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屈指算来，北京海淀功德寺地块土拍已结束一周，但热度不减。
11月5日那天，7家房企拼抢那2块地，最终触顶摇号，绿城中国和越秀地产成为幸运儿，价格分别定格在51.75亿元和63.825亿元，楼面地价都在7.1万元/㎡左右。
拿到地的，马上发海报，额手称庆；没有抢到的，内心潜意识里，会阿Q一下。
很快，剧情变了。
有传闻称，华润置地要第三者插足，三家房企联合来开发，什么谁负责西地块、谁负责东地块、谁负责物管等，各种版本，真真假假。
那三位都没有站出来辟谣，这些流量，或许正是它们所乐见的。
股东问题没发酵完，现在又流出它们的户型情况。称西侧绿城项目主力面积140平，东侧越秀主力为97-103平小三居。按照目前10.5万/平的销售指导价算，单套总价可以控制在1000-1500w之间。
这个面积段到底是怎么得来的，没人关心。
花姐认为，如果连地块的股东都还没敲定，遑论确定户型面积段。不排除另一种可能，地产商特意放出风声，来试试市场的水温，也算是前期的市调。
今天，花姐尝试做一版功德寺两地块的强排方案，仅供大家参考。
功德寺两地块，001号在西，002号在东。西地块用地面积34678.62平方米，建筑控制规模72825.102平方米；东地块用地面积42463.441平方米，建筑控制规模89173.2261平方米。
它们至少有四个共同点：1、北面有街坊路；2、容积率2.1；3、建筑高度30米；4、南北走向的长方形、东偏南10度左右。
开发商如农民，也是从土地里刨食，一个是生产粮食，一个是建造房子。
这表明，一块土地的气质，决定它会出什么样的产品。
先看看功德寺地块气质：
西地块南北长约225米，东西宽约155米，北面包含一条宽15米街坊路，西边是220千伏的高压线——入地时间不详；东地块南北长约240米，东西宽约180米，北面包含一条宽15米街坊路。它们的东、西、南都是绿地，南面是一个安置房。
这两条街坊路占用了两地块的用地面积，西地块约为2350平米，东地块约2700平米，令它们的实际容积率从2.1变成了2.24。
当它们的建筑控制规模不变，建筑高度不变，地块面积缩水了，容积率增加了，楼间距自然就缩小了。
换句话说，建筑设计师给两个地块做强排方案时，一定是以30米高、2.24容积率为基础的，而不是2.1容积率。
楼高30米，意味着它们最高只能做10层的洋房，单层层高3米。在2.24容积率的条件下，是有一定难度的。
花姐找了北京两个容积率2.2的楼盘来作参考。
1、丰台区的花香壹号。它的地块是长方形，规划总用地面积约为2.58万平方米，地上建筑面积5.67万平米，容积率2.2，8栋10-11层洋房，共计542户，分四排平行排列，楼间距45.75米至49.7米之间，建筑间距系数为1.4~1.5。因为它的建筑朝向与正南夹角超过20度，建筑间接系数最低为1.4。
2、昌平的建发观堂府二期泊玥。它的地块呈正方形，总占地面积约3.9万平方米，地上建筑面积约6万平方米，规划有11栋住宅楼，层数为5-15层，共有734户。它有3栋15层、1栋14层，还有4栋11层，高度错落有致，楼栋插花式错位排列。它是正南正北朝向，建筑间接系数最低为1.7。
这两个楼盘，绝大部分产品在11层至15层之间。
反观功德寺地块，虽然天生丽质、貌美如花，但条件是蛮苛刻的，花姐努力来排一下。
一、绿城西地块。
它的北面是街坊路、建筑退线2米；西面是绿化带，建筑退线1.5米；东侧和南侧临城市干线且有出入口、退线最小为5米。
由于地块南北长210米、东西宽155米，它只能排四排房子、平行排列，每排设两栋房子，东西楼栋间的生活私密性最小间距为18米。
依据此条件，它每排房子的长度为130.5米，四排房子、每排10层，地上建面8.6万平米（估算扣除配套楼3172.平方米），得出它的进深约13.87米。
再算一下平均楼间距。它的南北长210米，减去南北退线和4排建筑的进深，得出楼间距为49.86米，基本满足建筑间接系数1.7的最低要求（49.86÷30=1.66）。
有了每排楼130.5米的长度和13.4米的进深，就可以对户型排列组合了。
假设每种户型的进深相同，西地块的户型结构如下：分成8个单元，每户面积为109平米；分成7个单元，每户面积为125平米；分成6个单元，每户面积为145平米；分成5个单元，每户面积为175米平米；分成4个单元，每户面积为218平米。
二、越秀东地块。
它的北面是街坊路、建筑退线2米；东门是城市干线、建筑退线2米；西侧和南侧临城市干线且有出入口、退线最小为5米。
由于地块南北长225米、东西宽180米，它只能排四排房子、平行排列，每排设两栋房子，东西楼栋间的生活私密性最小间距为18米。
依据此条件，它每排房子的长度为155米，四排房子、每排10层，地上建面8.6万平米（估算扣除配套楼2825.平方米），得出它的进深约13.87米。
再算一下平均楼间距。它的南北长225米，减去南北退线和4排建筑的进深，得出楼间距为54.87米，基本满足建筑间接系数1.7的最低要求（54.87÷30=1.83）。
有了每排楼155米的长度和13.87米的进深，就可以对户型排列组合了。
东地块分成8个单元，每户面积为134平米；分成7个单元，每户面积为154平米；分成6个单元，每户面积为180平米；分成5个单元，每户面积为215平米；分成4个单元，每户面积为269平米。
以上的排列，是在最极致的情况下，没有考虑配套楼和化粪池、地上停车位、消防道路等情况下，它们的楼栋基本处于满铺状态。虽然是满铺，但2.24容积率、限高30米，已经相对完美了。
至于每个地块、每排的户型搭配，最终取决于地产商对市场的判断，花姐在这里就不去猜了。如果选择140平米以下户型，很可能出现南面只有两面宽的户型，进深面宽比大于1.3。
但有一点是基本确定的，西地块和东地块的大门会设在树村西一路中部，门对门，旁边各有一个车库出入口。它们的另一个出入口，会设在村树北一街上。
功德寺之后，花姐和大家一样，正在期待下一个土拍热点，朝阳153亿地块组合包，已于昨日启动挂牌竞拍，将于11月29揭晓买家。