昨天有网友问，为什么房价都在下降了，却还有那么多的成交量呢？
一
为了回答好这个问题，鱼眼还真去查了一下11月份的芜湖楼市数据：
芜湖商品房备案：800+套，这是芜湖官方公布的数据，这个数据被定性为半年来的最高成绩。以过往的经验推测，这个数据大概率是以芜湖不动产登记网的系统录入为口径，是不区分住宅与非住宅的统计数据。
这个数据机动性比较大，会有历史数据在条件适当的时候，在某个月录入。这也是为什么我常常能看到有已经交付的小区名称突然出现在报表里。
芜湖市区住宅商品房成交700+套，这个是机构的数据，能细化到芜湖主城区的每个区域，鸠江区300套，成交面积约3.52万方，弋江区250套，成交面积约3.19万方；镜湖区110套，成交面积约1.38万方。
另外还有一套统计数据显示，芜湖11月主城区商品住宅成交400+套，这个数据也能够细化到每个区域，因为上个月弋江区某个新盘卖的好，所以弋江区的产量最高，贡献最大。
除了新房成交以外，存量房也是房地产市场的一个重要组成部分。那11月芜湖二手房成交量如何呢？
官方网站公开的数据图表显示，11月芜湖存量房成交量超过了15万方，略低于上上个月。还有一组是机构的数据，显示上个月芜湖二手房成交1700+套，也比上上个月少。
综合所有数据来看，尽管各家的数据因统计口径问题而不一致，但以同口径去看，11月份芜湖新房市场的成交要好于以往（近半年）。
这也不是重点，重点在于不管这些数据准不准，就网友提出的问题而言，尽管芜湖房价在降（未来还有继续的趋势）的情况下，依旧有人积极入市。
二
而二二
这个其实不是问题，房地产市场毕竟也是一个市场，有卖的就有买的。11月的成交量之所以比起之前好，却并不能代表市场好。
支撑目前市场主力成交的是改善性的需求。
什么叫改善？不是产品好就叫改善，而是业主目前居住的房子不能满足他们当下的居住需求，需要重新物色一套房子。比如与邻居不对付，比如要与父母一起住，比如房子太大按揭太高，换一个小的，如此等等。
这类需求如果正好能与新盘上市相吻合，就会产生好的成交量。所谓的吻合体现在多个方面，比如位置，地段，面积，价格等等。
最近大龙湾就比较热闹，因为新盘的节点到了。那边8000元/平的价格，我也看到有网友说很亲民，如果他觉得主城区太拥挤，那他就有可能会选择在那边置业。
以上基于改善而产生的需求在楼市数据上是有体现的，11月top10的成交楼盘里就有非常明显的体现，改善盘和新盘成交量较好，2万+的改善盘也能卖个24套，闹纠纷的也有20套的成交量。
每个人都有自身的需求，因为就会有自己的选择。
就芜湖楼市的整体而言，改善性成交支撑不了楼市向下的趋势。因为改善的另外一面是抛售。
卖房换房是当下楼市的常态，业主为了卖掉自己手里的房，最好的方式就是降价，也有统计数据显示，11月份芜湖二手房的挂牌价下降了5个百分点，挂牌价下降，意味着成交价格下调。
在网上的二手房网站大致搜一下，最近的挂牌价降价幅度最大的高达10万，万科城的一套房源从110万降到了102万，直接降了8万下来。要说楼市中无阻碍的降价，最自由的恐怕就属房东了。
下面这个，主打的就是一个任性了。
三
即便降价，芜湖二手房的成交量也没有创造出好的销量。
以过去的8年为一个统计周期，芜湖二手房的年成交量平均约为25000套，再平均到每个月要交易2100套。
而现在芜湖每个月的二手房成交量也就15万方，以每套110平计算，一个月就不到1500套。
15万方的成交资金，以成交均价12000元/平方米计算，二手房的成交资金总量为18亿元。假设能全部投进楼市，以新房每套142万计算，大概能买1300套还不到。
结合上面芜湖新房成交量，大约芜湖二手房成交资金中有一大半的资金没有进入芜湖楼市，约三四成左右（以上为假设数据，还有其他的诸多变量）。
这个成交量如何支撑起芜湖改善盘的成交量呢？
如果把芜湖楼市比作一辆公交车，下车的人数比上车的人数多多了，最后可能就出现空驶的状态，换个网络用语叫裸奔。
当然，那是不可能的。因为该买房的还会买房，只不过我们的开发商朋友会承受更大的压力而已。展望即将到了2024年，它应该不会比今年更差。我是鱼眼，欢迎点赞留言交流，下期再见！