上海远郊楼盘的去化远比想象中困难。
5月14日，位于奉贤区的奉发贤荟悦邸，在开盘前发布公告，称取消原计划于2024年5月18日在上海市奉贤区钜庭路336弄奉发贤荟悦邸营销中心举行的《奉发江南庭》开盘销售摇号。
公告显示，取消开盘销售摇号的原因为项目认购期间无意向认购客户登记认购，经上海市奉贤区住房保障和房屋管理局同意，将不再采取以随机摇号排序确定选购房屋顺序的方式开盘销售。
Part.1
据悉，此次开盘，奉发贤荟悦邸项目主推建面146-166平叠加别墅，共136套，均价约37867元/平，于5月9日—13日期间认购。
值得注意的是，虽然取证不久，但是奉发贤荟悦邸早在今年2月份就已经过会，只不过一直没有取证。
究其原因，在业内人士看来因为项目前期开盘去化率低，可售房源比较充足，所以不着急入市。
公开资料显示，奉发贤荟悦邸项目于2023年6月28日首开，推出304套建面约71-166平方米房源，备案均价31077元/㎡，其官微显示，项目在认购期间共收到47组有效意向认购客户，认购率约15%。
截止到目前，上海网上房地产数据显示，奉发贤荟悦邸304套房源，仅网签18套，网签率5.92%。这意味，平均每个月，项目仅卖出1套房源。
奉发贤荟悦邸项目折戟背后，有着多重因素。
首先是区域位置，项目所在的庄行板块，发展相对缓慢，板块内新房去化普遍存在一定难度。
虽然目前庄行板块已集结了佳兆业8号、景源名墅、东原璞阅等众多新小区，居住氛围也比较浓厚，但是缺少高能级生活配套，有的只是镇上的一些沿街配套。
交通出行也是极不便利，庄行无论是近期还是远期，都没有轨交规划，虽然市域铁路南枫线从庄行经过，但是并未在庄行设立站点。
此外，价格也是奉发贤荟悦邸遇冷不可忽视的一点。细数上海的热销盘，它们都存在一二手倒挂现象，然而奉发贤荟悦邸周边一二手倒挂不明显。
目前，奉发贤荟悦邸公寓销售均价为29856元/平方米，别墅销售均价为37867元/平方米。
而其周边的佳兆业8号，今年3月底，小区成交一套建面约89.66平方米二手房，成交单价20634元/平方米；景源名墅二手房成交价更低，尚不足2万/平方米。
2021年年底交房的东原璞阅算是片区内品质数一数二的小区，前不久刚成交一套二手房，成交单价也仅有2.1万/平方米。
Part.2
事实上，奉发贤荟悦邸的销售情况，只是上海远郊区楼盘销售的一个缩影。
这两年因登记认购期间无认购客户，而取消摇号选房活动的楼盘多达8个，它们分布在奉贤、松江、临港、浦东等区域，这些项目存在距离市区远、没有轨交覆盖、配套差、发展潜力不足等短板。
5月18日，位于临港105片区的中铁诺德璟宸开盘，推出89-129平方米户型房源，共327套，备案均价30000元/平方米。有消息称，项目在5月8日~12日认购期间无客户参与认购。
公开资料显示，中铁诺德璟宸项目于2022年12月首开，378套房源认购率约15.1%，开盘当天去化率约为12%；去年6月份，项目加推404套房源，认购率约9.6%。
截至5月22日，项目782套房源，已网签532套，约一年半时间，网签去化约68%。
今年4月份，位于奉贤区的奉发右岸晶邸加推83套房源，其官微显示，该项目认购期间也是无客户参与认购。
截止到目前，开盘二十多天，奉发右岸晶邸83套房源，网签率为0%。
日前小凤凰曾实地探访过项目，楼盘现场门可罗雀，仅一组购房者在看房，显得极为冷清。
公开资料显示，奉发右岸晶邸项目于2022年12月首开，270套房源认购率约32%。截至5月22日，项目已网签86套，约一年半时间，网签去化约32%。
Part.3
总的来看，这些零认购的项目无外乎以下几点原因：
一是地段太过劣势，周边生活配套不完善，日常通勤极不方便，比如说奉发贤荟悦邸和中铁诺德璟宸。
以中铁诺德璟宸为例，项目所处位置相对较偏，交通不便利，距离滴水湖地铁站直线约3.6公里，距离两港快线临港开放区站约2公里，且周边基本都是农田或建筑工地，周边区域几乎看不到成熟的产业园区、商办物业，生活配套成熟度非常低。
二是产品落后，这些问题主要是存在于一些产权缩水的老盘，虽然已经形成了成熟的生活圈，但居住体验太差也是致命的，类似于松江九亭板块的新虹桥首府、奉贤奉城的水榭兰亭和浦东川沙的佳怡华庭。
其中新虹桥首府所在地块是在2004年被上海佳铭拿下，已有20年；水榭兰亭所在地块是在2012年被上海千荣拿下，也有12年；而佳怡华庭拿地时间更早，据说是1995年，至今已有29年。
三是性价比一般，近几年新房品质内卷严重，买房人的审美也日渐提高，没有亮点甚至价格和品质不匹配的项目很难从竞争中脱颖而出，比如说奉发右岸晶邸。
该项目位于奉贤新城，目前来讲奉贤新城库存还是比较大的，单单奉发右岸晶邸所在的15单元就还有12个楼盘在售，这还不包括待入市的新盘。而奉发右岸晶邸项目也不具备强烈的竞争力，产品同质化严重，在当前买方市场情况下，这类非核心区的楼盘一般都不好卖。
如今进入买方市场，一个项目一旦有两个及以上明显的不足，那么注定这个项目的去化之路将会变得艰难，毕竟同样的价格或配套条件下，买房人完全可以挑选到品质或地段更优质的项目。
虽说可以降价促销，但价格浮动区间只能在5%范围内，有限的价格优惠吸引力也一般。
更何况有些楼盘是由地方国企开发，作为地方国企开发商更不会降价销售，因为他们需带头展示出楼市积极向上的一面。
或许时间线再推久一点，当期房熬成了现房，这些不好卖的楼盘境况会好一点，不过这也要开发商前期舍得真材实料下成本，才能在交付品质上大作文章。