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楼市的变化对于很多人来说，只能是被动接受。
今天，市区6套热门房源进入阿里平台拍卖，最后成交了5套房源，表现不错。
其中：
瑞鸿锦园就是永嘉三江街道的国鸿·温州1号，是2019年红盘项目，主打南向无遮挡一线江景，认可度非常高。
这次拍卖的2幢3003室是南向一线江景房源，视野无敌，无任何遮挡。最终成交价倒是出乎意料，比市场价要低一些，相当于当初开盘价的7.8折。但也可以理解，毕竟当下的法拍市场上，主力购买客群对于价格都更为敏感，没有捡漏空间，很少会出手。
小区实景图
市场美景花园位于鹿城江滨中路330号，房龄接近20年，是非常早期的豪宅电梯小区。而本次成交价比市场价低不少，市场价普遍在1.8万元/㎡左右。考虑到这套房源面积段偏大，这套带车位的大面积房源也算捡了个小漏。意外的是，两年前这套房源曾挂牌在贝壳平台，报价332万，单价为1.9万元/㎡。
璞丽湾是瓯海梧田街道S1线龙霞路站西侧的商品房小区，曾多次延期交付。目前该小区市场报价在2万元/㎡，这批房源税费偏高，手续较为繁琐，但成交价足够低，依然有不错的性价比。不过和当年开盘价相比，成交价相当于享受了5-6折的优惠，近乎腰斩。
下面我们一起来看下部分热门房源的具体情况！
（法拍市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）
01
瑞鸿锦园2幢3003室（推广名：国鸿·温州1号）
瑞鸿锦园2幢3003室，建面约172.66㎡，起拍价约192万元，吸引了19人报名，有769人次设置提醒，28077次围观。
最后竞价40轮，最终成交价382万元，成交单价2.21万元/㎡，溢价率99%，热度较高。
瑞鸿锦园（推广名：国鸿·温州1号）位于永嘉县三江街道三江大道与中心大道交汇处。
2018年11月30日，温州永嘉B07-01、B07-05地块出让，经过超过3个多小时的竞价时间，166轮的竞价轮数，最终由浙江首晟投资管理有限公司以上限价156400万元竞得，楼面价6358元/㎡，溢价率高达70%，同时需配建保障房1950㎡。
项目正式亮相后，推广名为国鸿·温州1号。
小区实景图
项目首次开盘于2019年6月，共开盘五期，推售586套商品房（1、2、8、9、10#），面积段为138-312㎡；878套办公性质类住宅（3、5、6、7、11-13#），面积段为117-139㎡。
小区楼幢图（黄色为商品住宅，深色为办公性质的类住宅）
其中江景住宅普惠（95折）毛坯均价约2.7-3万元/㎡，二线江景的10幢普惠（95折）毛坯均价约2.5万元/㎡；类住宅（办公性质）（95折）毛坯均价约1.3-1.4万元/㎡。
以这样的价格亮相后，温州1号三开三罄，去化情况非常好，是当年盛极一时的红盘项目，不仅住宅房源受到热捧，后排的类住宅产品也相当受欢迎。
项目效果图
后项目交付于2022年10月，该小区是少见的全阳台封闭项目，外立面采用大面积的玻璃搭配浅白色铝板，辨识度非常高，充分展现了瓯江北岸的城市形象。
可惜该小区交付时曾因部分功能区品质引起过业主们的不满，并且该小区在已经封窗的情况下，部分业主依然选择拆除房开统一的玻璃，给阳台重新设计了线条更少、更纯粹的的玻璃面。
本次拍卖的房源位于2幢3003室，总楼层为42F，中间套房源，南面拥享无遮挡的一线江景，视野极为开阔，仅东面为55层的超高层住宅1幢，采光情况相当好。
01、04室为191平，02、03室为173平，同时2幢虽然有01-04室，但分为两个独立单元，即01、02室不和03、04室互通。
项目江景示意图（来源：安居客，仅供参考）
该房源已腾空，内部为毛坯状态，需要从头开始装修。该房产交易中产生的双方税费由双方各自承担，但原权利人部分由买受人先行垫付，垫付后凭票据，向法院申请退还；可能欠缴水电、物业管理费、公共能耗费等由买受人自行承担。
房源实景图
2幢开盘于2019年6月，2幢3003室当时开盘备案价约为514.8万元，普惠95折后毛坯总价约489万元，毛坯单价约2.83万元/㎡。
本次的成交价才382万元，相当于开盘价的78折，跌幅超百万，着实惊人。
目前安居客平台上，温州1号172平报价约470-480万，毛坯单价约2.7-2.8万元/㎡，实际成交价会低一些。
据温豪宅消息，温州1号在2023年5-6月成交5套房源，其中
1幢低楼层312平房源成交总价1030万，成交单价约3.3万元/㎡；
2幢高楼层191㎡边套房源成交总价580万，成交单价约3.04万元/㎡；
2幢中间楼层172㎡中间套房源成交总价510万，成交单价约2.94万元/㎡；
9幢高楼层140㎡中间套房源成交总价410万，成交单价约2.93万元/㎡；
9幢低楼层140㎡中间套房源成交总价400万，成交单价约2.86万元/㎡；
（这些已售房源均带有一个车位，并且当时没有满2年，税费还要高一些。）
对比而言，这套温州1号30楼的江景房源性价比很高，比市场价低不少，楼层也足够高，居住体验感拉满，江景面非常阔绰且开阔。
不过小区的生活配套要弱不少，而且看完房源的实景照片，可以理解为什么部分业主要更换阳台的封窗玻璃。现有房开的封窗方案虽然统一、有序，但对于居住在里面业主来讲，并没有把江景面发挥到极致，视野这么开阔的江景面确实需要整面的落地窗，才能有适配的居住体验感。
房源内部实景图
考虑到装修还要一大笔钱，这套房源适合对居住体验有要求，尤其对江景面比较认可、对于学区、生活等配套不太重视的自住客群。
02
璞丽湾4套房源
璞丽湾2幢404室，建面约130.64㎡，起拍价约161万元，吸引了3人报名，有86人次设置提醒，3671次围观。最后经过2轮竞价，最终成交总价161.8万元，成交单价约1.24万元/㎡。
璞丽湾2幢204室，建面约130.64㎡，起拍价约161万元，吸引了0人报名，有55人次设置提醒，2662次围观。最后无人报名、无人出价、流拍。
璞丽湾1幢1201室，建面约89.6㎡，起拍价约111万元，吸引了7人报名，有525人次设置提醒，17647次围观。最后经过40轮竞价，最终成交总价136万元，成交单价约1.52万元/㎡。
璞丽湾3幢401室，建面约129.44㎡，起拍价约160万元，吸引了4人报名，有157人次设置提醒，5702次围观。仅经过1轮竞价，最终成交总价160万元，成交单价约1.24万元/㎡。
本次璞丽湾二次拍卖的4套房源成交情况不错，仅一套2楼房源流拍，其余房源顺利成交。（该4套房源第一次流拍单价均为1.54万元/㎡）
璞丽湾位于瓯海区梧田街道，辽霞路与花园路交汇处西南，即轨道交通S1线龙霞路站斜对面，直线距离约100米。
2019年6月6日，由华董经过18轮，溢价13.9%，最终以4.1835亿元、楼面价13665.5元/㎡竞得A-20地块，后开发为如今的璞丽湾小区。
该小区共3幢高层住宅，于2019年11月开盘，共推售292套房源，面积段约87-130㎡，开盘毛坯均价约2.4万元/㎡，装标为2000、3000元/㎡。
后来该小区曾多次延后交付时间，经过官方部门的努力，最终实际交付于2023年11月30日，比原定交付时间延迟了近一年。
本次拍卖的房源位于1、2、3幢，三幢南面均为河流，东面的3幢距离S1线龙霞路站更近。不过本次拍卖多为2-4的低楼层房源，仅1幢房源为1201室，楼层较为不错。
南侧的新东家园建筑高度较低，建筑在18层以下，算上河道和绿地，南向楼间距约75米，低楼层采光也不错。而且低楼层更贴近河景资源，有一定性价比。
房源内部已腾空，内部为房开装修，这批房源内部的装修大同小异，相差不大。
实景图
买受人可能无法办理房产过户登记。后续该房产交易过程产生的一切税费依照税法等均由买受人承担(包括被执行人承担的税费及土地出让金)。可能存在的水、电、物业管理等欠费均由买受人承担。
目前，璞丽湾整体报价约2万元/㎡上下，附带房开的装修，根据装修、楼层、位置对价格略有影响。
今天这4套房源购置家具后可拎包入住，东侧还有轨交站点，出行较为便利。不过生活便利性稍差，还可能存在噪音问题，对于门窗的隔音效果要求较高。
总体来看，利弊较为明显，性价比很高，虽然税费偏高，手续繁多，但成交价比市场价还是低不少，有市场竞争力。
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