小。现在政策鼓励商品房的分化，自然也更迎合开发商的逐利，因此不谋而合。
3、产品基础。
新房价格高，自然有高的道理。
从公建化外立面到143平的卷王之王，完全是迭代了一个层级的产品，吊打99%的一众二手房都不为过。
外立面的玻璃、铝板、干挂石材都是家常便饭了。
户型上现在都基本能做到纯板式，南北通透，T2小高层，外加电梯入户，大横厅，双阳台双卫双套房，假飘窗，主卧20平+，次卧套内10平+...得房率95-105%。
以前的高层二手房怎么打？我之前说的8折差价合不合理？
按照套内实得推演，以前得房率80%，现在得房率90-100%，大大提升了一二十个百分点，目前的143户型，不虚以前一百六七八十平的房子。
所以这样的改善产品下，价格持续走高，也有事实基础。
4、限价放开。
前些年，受制于清水限价，也考虑到拿地成本的限价（网红盘），所以开发商可以操作的空间并不大，对应的品质也不算高。
从2017年开始逐渐降容，目前普遍是1.5-2.5，有了改善产品的基础。
后来网红盘基本枯竭。再后来清水限价的彻底放开，从2万到3万，再到3.6万...肉眼可见的拉高预期，抬升了开发商的操作空间。
清水限价3.6万，按常理装标3k，那么均价3.9万。
但这只是均价，以前可以用底跃来拉扯上限，但后面发现认可度低而且套数小作用有限，现在常用的办法就是装标也不限了，大可以来个8k装标，再弄点装修包、车位，所以只要敢想敢做，5w指日可待。
更更何况，现在清水限价都彻底取消了，楼面价2.3万，最终开盘多少，任君猜！
5、资金涌入。
二手房市场往新房的挤压，是不对等的，是最终利好新房的。
成都人为啥这样恐慌式挂牌22万套二手房？很大程度还是基于对资产保值的置换需求，不跟二手房玩了，转而寻求改善新房。
你平常听到的什么住不下需要改善，换工作了太远，房子空置浪费...都是借口，本质上还是要另寻保值资产。
新房虽然供应量大，但是翻来覆去核心地段的代表性改善盘就那么二三十个，所以二手房的天量挂牌，对应的是新房的资金涌入。
还好成都二手房卖得也不是那么快那么好，不然新房更是供大于求，价格还要更逆天。
当然，新房的客群，也不只包括二手置换党，也有大量的直接初改年轻人，豪改中年人，更有成都13.5万新增人口的底气。
当然，话说回来，成都新房我们不能简单地认为贵，也不能粗暴地觉得永远涨。贵不贵得看你自身的匹配度，涨不涨也要看供需关系的拉锯。
买到了都希望快点涨，没买到都在骂房价高...客观地说，成都核心区的新房，还在温水煮青蛙，震荡前行，温和上涨。