“周边同档次小区的交易价格，稳定在5.6-6万/㎡左右，我们小区的房价却与实际价值严重不符。我们要携手并肩，共同守护房产权益。”
最近，南京鼓楼滨江中冶盛世滨江、深业揽江府的业主们联手发布告业主书，呼吁邻居们打响房价保卫战。
惹得业主们抱团守护房价，鼓楼滨江的次新小区中冶盛世滨江、深业揽江府，究竟经历了什么？
01
中冶和深业小区这份洋洋洒洒、超过600字的告业主书，出发点是号召邻居们为守护房价共同努力。核心观点，锐评君做了精简汇总：
①鼓楼滨江是南京房价最高的一线板块之一，价值之高让人瞩目；
② 中冶盛世滨江和深业揽江府，不仅区位与环境优越，而且建筑设计、园林景观、物业服务等也都拔尖；
③ 周边同档次的中海桃源里，二手房价稳定在5.6万/㎡左右，仁恒桃园世纪更是达到6万/㎡左右。由于中介压低房价，中冶和深业的房价与实际价值严重不符。
能令业主们抱团，中冶、深业现在的房价究竟处在什么水平？研究这两个小区的房价前，必须简单复习一下背景知识。
由于土地性质和产品规划的特殊性，中冶和深业都有70年产权住宅、65年产权酒店式公寓，其中：
130万方的综合体中冶盛世滨江，规划有锦绣江山、锦绣天玺、锦绣公馆、锦绣华府、中冶盛世国际广场等低密豪宅、江景高层、酒店式公寓、商业办公等业态。
在中冶的居住组团里，不乏住宅和公寓并存的设计，比如锦绣江山南苑，不仅有住宅，也有酒店式公寓。
深业滨江半岛，同样是70年产权住宅、65年产权酒店式公寓兼容的业态，业主书里提到的揽江府，主要指住宅产品。
业主书发布的“导火索”，要从两个小区起伏较大的成交价说起。
链家数据显示，中冶锦绣江山西苑组团，今年3月成交了一套123㎡三房，单价3万5，总价433万。而3年前相似的户型能卖到650万，这意味着，3年时间房价缩水近220万。
现在，3万5的单价是什么概念？扒拉更多数据不难发现，早在2018年，小区就有次新房以超3万8的单价成交了。
接着往下看。
中冶盛世滨江的锦绣天玺、锦绣华府等组团，上一次成交次新房是去年的6月，一套174㎡四房以800万总价成交，单价不到4万6。
如今，小区次新房的挂牌单价，在4万2至6万3不等。中介告诉锐评君：“中冶有不少改善大户型，虽然单价有所下调，但总价偏高，部分房源挂牌1年多了都没卖掉。”
深业揽江府，是什么情况？
链家上，揽江府上一次有房源成交，是去年的11月底。一套143㎡三房以483万成交，单价不到3.4万/㎡。要知道，21年上半年，小区曾有房源喜提5.1万/㎡成交的高光时刻。
那么，业主们cue到的周边同档次小区，房价表现如何？
先看中海桃源里。
链家上，小区最近的一次成交发生在去年9月，一套93㎡三房以500万卖出，单价逼近5万4。
这个价格，与小区的成交单价高峰值相差不大。而将成交房源单价从低到高排序能发现，去年中海桃源里的成交价整体走势，呈微涨状态。
仁恒桃园世纪，分成和园、惠园等多个组团。以成交量最多的惠园为例：
4月中旬，一套140㎡四房以772万成交，单价约5万5。
实际上，今年以来惠园组团卖得还不错，仅链家就有5套成交。但拉开这两年的成交情况，与此前动辄6万+/㎡的“优异成绩”比，现在业主们显然是在以价换量。
02
受大环境影响，房价不可避免下行。可中冶和深业的房价，为什么不能和中海、仁恒在同一水平线上？锐评君尝试分析一二。
2010年，中冶与南京官方签署战略协议，把滨江江边路以西的1号、3号地块收入囊中，为鼓楼滨江埋下萌芽的种子。
两年后，鼓楼滨江商务区成立；随后的2013年，原鼓楼和下关合并，鼓楼滨江也正式启幕。
从与主城中心的距离，产业能级，城市配套等维度来看，鼓楼滨江的板块价值，确实能与河西、大校场等一线板块掰一掰手腕。
如今，以中冶盛世滨江、深业滨江半岛、龙湖春江紫宸、仁恒桃园世纪、中海桃源里等为主的住区已渐入佳境，满足鼓楼滨江的改善需求。
这其中，中冶盛世滨江、深业滨江半岛沿着江边路布局，地理位置优越，正如业主书里所说：紧邻壮阔的长江，与众多历史名迹相依相伴，还享有地铁5号线（在建）、拉萨路小学、南京二附院等优质资源。
但楼市逻辑已经生变，单纯的地段和配套优势，已不足以成为支撑房价的主要动因，更何况严格意义上来说，仁恒、中海、中冶、深业，都能享受鼓楼滨江的板块红利。
新房供应和产品层面，鼓楼滨江新房断档已有年头，去年底才拿出金茂G89补仓。在金茂入市前，仁恒、中海是鼓楼滨江最新的产品，但中冶的锦绣天玺规划设计同样较新，甚至还有仁恒、中海不具备的江景优势。
仁恒桃园世纪
基于以上，锐评君认为，眼下中冶和深业的房价之所以与仁恒、中海拉开差距，除了大环境使然，跟小区体量、密度，次新房的库存等也有不小的关系。
中冶和深业，尤其是中冶，是有洋房、高层等丰富产品的超大体量住区。与主打小高层的中海，主打多层和小高层的仁恒比，业态相对杂，体量过大，纯粹度弱一些。
而超大体量带来的问题是，流向次新房市场的房源量相对大。链家数据显示，深业揽江府在售次新房有51套，而中海+仁恒在售房源不过54套。
对于二手房卖家而言，自家小区库存相对高，在户型、楼层等指标相差不大的前提下，要想尽快出手，大概率得给出更有诚意的价格。
03
这些年来，无论行情如何更迭，南京不乏抱团保卫房价的小区。
比如今年3月，江核保利西江月疑似出现1.8万/㎡成交的二手房，业主第一时间发文称，警惕小区房价被恶意做空。
2022年夏天，河西南鱼嘴金茂悦的个别房源以4字头的单价挂牌。业主发布倡议书，建议邻居们参考周边二手房价，将自家房源报价调整为6.3-6.9万/㎡。
很快，新玄武效仿跟进，业主们给出的楼盘基准价值建议为：玄武公馆、星河天赋、玄武映、宝龙、紫金悦峯A/B区，6-6.5万/㎡；紫金悦峯C区、复地明日之城、星河国际、招商臻境，6.5-7万/㎡。
显然，站在当下的行情里，不少板块、小区的房价走向，没能达到业主们的预期。但锐评君认为：
南京次新房价普降的当下，能独善其身的小区，要么地段够硬核，要么学区够吸睛，要么产品够稀缺。
更具体的层面来看，二手房价更多由卖家来主导，急需变现、有同样低价置换的机会、更换生活和工作的城市等，都有可能导致一个小区出现所谓的“砸盘价”，大家大可不必为个例焦虑。
换个角度，还在探底的二手房价，是买房人抄底的好时机。对于卖家而言，最近南京密集出台了一些利好楼市的政策，若非十分着急，不妨再观望观望。