二手房成交量一直被称为上海楼市的“晴雨表”。“沪七条”新政发布，申城二手房市场表现如何？昨天，海岸君走进申城多个热门交易板块，不少中介门店的咨询量、带看量较新政发布前增加了30%以上，并成功签约多套二手房。业内人士表示，随着二手房交易量显著提升，楼市“银十”行情可期。
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这批买卖双方更“听劝”了
“国庆七天未休，天天排满。最多的一天带领3组客户、看了7套二手房，已经达到楼市旺季的带看量。”昨天下午，在浦东新区梅花路中原地产门店，刚刚拍摄归来的中介潘雪莲对海岸君说，节后第一个工作日，她接受了三位房东的挂牌委托，一套是三室两厅的大户型，另外两套是50多平方米的两室户，计划两天内制作好推广小视频。
潘雪莲在登记最新委托房源信息
“沪七条”新政发布，潘雪莲和同事们忙得脚不沾地，心里却乐开了花。“新政给我们带来最直接的影响是，预约看房的客户一下子增多了。国庆黄金周，我们店和周边五家门店的带看量较新政前一周均增加了30%-40%。”
最让潘雪莲骄傲的是，国庆黄金周，她在两天内促成了一套大户型房源签约。潘雪莲说，9月底，她接受房东方女士（化名）的委托，出售联洋板块一套100多平方米的三房两厅。“此前，她委托了另一家中介，半年内没有找到意向客户，便委托我挂牌房源。简单沟通后，我发现房东挂牌价比市场价高100万元左右，立即告知同一小区类似房源的最新成交价、周边小区同一类型产品的最新成交价等信息，希望房东能理性发布挂牌价。经过两个小时的交流，方女士同意将挂牌价下调50万元。”
10月2日，潘雪莲带着赵先生参观了方女士房屋。“参观结束，赵先生表示，他出售了一套两室一厅，诚意购买一套三房两厅，砍价100万元。”潘雪莲随即为赵先生解读了“沪七条”新政一系列利好措施，比如，取消普通住房标准和非普通住房标准，可以减少一笔税费等。挂牌价高受房屋楼层、室内装修等因素影响，可以和房东面谈具体价格。
潘雪莲带客户看房
10月3日，在潘雪莲的邀请下，方女士和赵先生走进门店会议室，经过多轮商谈，最终，方女士愿意下调40万元，当场和赵先生签订了书面交易协议。“买卖双方的心理价位相差100万元，能在两天内谈判成功，最重要的原因是：他们有诚意，非常听劝。”潘雪莲补充道。
“沪七条”楼市新政发布后，二手房跳涨的消息第一时间充斥各社交媒体平台。“‘房东当场跳价100万’等传言，并不可信。”潘雪莲分析道，房地产市场经过几年盘整，大部分房东和购房人的心态比较稳定，二手房交易价格和当下行情匹配；个别房东可能有“跳价”“惜售”等想法，说明卖房意愿并不强，也非常难找到适合的购房者。相比于跳价，客户砍价倒是变得更困难了，原先可以砍价50万元的房子，现在只能砍20万-30万元。
“这两天，我们忙着拍摄最新委托的房源视频和照片，将通过多媒体渠道进行推广。”潘雪莲说，随着上海首套房存量房贷利率统一下调至LPR-30BP等措施相继落地，本周末，有望迎来一批刚需置业者，300万元左右的小户型会成为交易热门房源。
02
沪漂小夫妻“火速”入场
“我今年6月12日发布了一条叫买房人‘摒摒牢’的视频，现在我要劝大家‘快步入场’了，这已经是最佳买房窗口期了，难道大家真的想和全国这么多买家一起PK抢房子吗？”链家普陀中大区长风总店店经理林文正在构思新一期的新政解读视频，他运营“文哥谈房”账号三个月，共发布62条视频，其中6月12日的热度最高，有十几万点击量，亲切的上海话和犀利的观点收获了点赞也有骂声，但足以说明大家对上海楼市的关注。
9月29日晚，上海楼市又放新政大招，调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策，共七条政策利好楼市。新政发布后的十一黄金周，房地产呈现出火热态势，特别是二手房交易也迎来了热潮。新政前，上海挂牌的二手房数量17万套，林文所在的长风板块月销售在30套左右。新政后，上海挂牌的二手房数量已经超18万套，链家普陀长风板块二手房挂牌数增长约15%，月销售48套，增幅超50%。“二手房成交量明显上升，部分房东甚至上调了房价，议价空间也缩小了。”林文介绍尽管实际成交价并未明显上涨，但市场看升情绪较高，这大大刺激了部分“犹豫型”购房客户，预约看房的电话一个接一个，房产中介的“小电驴”也更频繁地穿梭在街头巷尾。
孙先生夫妇就是典型的“犹豫型”购房者，他们是新上海人，均为上海某985高校硕士毕业。孙先生在安亭上班，他太太则在漕河泾工作，夫妻俩想找一套预算不超过500万元、通勤两头方便的新房。林文帮孙先生带看了一年多的房子，有南翔的也有桃浦的，结果都不是很满意。直到10月3日晚间，还在外旅游的林文收到了孙先生的微信。“他转发了金沙江路某小区电梯房的VR视频，问我能不能第二天带他立即看房，看他这么急切，我就叫我的同事帮忙。”林文介绍，孙先生看房后，非常满意，索性坐在门店不走了，要求立刻和房东约谈。没过几天便付了20万元定金，等网签和过户手续走完，最快11月就能搬家。
孙先生这一套动作下来可谓快刀斩乱麻，和之前气定神闲、骑驴找马的表现大相径庭，林文表示能理解：“他说他感受到了一种紧迫感，打动他的内因是便宜的房价，外因就是新政释放了众多购买力，别人的手速只会更快。”林文补充道，金沙江路大渡河路区域处于两条轨交线路上盖，80%为面积三四十平方米的老旧小区，像孙先生看中的85平方米的大两房属于“面积段稀缺”，是小区性价比和同板块性价比都很高的房子，确实很抢手。而且，孙先生以首付30%、月供13000元的方案拿下，如此，夫妻俩每月公积金贷款9000元，每月只需额外支付近4000元房贷，既不会影响生活质量，还能为以后改善住房或置换新房，提供一定的溢价保障，更有利于家庭实现安居。
这几天，林文还发现了一个有趣现象，就是“次新房”的卖家变多了，这和新政中“对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年”有很大关系。“我有一个卖家客户，是2022年房价高点的时候入手的新房，现在家里有置换需求，想买离市区远一点、面积大一点的房子。”“五改二”后，普通住宅增值税征免年限进一步缩短，有退出需求的次新房卖家开始蠢蠢欲动，这对上海近郊与远郊区新房销售去化增量的作用相对明显。
海阅首府售楼处，房产经纪人认真学习
10月10日上午，林文和门店小伙伴一起踩盘位于桃浦的海阅首府，现场有五十多位房产经纪人受邀，还同步邀约了大华梧桐樾、时代之城、保利海上臻悦等重点楼盘的集中看房。随着新一波具有购房资格人群的入市，林文认为，目前市场热度还将持续一段时间。
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部分老城区二手房表现“平淡”
有人欢喜有人忧。海岸君调查发现，部分老城区的二手房市场表现比较平淡。
“我们今天看的这套是精装产证面积107平方米的小三房，整个厅的尺度非常宽阔……”中原地产黄浦区西藏南路分行内，房产经纪人余莎正忙着剪辑刚刚拍摄的一套房源，再上传到自己的视频号上推广。从业十多年的余莎今年转型做起了房产自媒体达人，利用社交媒体拓客。
她告诉海岸君，新政出台后，她就紧跟热点，拍视频、开直播和网友分析政策的受益人群。“看得出来，大家都很关注新政，这几条视频的流量比之前高许多。”余莎说，国庆长假期间，不少客户趁着政策的热乎劲儿来看房，门店平均每天接待四五组客户，但总体而言，新政后的房价、挂牌量、成交量都相对平稳。
目前，买房的客人还是以刚需和刚改为主。最近成交的一套房，客户是一个即将结婚的年轻人。余莎介绍，近30岁的小林一直想入手一套100平方米左右的小两居作为婚房，他和未婚妻都在市中心工作，一开始，两人就把选房范围锁定在了内环，一到周末，就日行两万步，静安、徐汇、黄浦、浦东内环看了半年、比了半年，线上房源更是看了近百套。最近，终于在黄浦区选到了一套满意的次新房。对于这样的刚需客户，他们把居住的舒适度放在第一位，对短期内的房价涨跌并不十分敏感。这套新上线的房源，临近地铁，小区绿化率高、人车分流，周边配套生活设施也十分完善，余莎看到后第一时间转发给了小林，一下子就打动了小两口的心。趁着新政出台，交易成本下降，两人果断找房东签约了。这会儿，两个年轻人已经开始着手设计新家，憧憬搬进去开启新生活了。“最近一小部分房东的心态也发生了变化，虽然我没有遇到‘跳价’，但确实感觉到少数人的心理预期提高了，议价空间变小了，刚需客户遇到合眼缘的房子，还是要把握机会。”余莎补充道。
“沪七条”新政包含“及时取消普宅、非普宅标准”，目前这一条还未落实，余莎发现身边讨论相关细则何时出台的客户特别多。家有二宝的张先生就打算置换一套大户型，让原本睡在上下铺的姐弟俩都能拥有自己的空间。新政出台后，他第一时间给余莎发去信息，咨询“及时取消普宅、非普宅标准”何时落地。最近，他和妻子陆续看了几套房，想等政策落地，谈一个更好的价格。
余莎给海岸君算了笔账，以购入一套“满五唯一”，建筑面积150平方米，总价1500万元的房子为例：假设房东当初以1000万元的价格买进，如果是普宅，只需要交契税即可；但如果是非普宅则需要多交26万元左右的差额增值税。她说：“我们黄浦区二手房以改善型居多，超过144平方米的非普通住宅房源特别多，涉及到的税费就要好几十万元。如果取消了普宅和非普宅标准，大户型的交易税费可以大大降低，议价空间更大，相信也会让房产交易市场更活跃，现在许多买家和卖家都在等待靴子落地。”
申城二手房网签数据显示，国庆假日，二手房签约2133套，而去年同期签约1064套。10月8日二手房签约达930套，10月9日二手房签约761套。申城二手房交易量出现明显反弹，说明政策效应已经及时反馈到情绪上。
“‘沪七条’发布后，市民对楼市的关注度显著提高，释放了部分新的购房群体。”中原研究员卢文曦表示，政策对上海楼市持续向好发展起到巩固作用，加速了此前处于谈判中客户落定的步伐。
“沪七条”对楼市的支撑力度较大，成交量带动价格企稳。同策研究院研究总监宋红卫预测道，随着一系列举措落地，有助于二手房交易量持续回暖，楼市“银十”行情可期，今年第四季度市场有望走出翘尾行情。
金海岸工作室
作 者 |杨玉红 钱文婷 陆佳慧
图 片|杨玉红 采访对象提供 周 馨
编 辑 | 陆佳慧