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撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1830篇原创
图片来源|AI自动生成
金九已过，但楼市情况显得略为微妙。
中指院最新统计数据显示，2026年1-9月，100家房企销售总额为22597.2亿元，同比降幅与1-8月持平。楼市仍处淡季行情，重点房企销售业绩降幅略有扩大。
千亿、百亿梯队房企数量呈现持续收缩态势，房企销售梯队整体下沉。
图表来源｜中指院（特此感谢！）
宏观数据波澜不惊，榜单内部早已暗流涌动。
把TOP10单独拎出来就很具代表性。如下图，根据蜜姐统计的数据，前9月华润置地、中海地产、中国金茂同比逆势正增长；其余7家全部下滑。下滑的数量比前8月多了1家。
在蜜姐看来，前9月TOP10房企销售额变幅有4大看点。
第一就是保利发展反超中海地产再次，登顶销售额一哥，此前的前8月，中海曾实现短暂超越。可见头部之争已进入“毫厘之间”的白热化阶段。
值得注意的是，保利的“规模第一”含金量并非毫无争议。
从权益销售额来看，前9月，中海地产以1665.1亿元位列榜首，保利发展以1428.0亿元位居第二，两者的权益销售金额差距还比较大。
换言之，保利的全口径销售额中，合作项目的贡献占比较高，而中海的项目权益占比更高。在行业收缩期，后者的增长质量和盈利确定性显然更强。
从销售额变幅来看，保利和中海在9月的销售额似乎都一般，因为相比前8月保利的跌幅扩大了，而中海的涨幅则缩小了。
图表来源｜中指院（特此感谢！）
但9月也有涨幅扩大的，这就是第二大看点：华润置地。
前9月华润置地同比增幅达6.61%，在10强中排名跃升至第一，相比其前8月4.63%的销售额增幅也扩大了。
在蜜姐看来，华润置地与其他TOP10房企最本质的区别，在于其利润结构已率先完成从开发独大到开发与经营并重的切换。
此前的财报披露显示，2026年上半年，华润置地开发销售型业务营收同比下降39.1%至452.6亿元，但经常性业务收入同比增长9.9%至226.1亿元，且经常性业务核心净利润达到66.5亿元，占公司核心净利润的65.5%。
这一利润结构的意义在于：当行业进入以价换量的残酷竞争时，华润置地并不需要像纯开发型房企那样被迫降价冲量。
经营性不动产提供的稳定现金流，使其在开发端可以坚持“做一成一”的策略，选择性推盘、维持价格底线、追求利润最大化。
第三大看点就是招商蛇口，销售额从前8月的同比增长转为下跌。实际上蜜姐注意到，招商蛇口在8月的单月销售已显露疲态，而9月只是颓势加剧。
此前Mysteel统计的数据显示，招商蛇口8月单月销售额为157.12亿元，同比下降19.2%，但受益于上半年积累的增幅，前8月累计销售额仍保持了1.4%的正增长。
公开信息显示，招商蛇口在9月确实有积极的推盘动作，但这些项目的入市时间点未能完全对冲整体销售的下滑压力。
最后一大看点是，下跌阵营除了保利发展之外，其他6家房企同比跌幅相比前8月其实都在缩窄。
这里就不得不提到此前的“828新政”。9月是新政落地后的首个完整月份，推动了9月单月销售的集中释放，这或许是一部分原因。
马上进入四季度，最值得关注的应该是房贷贴息落地后，低线城市成交能否放量。目前来看，底部区域大概率已到，但底部和反转之间，还隔着一整个信用修复期。
末尾提醒一句，最近地产股涨得欢，但股价走的是政策预期，销售走的还是下行通道，这个剪刀差暂时还没有收敛。
拿票的蜜友们记住：估值修复可以参与，基本面反转现在还轮不到谈。
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