温岭宝龙生活广场将被法拍。
一、法拍核心参数（2026-11-02 开拍）
• 标的：温岭市城西大道西侧、中心大道北侧“台州温岭项目商业地块（宝龙生活广场）”不动产
• 开拍：2026-11-02 10:00，竞价周期1天，延时5分钟，加价幅度250万元
• 起拍价：5.83788亿元（约5.84亿）
• 评估价：6.8681亿元（约6.87亿），起拍约为评估价85折
• 保证金：1.15亿元
• 执行案号：网2026-821评估、(2026)浙10民初10号，金融借款合同纠纷
• 调查表披露相关方：台州珑德置业、台州璟懿实业、农行温岭支行、建行温岭支行、上海宝龙实业发展（集团）；拍品所有人写“台州XX房地产开发有限公司”（阿里原文会具名）
• 现状要点：有租赁、不腾空、温岭法院查封；调查表勾“无抵押”但同时列多家银行/实业主体，最终以不动产权属登记、评估报告、协助执行口径为准
补充体量参考（媒体/楼盘资料）：商业地块土地约22,254.34㎡、建筑约108,859.21㎡、5层；整体项目总建约37万方，购物中心约8万㎡、210+品牌、1700个车位，S1中心大道/温岭第一人民医院站接驳。
按起拍5.83788亿÷10.8859万㎡≈5,363元/㎡建筑面积；若只按8万㎡购物中心算≈7,297元/㎡。这个单价是否便宜，要看净租金而不看评估折扣。
二、“三方联手”到底怎么理解
• 拿地/早期定位：2019年温岭城西综合体地块，公开宣传曾写宝龙、碧桂园、中骏三方携手做TOD ；宝龙官网项目页主推“中骏+宝龙”联合，约37万方、购物中心+住宅+轻轨商业 。
• 本地论坛口径：有说法称后来碧桂园退出，变为宝龙+中骏合资，住宅部分另涉其他合作；这类二手信息只作背景，不替代股权登记。
• 本次法拍意义：被拍的是商业不动产本身，不是直接拍项目公司股权。所以“当年谁一起开发”影响品牌/租约/历史债务背景，但过户后新业主按拍卖裁定接资产；原有合作开发纠纷、股东借款、总包欠款等不直接随商业房产转移，除非有抵押/查封/建设工程优先权在拍卖中处理。
三、商业角度值不值得盯
利好：温岭城西核心、S1轻轨口、8万㎡已开业购物中心、210+品牌、对比银泰形成双核；起拍较评估折价约15%，若按真实净回报测算可能有一定安全边际。
风险：
• 有租赁但不腾空——必须调租约台账：承租人、面积、租金标准、免租期、租期到哪年、是否含转租、是否存在“以租抵债”、优先购买权人（如整体运营方/宝龙商业）是否行权。
• 金融借款纠纷+多家银行/宝龙实业出镜，要核对是否有未披露抵押、工程价款优先权和欠费（物业费、能源、税费、滞纳金）。
• 商业地产法拍常按“现状”交付，法院不包清场；若主力店（影城/超市/KTV/健身）合同不利或整体运营权复杂，接手后改组成本不低。
• 温岭本地消费厚度 vs 银泰竞争、轻轨客流兑现度，需要用近12—24个月POS流水而非评估公司收益法结论交叉验证。
四、参与前尽调清单
1. 阿里/法院下载评估报告+权属登记表，核对具体权证号、各层面积、土地终止年限、商业服务业用途限制；
2. 向温岭不动产查查封顺序、抵押登记、预告/异议；向税务查欠税，向物业查欠费；
3. 要租约Excel+合同扫描，重算“可收租金－空置－物管－改造－资本化支出”得净NOI，反推Cap Rate；
4. 问法院：成交后腾退谁负责、租赁是带租拍卖还是解除、优先购买权登记截止；
5. 资金端：1.15亿保证金、全款周期（司法拍卖通常不支持普通按揭，需法拍贷/自有资金），提前做银行额度；
6. 若打算继续委托宝龙商业或第三方运营，提前谈“换业主不停业”的交接方案。