作者 | 利晋
主编 | 苏淮
“叮！”
王俊的手机突然响起房贷自动扣款的声音。他打开农行（601288.SH，01288.HK）app进入还款界面，看到贷款到期日：2050年5月28日，长叹了一口气。
“还剩280多万，还了4年房贷，本金没还多少。”王俊暗忖，嘴里蹦出一句“国骂”。他简单算了下账，刚好还了整整4年房贷，本金还了16万多，利息却还了26万多。
不到200万的房贷总额，却要还120多万的利息，王俊一想到这个数额，就觉得自己在为银行“打工”，人生提前被锁定了。
今年5月28日，广州发布了楼市新政，开始实现差别化住房信贷政策调整，限购区、非限购区的首套、二套住房取消利率下限，首套、二套最低贷款首付款比例分别下调到15%、25%。
看到这条政策之后，王俊立刻打电话给银行客服，但没有得到想要的结果。“客服说，他也不知道调整周期和调整日是什么时候，让我去找柜台或者客户经理。之前央行要求统一下调房贷利率自动调整了。”他告诉源媒汇。
周道道也把央行取消房贷利率下限的消息转发给了负责自己房贷的银行经理，对方回了一句“这个是现在首套（住房），不是存量。目前（存量房贷）没政策。”
周道道与银行客户经理对话
王俊、周道道想少还款的愿望落空了。和他们一起的，还有深圳的一批购房者。
与广州同一天，深圳也发布了最新房贷利率楼市新政——从5月29日起，下调个人住房贷款最低首付和利率下限。调整后，首套、二套住房为3.5%、3.9%。
新政发布之后，不少深圳购房者希望存量房贷利率同步下调。但深圳三部门随即就这一问题做了回应：“5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。”
现在，深圳很多购房者的房贷利率是4.5%左右。这是全国仅有的几个维持“高利率”的城市，包括上海、北京等城市。
好消息是，“深圳发布”官方撤回了上面有关下调存量房贷利率的消息。这也是因为下调存量房贷利率的呼声越来越高。发出这些呼声的恰是王俊、周道道等高位买房的群体。
深圳这番动作，又重新给高位买房者带来了一丝希望。现在，各地楼市新政很像击鼓传花，只要有一个城市率先发布，其他城市都有可能跟进。高位买房者，都在等着存量房贷利率的下调。
事实上，房贷，已成为当代年轻人的“围城”。正如杨绛先生所言：“围城即是一种两难境地”。
01
观念
入户、结婚、学位，当代年轻人买房的三大主要动机。这也是当今社会主流的观念之一。但和其他人有些不同，王俊买房的动因更多的是血缘羁绊。
2017年大学毕业后，王俊进入一家中字头基建央企，工作基本是跟着项目跑，先后在广州、深圳、中山等地流转，食宿由公司包揽，加上极低的物欲，三年时间，他存了差不多20万元。
王俊没有太多想法，只是觉得，是时候安家了。
考虑到兄弟姊妹在广州定居，父母也建议他在广州买房安家，相互有个照应，一起动用“五个口袋”给他筹齐了首付。
2020年5月，忙于工程的王俊没有花太多时间看房，匆匆决定买下广州番禺老旧小区南国奥园（03883.HK）一套89平的“小三房”，总价280万元，首付交了80万元，房贷利率5%左右。
按照王俊老家的观念，在异乡有套房子，才算真正意义上的安定下来。只是他彼时没有意识到自己“双高位站岗”——买在房价、房贷利率的高峰。
他回头一想，自嘲地说：“当时脑子坏了。”源媒汇问他有没有算过房价跌了多少，他激动地说了一句：“没空算这笔账。”
2020年5月，王俊买入南国奥园的房子时，成交价在3万元/平米左右；而贝壳找房（02423.HK，NYSE：BEKE）app中，最新成交的一套87平米的房源，总价为180万元。
这意味着，4年时间，房价差不多腰斩，整整100万元跌没了。
广州南国奥园成交情况，图片来源贝壳找房
普通人的一生能有几个100万元？其实，王俊知道，自己是在回避这个事实，只是不得不接受。“几乎是山顶（入手），有什么办法，世事难料，局势和环境就这样，人生错误选择。”他感叹 。
“跌了四分之一，算上这几年还的房贷，可能到了三分之一。”和王俊几乎同时间买房的周道道发出同样的感叹。
2020年，周道道来到佛山禅城工作，感觉这里节奏慢、适合居住，房价比广州“友好”，于是有了在这里定居的打算，“家里人不希望我出来，想让我在县城里当个老师或者公务员。但我想着躺平，周末去看看房子。那时候在张槎上班，就在南庄买了。”
周道道的买房经历有些曲折，“当时在某中介app上约了房产中介，被忽悠下了5万块的定金。想到过找做房产的熟人帮忙退定金，对方要求给3万块的费用。退不了就买了，当时房贷利率不高，4.9%。”
让周道道咬牙坚持下去的主要原因是：准备结婚。
当时，正是他的“而立之年”。烙在骨子里的文化，让他意识到：是时候成家了。“就是到了该结婚的年龄”。
但对这次买房，他至今仍难掩悔意，“房子的位置我觉得没买好，周边商业配套还没起来。”突然，他来了一句：“还是不说了，这么悲催。”
因为工作变动，王俊、周道道后来又回到了广州，都在天河租房居住。突如其来的变化，打乱了他们原本“择一城而终老”的计划。而他们买的房子，至今一天也没住过，放租了。
如今，王俊每个月能收到3600元的租金，周道道可以收到2000元。这能抵掉一部分房贷，很大程度上缓解了他们的还贷压力，以及房价下跌造成的损失。
买房，对他们来说是人生里程碑式的意义，一个拿到广州的“门票”，一个步入人生新的阶段，很难判断对与错。但从经济学角度来说，年少的他们或许只是做了一个错误的资产配置决定。
而这个错误的决定，可能需要大半生时间去弥补。
02
自救
数据显示，2023年全年，广州二手房销价环比整体呈下滑趋势，仅在11月、12月，跌幅达到了1%、1.5%。过去三年，佛山二手房总价中位数（中值，数学术语）从136万跌到了120万。
房价持续下跌，提升了二手房市场的活跃性，也导致二手房挂牌量激增。但其实，大家都在“踩踏式卖房”。想要达成交易，就需要在价格上做出让步。
起初，王俊、周道道以为能扛过去，但房价下跌的速度远远超出他们的想象。他们也曾有卖房的想法，但看到跌的实在太多，又不忍心割肉。
“抛售是一身轻松，但现在有价无市（一般）的存在”。王俊无奈地说。
全国各地还有许许多多的王俊、周道道们。在小红书上，很多在2019年至于2023年买房的人，分享了自己“双高位”买房的经历，看到房价腰斩和房贷利率持续下降，都自嘲是“大冤种”。
有人感叹，房贷让自己活在了“吃不好，睡不着”的焦虑之中。有人“愿赌服输”，选择“满身伤”出局，亏损100万元，得到了一个轻松自由的人生。
继续在扛的人，有被动接受现实的，也有主动进行“自救”的。
王俊、周道道属于前者，只能寄望于存量房贷利率下降。目前他们的房贷利率分别是3.95%和4.2%。
王俊（上图），周道道（下图）
2019年11月至今，LPR（贷款市场报价利率）下降了8次，很多城市首套房贷款利率下调到3.5%，个别银行能报出更低的利率，而存量房贷利率却只下降了1次。2023年8月末，央行统一下调了存量首套房贷款利率，调整后的利率将不低于所在城市首套房贷款利率政策下限。
这是高位买房人的集体喜悦，特别是在5%-6%高息买入的。下调后，大部分人的房贷利率在4.6%左右，每个月能省下一大笔钱。
但抢在央行统一下调存量房贷利率之前，已有一批人通过经营贷、消费贷等方式置换“高息”房贷，抢先进行了自救。
李华就是其中一个。
李华是在佛山工作的武汉人，妻子是佛山高明人。夫妻二人选了“折中点”禅城绿岛湖板块置业。因为是自住，李华并不太关心房价涨跌，“（买的时候）算高位了，不过没办法，好在不是炒楼，自己住就无所谓。”
但商业贷款部分总额86万元、利率高达5.135%，贷款周期30年，等额还款的利息足足有一倍。对于要抚养两个孩子的李华夫妇来说，这是一笔巨大支出。
当时，为了避免一些不必要的问题，李华特意先借了60万元，提前还完全部商业贷款；再去做消费贷，贷出60万元，把借的钱填回去。
提前还房贷时，李华也遇到了阻力，“以前可以提前还房贷，去年不行了，要预约，还要排队。我等了一个月还不行，说要再等1-3个月。气到我立刻去投诉，第二天就给还了，（银行）说特意为我走加快程序。”
李华简单算了一笔账，这次置换成利率3.55%的消费贷，可以省下10多万元利息。只是，让他没想到的是，现在用经营贷、消费贷置换房贷，成为了“默许”的操作。
一位银行信贷经理告诉源媒汇，消费贷最快当天可以下款，要审社保、公积金，只能协助线下办理。放完款后，要给贷款额度2%的手续费。拿去还房贷被查出来不会要求全还。
按贷款50万元额度计算，“3年期每个月本金13888元利息1000元；5年一月本金8333元，利息1000元。”上述银行信贷经理说。
贷款年利率仅为2.4%，比李华当时的消费贷利率低了超过1个点。
王俊、周道道和李华都特意去了解了最新十分火热的“气球贷”等贷款产品。根据天眼查显示，平安银行(000001.SZ)天津大港支行曾于2007年申请注册“气球贷”商标，但没有成功。
不过，周道道没有轻信放贷经理的话，担心风险问题。
在王俊眼里，负债规模是减少了，但是从长债成变短债，偿还压力反而更大。“填进去只是坑小了，不会有现金出来。这笔钱5年后要还，我5年怎么存够50多万？这才是问题。”他分析。
尝过甜头的李华，正在准备用新的消费贷去置换原来的部分，“有更低的（消费贷），年息2.16%，不过不太方便，说要7个月后才能还，不是随借随还。”
他还看了正在使用的消费贷产品的最新情况，利率下降到了3.3%。尽管新老产品仅相差0.25%利率，但他仍会考虑置换，“节约一点是一点”。
0.25%息差，是李华0.25%的压力。
03
围城
有房的人，羡慕没房的人，不用背负巨额房贷，一身轻松；没房的人，羡慕有房的人，可以置业安家，身有所归。
两个不同群体，各自待在自己的围城里。
不可否认，迁徙筑巢，依然是人类社会生存议论不休的话题。在一个生疏的城市里，有没有自己的港湾，是两种截然不同的心境。这也是国人特有的一种情结。
房价持续下跌，让买了房的人叫苦不迭，却给还在努力拼搏的无房人看到了“上车”机会。这一刻，人类的悲喜并不相通。
特别是当下的楼市环境，二手放盘量飙涨，业主以价换成交，而买方掌握了“话事权”。即便是遇到买方“非理性砍价”，业主仍有可能会迁就。
广州二手房业主报价情况
“原本180万元的价格，现在123万元就能入手，性价比很高。”林彩的朋友“捡漏”了广州海珠热门商圈江南西一套“老破小”，重新点燃了她的置业热情。
林彩上一次看房要追溯到2022年，当时受限于购房资格，加上没有完全打算在广州定居，她只是简单了解了一下市场。现在，“广漂”5年多的她重启看房计划，周末有空就会约中介看房。
她希望自己也能像朋友那样幸运——成功捡漏。
5月末，林彩特意去看了她朋友捡漏的小区，结果发现，跟她朋友情况相同的另一套房，报价却是186万元。房产中介告诉她，“那个是投资客在卖，本来就是闲置的。想尽快脱手，才报价123万元成交的”。
端午节后，林彩又去番禺大石附近看了一个刚改结合的小区，相中了一套66平米得房率很高的楼梯房，虽然超过了预算，但可以咬咬牙“冲一冲”。不过在看到交通、商圈欠缺后，她还是放弃了。
一番折腾下来，看房带来的疲倦，让林彩的置业热情消退了许多。
这很好理解，林彩并不想背负太重的房贷，把自己的人生捆绑在一套房子上。她算过一笔账，对比自己的收入、房贷和生活支出，勉强能做到平衡。
陈懿的想法也是如此。2022年7月，她做了一些让步，卖掉了上海浦东的老破小学区房，花了大半年时间打新，以465万元打中了松江泗泾一套99.5平米的房子。
“当时首付70%，房贷利率5.35%，一个大冤种。去年10月二套转为首套，利率降到4.65%，提前还款10万元；今年5月合同日房贷利率调整为4.3%，打算继续提前还款20万元”陈懿说。她的积极“自救”，把还款总额从280.8万元一下降到155.4万元。
虽然没有很大的还贷压力，但她还是后悔置换了，“当初打新房子倒挂150万元，现在房价下来了，只能不旅游、不消费，继续存款提前还贷，每年有点钱就拿去还了。”
起初，陈懿觉得自己很幸运，现在可不这么认为了。原本她只是不想生活在老破小，如今却困在房贷的围城之中。
形势的巨大变化，让越来越多买房人意识到，房价一路高涨的时代或许彻底成为了过去式，房子逐渐回归到居住属性，加上逐渐宽松的落户政策，买房、租房的差别不断缩小。
对他们来说，背着高额房贷，等于把自己困在围城之中。
（文中王俊、周道道、李华、林彩、陈懿均为化名）
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