出品｜睿思网
10月24日上午，"深石城市更新"公众号发了一篇长文《关于我们》，落款是董事长王石，下面跟着韦业宁、王卫祥、皇甫毅然、倪晓栋及团队。文章讲了三十多年行业变化、客户、人才和体制，通篇没有提任何一个项目、一笔融资、一个数字。
第二天晚上，公众号又发了一篇更短的，标题叫《为什么要做深石城市更新公司？》。开头引了登山家乔治·马洛里那句老话：有人问他为什么要登珠峰，他回答"因为山在那里"。然后自问自答：为什么要做深石城市更新公司？答案可能是：因为它在那里。
这是这家公司9月28日工商注册以来的头两次对外发声。75岁的万科创始人，没发新闻通稿，没开发布会，用两篇公众号文章给自己的新公司揭了幕。
1500万、五方平权、没有"房地产开发"
工商资料比公众号文章实在得多。
深圳深石城市更新有限公司，注册资本1500万元，注册地落在深圳市盐田区梅沙街道小梅沙社区。法定代表人杜吉良，王石任董事长。经营范围包括商业综合体管理、旅游项目策划、物业管理、住房租赁、酒店管理等，唯独没有"房地产开发经营"这一项。
股权结构更有意思。五个法人股东各持20%，平起平坐：上海都心商业管理有限公司、深石管理咨询（深圳）有限公司、宁波绿创企业发展有限公司、江西华申产城企业管理有限公司、苏州博信新投资发展有限公司。王石通过深石管理咨询间接持股，最终受益约19.99%。
这五家里，上海都心背后是韦业宁，宁波绿创背后是倪晓栋，苏州博信背后是周娟。江西华申产城2021年在南昌成立，法定代表人敖钟，穿透后由江西华申建投100%持股，公开资料里查不到它和深石系此前的合作记录。这不是王石一股独大的创业公司，更像一个拼出来的联合体。
班底以万科旧人为主。法定代表人杜吉良1986年生，从万科苏南土建工程师一路做到事业部总经理，2021年跟着王石做产城运营。董事姜浩在万科待了二十多年，曾任万科深圳商业管理公司总经理，现在是深石"生物圈三号"碳中和项目的负责人。
董事倪晓栋是万科宁波区域营销出身，后来去绿地九江做副总，2016年出来做资产管理和产城投资，现任绿创集团总裁。董事周娟不是万科系，她是苏州博信新投资发展的法定代表人，代表五股东里苏州那一方。工商备案的监事是皇甫骏也，官微落款写作皇甫毅然，两者是否为同一人，公开信息未说明。
真正在台前写文章的是韦业宁。这位万科"新动力"出身、做过《万科周刊》主编和万科苏南公司总经理的70后，2019年离开万科，2021年创办上海都心商业管理，在苏州做了一个叫"燕窝"的城市更新文旅综合体，姑苏区燕家巷15号那栋老房子，2025年7月开业，引入了十几家首店。上海都心正是深石城市更新五家股东之一。
王石出品牌和资源，韦业宁出长三角商管团队，倪晓栋出资管和产城，杜吉良和姜浩出深圳本地的运营落地。五块拼在一起，刚好凑成一家不碰开发、专做存量资产改造运营的公司。
这个五方结构本身埋着隐患。城市更新是个长周期、重协调的生意，要和政府、居民、商户、金融机构反复博弈，决策效率比什么都重要。任何一方都没有绝对话语权，能不能扛住一个三五年的项目，要打个问号。王石在公众号文章里写，"陡峭而严格的科层组织在新市场新业务面前越来越呈现其笨拙一面"，所以要"搭建一个边界最大化、兑现创新和奋斗价值的组织"。愿景很好，但最后谁说了算，文章没说。
大梅沙不是起点，是现成的样板间
把注册地选在小梅沙，不是随便选的。
深石集团2017年成立后，主做三件事：碳中和社区、运动健康、绿色金融。2021年响应双碳目标，在大梅沙搞了一个3.2平方公里的"生物圈三号"碳中和社区实验区，主体就是原来的万科总部，即大梅沙万科中心。一期2022年10月竣工，算下来到现在已经跑了四年。
王石自己在2025年的一次公开活动上讲过，这个项目部署了风能、光伏、潮汐能、波浪能，是一个"非行政化的城市片区"改造样本。深石集团披露的数据是，首个三年碳排放量降低了5%。
这个项目本身就是城市更新。一栋服役十几年的总部大楼，加上周边山海社区，通过技术改造和功能激活重新用起来。姜浩管的就是这块。
韦业宁在苏州做的"燕窝"是另一种路径：历史建筑保留风貌，引入诗歌书房、烘焙、文创，做小而美的文旅商业。上海都心在长三角已经布了几个商管平台。
两条线合到一起，深石城市更新要做的事就清楚了：不做大拆大建，不碰土地一级开发，拿存量物业做轻资产改造和运营。1500万的注册资本也说明，它不打算自己掏钱收资产，更像一个输出品牌、团队和运营管理的平台。
至于退出通道，王石手里曾经攥过一张牌。2022年4月，他联合亚投资本向港交所递过一张SPAC招股书，叫深石收购（Destone Acquisition Corp.），张朝阳、刘姝威在独董名单里。但港交所网站显示，该上市申请已于2023年5月前失效，此后再无重启。
SPAC这条路没走通，但门没完全关上。2025年12月，发改委更新基础设施REITs行业范围清单，首次把"城市更新设施"单列为一类。此后政策一路开闸：2026年3月证监会启动商业不动产REITs试点，4月创金合信北京国资商业REIT获受理并在9月挂牌，被看作全国首单"城市更新+科技创新"资产组合REITs；8月证监会发文支持依托城市更新项目发REITs；10月23日六部门老旧街区厂区改造指导意见再次写入"支持符合条件的项目发行基础设施REITs"。
首单已经跑通，海淀知春路和东城隆福寺两栋写字楼有成熟租金现金流。更早的工业遗存改造标杆首钢园，首钢基金7月也启动了REITs财务顾问招标，还在前期阶段。王石这家公司从一开始就没打算自持物业，REITs这条退出通道，将来是为它运营的资产服务的，不是它自己发。
一条已经很挤的赛道
王石选的赛道，热是真热，但并不好走。
政策面今年密集落地。1月召开的中央城市工作会议把"高质量开展城市更新"写进了部署。5月22日，国务院印发《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号），这是国家层面首个城市更新五年规划，明确到2030年城市更新行动取得重要进展，"十五五"期间新开工改造城镇老旧小区11.5万个、城镇危旧房50万套（间）、城中村4000个、改造城市地下管网36.5万公里。
4月财政部、住建部启动年度中央财政支持，每个入围城市定额补助8亿到12亿元，2026年中央预算内投资城市更新专项安排970亿元。就在公司注册前后的10月23日，住建部等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，明确支持各类企业参与，并写入"支持符合条件的项目发行基础设施REITs"。
住建部房地产市场监管司司长张雪涛在2026年9月的国新办发布会上给过一个数字：2026年前8个月，全国二手房交易占比已经到了52%。国家统计局10月19日刚公布的数据是，1-9月全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%，降幅比前8个月还在扩大。一手投资还在两位数往下掉，二手交易占比已经过半，这个剪刀差就是市场从增量时代迈过存量时代门槛最直观的证据。
地方层面，上海"十五五"规划已经把商办楼宇更新150栋、商业设施更新500万平方米、盘活低效产业用地75平方公里写进了任务清单。
但热不等于赚钱。企查查的数据是，全国名称或经营范围里带"城市更新"的企业已经接近8000家。这里面既有万科、龙湖、华润这种有开发基因的国家队，也有上海城市发展控股这种号称对标黑石地产、做了二十年旧改并购的专业玩家，还有各地方城投自己组建的更新平台。
深石更新手里的牌并不多：一个王石的名字，一支万科系小团队，一个大梅沙的实验区，一个苏州的小样本。项目储备清单还没对外披露过。
王石这一次回来，和1984年创业做万科、和2017年辞任之后做深石，都不一样。那年他是在一张白纸上画房子，赶上了中国城镇化最快的三十年。这一次他接手的是一个已经建完的城市，要在旧楼旧街上重新找出利润和意义。他自己在文章里写，"城市发展的史诗，不只书写沧海桑田、平地起高楼，更添华彩的，是那些重新理解的空间、重新连接的人群和重新点亮的日常"。
话写得漂亮。但对一家刚注册28天、注册资本1500万、还没披露任何项目的公司来说，真正的考验在后面：第一个落地项目在哪里，钱从哪里来，五方股东怎么分账，王石的IP能为团队带来多少地方政府和金融机构的资源。
公众号文章最后留了一句slogan："深石，更新无限生活"。
生活能不能无限更新，要看接下来的项目清单，而不是他发的这两篇公众号文章。