撰文：十一郎 北京楼市 · 公积金并轨
10月28日下午快下班的时候，一张截图从西城某家设计院的内网群里传出来。
标题只有六个字，《关于优化……》，后面跟一长串条款。
群里第一句话不是「终于」，是「能贷多少」。
第二句话更有意思：我们这算国管，还是市管？
说到底就两个问题，一个问额度，一个问身份。
身份这件事在北京，过去十年一直是有差别的。
十一郎先把这三个数摆出来。
地产十一言
01
三个数，一句话
第一个数是240万，双缴存人首套的顶格额度。
240万这个数不是今天才有的。8月7日市管公积金新政里就写进去了，国管那天没跟。
这三个月里北京有个很具体的落差：同样在金融街上班、同样缴存十几年，一个市属单位、一个中央单位，买同一套房，能贷的钱差整整一档。
今天这条通知，把这档差额一次性补齐。
单缴存人首套120万、二套100万；双缴存人首套240万、二套200万。
— 三个台阶，两种人：多数家庭够到240万，340万要六条同时成立｜制图：地产十一言
第二个数是340万，得三项上浮全叠满才够得着。
城六区户籍家庭在城六区外买首套加20万，绿色建筑加40万，二孩及以上加40万。双缴存人最高上浮100万，240加100。
340万这个数得打一个大折，多数家庭够不着。
「双缴存人 + 首套 + 城六区户籍 + 买城六区外 + 绿色建筑 + 二孩」同时成立，才够得着340万。六条里少一条，就掉一档。
但多数家庭真实能拿到的，是240万上下。
第三个数是装修提取的额度，按发票金额50%、每套最高25万、同一套房再提要隔10年。
前两个数是给市场的，第三个是给时间的。
地产十一言
02
补差，不是加码
这算新政吗？
十一郎把这句话说死：这不算新政，这叫补差。
北京公积金一直是两套系统。市管归北京市住房公积金管理中心，国管归中央国家机关住房资金管理中心。两套系统利率一样，额度算法不一样。
— 四项一次对齐，中间空了三个月｜制图：地产十一言
8月7日市管先动，额度、套数认定、带押过户、装修提取四项一起调。国管那一次没跟着动。
今天国管一次性把这四项对齐了，一项没落。
所以准确的说法是「并轨」。写成「北京又加码」，方向就错了。
不过这里要留一个口径：通知全文目前经媒体刊载，官网原文我还没核到。条款与市管8月7日那份逐条对得上，一致性没问题；受理时间和办理流程，以公积金中心窗口为准。
那为什么拖了三个月？
文件里不写理由，只能从时间点上看。
从时间点往回捋，有两件事绕不开。
一是8·28之后，北京新房进入「现房优先」的过渡期。
同一个板块里，央企现房与封顶准现房去化60%—85%，期房只有20%—40%。买现房意味着付款节点大幅提前，这时候一笔低成本、长周期的钱，权重明显上升。
二是同一栋楼里跑两套算法，这事拖不了太久。
中央单位和市属单位的同事看的是同一批楼盘、同一张价目表。额度差一档，销售对着两拨人解释起来就是麻烦。
真正被低估的其实是那25万，它比240万新。
过去公积金只有两个动作：贷，和还。说白了，它是买房专用账户。
装修提取把「住」也纳进来了。
25万这个额度并不大。够基础硬装，不够全屋定制；间隔10年，一套房子一辈子能提两三次。但它改的是性质——公积金不只解决「买不买得起」，还要解决「住不住得下去」。
地产十一言
03
受益面比标题窄
北京公积金的双轨制，到10月28日这天事实上结束了。
以后比较两个家庭能贷多少，变量是缴存基数、年限、月还款能力，不再是「你单位归哪套管」。
这件事的性质是公平，可它跟楼市刺激关系不大。
可是落到市场上，它加重了一条已经在发生的裂缝：改善与刚需的分化。
— 同一个上限，落在两个完全不同的总价段｜制图：地产十一言
国管缴存群体的购房半径，集中在内城、海淀、朝阳，对应总价段800万到1200万。
340万放在这个段位，贷款结构能明显偏向公积金，商贷被压下来。
可五环外300万到500万的刚需盘，双缴存人贷120万到240万本来就够用。在这些盘里，额度从来不是约束。
翻译成人话
这不是给刚需的，是给改善的
你不妨自己算一笔账。一套1000万的房子，首付四成是400万，剩下600万；公积金贷到340万，商贷只剩260万。同一套房子，两个月前这笔账要多贷100万，30年下来多出来的利息，够把装修做完了。
把它写成「利好全北京购房者」，就不准确了。
地产十一言
04
五条冷水
十一郎自己先泼五盆水。
一、对成交量的影响，基本上可以忽略。
10月1—27日二手住宅网签10,624套，同比+8.52%，环比9月同期-20.04%。
8月以来的宽松参数——销售制度改革、10月1日贴息、今天的公积金额度——没有一条把量拉起来。
二、额度不等于购买力，这是两件事。
贷款要看缴存基数、缴存年限、月还款能力。340万是理论上限，却不是标配。
但三项上浮能同时满足两条的家庭，都不多。
三、存量房贷一分不减，这是最疼的一条。
贴息和额度都只对新发放贷款生效。置换链条上「卖旧买新」的家庭两头不占，中间的时间差和税费自己承担。
四、装修提取的可用性有限，卡在发票上。
按发票50%、上限25万、间隔10年，还要发票。清包、自装、找熟人的家庭，拿不到全额。
五、加杠杆的风险，最后还是自己的。
三季度二手挂牌均价51,484元/㎡、成交41,310元/㎡，折价率80.2%。可市场还在用降价换成交。
在这个节点上额度上去，等于给一部分人发了加杠杆的许可。明年价格再下走一档，被放大的就是亏损。
— 量没起来，价还在让：每套成交背后让掉10,174元/㎡｜制图：地产十一言
新房住宅库存56,176套，去化不低于18个月。
五条冷水摆在一起，指向一个不激进的结论：这是一条把制度补平的政策，不是一条把市场抬起来的政策。
这条政策值得写，因为它改了很多人「能借多少」的算法。但它不值得被写成「北京又出手了」。
地产十一言
05
三个判断
第一件事，双轨制结束的意义，大于额度本身。
以后「国管还是市管」不再是贷款能力的变量。对购房者是实打实的好事，可对市场几乎没影响。
把这两件事混为一谈，却是这一轮报道里最常见的错。
第二件事，着力点在800万到1200万的改善盘。
验证办法很具体：盯11月1日京华曜首开。450套取证，首开只推352套，备案价12.03万元/㎡。
— 两周网签两条线，判定12万元档站不站得住｜制图：地产十一言
两周网签到150套以上，说明12万元档还站得住。
两周不足100套，剩下的那98套就是明年最难处理的一批货。
第三件事，装修提取这条线，值得单独盯一年。
如果明年它扩到老旧小区改造、加装电梯，公积金就正式从「买房工具」变成「居住账户」。
那才真正影响存量房价值——老房子的维护成本，可以被制度分担一部分。
不过这一条我没有更细的分项数据，只能说清方向。
最后三句实在话，说给真要买房的人
你如果在国管系统缴存，先去人事确认账户归哪套管，再看缴存基数和年限。额度是窗口算出来的，不是标题里那个数。
340万是给「双缴存人、首套、城六区外、绿色建筑、二孩」同时成立的家庭准备的。拿340万去排买房预算，等于拿样板间做装修报价。
这条政策改变的是你能借多少，不改变房子值多少。10月二手环比还在跌两成，挂牌到成交中间隔着近两成折价。
价格的事就看那两成折价，跟公积金额度没关系。
补平的是制度，没补平的是价格
地产十一郎
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