本文作者：夏俊
房地产领域资金密集、政策属性强，容易引发权钱交易。以房产为载体的利益输送方式已然成为反腐关注的重点，除低买高卖的形式外，也出现了其他新型、隐性受贿形式。客观来讲，房地产领域法律关系复杂，涉案情形多样，实务中，正常市场交易与受贿的边界极易混淆，既遂与未遂问题、受贿数额的认定问题等等都存在着诸多争议。鉴于此，本文将围绕职务犯罪案件中涉房受贿相关辩护问题展开分析，以期与大家共同探讨。
本期导览
一、职务犯罪案件中涉房受贿的几个疑难问题
（一）行为定性问题
（二）犯罪既遂与未遂的认定问题
（三）受贿数额的认定问题
二、职务犯罪案件中涉房受贿常见情形及辩护思路探析
（一）低价购房
（二）支付定金锁定房产，升值后转售获利
（三）涉案房产的按揭贷款尚未还清
（四）借住房屋
一、职务犯罪案件中涉房受贿的几个疑难问题
房产交易型受贿是贿赂犯罪中典型的隐性权钱交易形式。相较于传统现金受贿，此类案件常以民事房屋买卖、代持、租赁、垫资还贷等合法交易为外观，行为模式隐蔽、法律关系复杂、裁判争议较大。司法实践中，控辩争议主要集中在行为定性、犯罪既遂与未遂的判定标准、受贿数额的精准认定三大核心问题，这几个问题亦是此类案件辩护的关注要点。
（一）行为定性问题
涉房受贿案件的定性关键在于：穿透民事交易外观，甄别行为实质上是否属于权钱交易。区分正常房产交易与交易型受贿，不能仅以是否签订书面买卖合同、是否具备形式交易要件为依据，而应当结合主客观要件综合审查交易的真实性、对价公允性、风险分担规则及职权关联性。
从合法民事房产交易的认定标准来看，正当房产交易应当同时具备真实交易目的、公允交易对价、对等风险承担、无职权对价关联四大要件，具体而言：一是主观目的真实。交易双方以自住、投资、出租、改善居住条件等普通民事需求为目的，不存在以房产交易为名输送利益的主观故意，交易动机与行为人国家工作人员身份、职务职权、履职行为无关联。二是交易对价公允。房屋成交价格贴合交易时点当地同地段、同户型、同品质房产的市场交易行情，不存在显著低价购入、高价出售、变相让利、免付房款等异常交易情形，严格遵循等价有偿的民事交易原则。三是风险承担对等。购房人自行承担房产市场价格涨跌、政策调整、房屋瑕疵、无法过户、权属争议等全部商业风险，不存在行贿一方全额兜底风险、弥补亏损、无偿承担交易成本的特殊情形。四是交易地位平等。双方系平等民事主体，交易流程、资金往来、履约方式符合日常房产交易惯例，无基于职务地位形成的不对等交易优势。律师在办理相关案件时，界分合法民事交易还是权钱交易，应密切关注上述四个要件，以此展开辩护。
（二）犯罪既遂与未遂的认定问题
客观来讲，房产交易本身具有流程周期长、权属变更滞后、权利形态复杂的特点，叠加司法实践中普遍存在的第三人代持、按揭购房、未过户实际占有等情形，导致涉房受贿案件的既未遂认定问题长期存在争议。根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称“《意见》”）的相关规定，国家工作人员收受房屋、汽车等物品，未办理权属变更登记，或者借用他人名义办理权属变更登记的，不影响受贿罪的定罪认定，摒弃了“权属过户登记=既遂”的形式标准。
当前司法裁判的核心规则为：以行为人是否对涉案房产形成有效、实质、排他的实际控制作为既遂认定标准。所谓“实际控制”，核心是行为人能够自主实现对房屋的占有、使用、收益、处分权能，无需依赖行贿方即可独立支配房产权益。实务中，认定实际控制的典型情形包括：实际取得房屋钥匙、完成房屋交付入住、自主装修改造、对外出租收取租金、决定房屋处置方式、实际掌控房产全部权益；即便房产登记在第三人名下，只要行为人实际支配房产权利，即可认定犯罪既遂。
司法实践中，亦明确了未遂及部分未遂的裁判规则：其一，若行为人仅达成交易合意、签订购房合同，未实际收房、未占有使用、无法支配房产权益，行贿方亦未实际完成利益交付，应当认定为受贿未遂。其二，针对按揭贷款购房型受贿，普遍适用部分既遂、部分未遂规则：行贿方已支付的首付款、已结清的贷款本金部分，对应房产价值可认定为既遂；尚未清偿、仍由银行享有抵押权、行为人无法自由处分的贷款本金部分，因权利行使存在实质性障碍，不纳入既遂数额，依法认定为未遂，贷款利息属于行贿成本，不计入受贿犯罪数额。其三，单纯名义代持、行为人自始至终未参与房屋管理、未享有任何房产权益、无法控制房屋处置的，不得认定为既遂。
律师在辩护时，应当重点审查房产控制权归属、权利行使是否存在限制、按揭债务是否未结清等关键事实，精准区分既未遂范围，降低涉案数额。
（三）受贿数额的认定问题
受贿数额是决定涉房受贿案件定罪量刑的核心依据，数额认定的精准度直接影响案件量刑档次与裁判结果，亦是控辩双方攻防的重点领域。相较于传统财物受贿，房产类受贿存在着市场波动大、利益形态多元、成本抵扣复杂的特征，司法认定争议集中在价值评估基准时点、新型房产利益计价、合法交易成本扣减这三大问题。
首先是价值评估基准时点的适用争议。房地产市场价格具有极强的时效性与波动性，不同评估时点将直接导致涉案价值出现巨大差异。目前司法实践存在三种裁判观点：收受房产当日市场价值、案发当日市场价值、调查评估基准日价值。主流裁判规则认为，交易型受贿应当以利益实际转移、房产实际控制之日的市场公允价格作为计价基准，这更符合受贿罪是“权钱交易对价、犯罪结果即时既遂”的法理逻辑。辩护时，律师应当反对偏高的评估时点，申请司法机关选取最贴合犯罪行为完成节点的评估基准，杜绝因市场波动不当拔高涉案数额。
其次是多元房产利益形态的计价规则。实务中，认定规则各有不同，通常情况如下：一是购房房号、优先购房资格等机会性利益，能够直接折算市场对价的，依法计入受贿数额；无明确市场价值、仅为交易机会的，审慎认定或不予认定。二是行贿方代为支付的购房款、首付款、按揭本金、税费、装修款、物业费等直接支出，全额计入受贿数额。三是房屋租金收益、房产增值收益，若行为人基于受贿行为实际取得的，依法纳入涉案数额；预期未取得的收益不予计价。四是虚假交易、高卖低买形成的差价利益，以实际获取的差额作为受贿数额。
再次是合法交易成本的抵扣规则争议。实践中普遍认可合理、真实、善意的交易成本可依法扣减，这是数额辩护的关键要点。对于行为人自行支付的购房资金、合法税费、真实交易成本，应当在评估总价中全额扣除；对于市场正常交易差价、合理浮动区间内的价格差异，不得作为受贿数额认定。同时，对于房产长期未交付、权利受限、无法完整享有收益的情形，可申请对评估价值予以核减。
律师在辩护时，针对重复评估、虚高评估、未考虑房屋瑕疵的价格认定、评估或鉴定意见，可通过质证推翻或申请重新评估，实现数额核减的辩护效果。
二、职务犯罪案件中涉房受贿常见情形及辩护思路探析
（一）低价购房
低价购房是涉房受贿中的常见类型，在此类案件中，权钱交易往往与政策因素、市场因素相互交织、边界模糊，认定仍存在着较大的争议。值得注意的是，《意见》在规定以明显低于市场价格向请托人购买房屋构成受贿的同时，也明确了市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格，根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。因此，就此种情形的涉房受贿案件而言，律师在辩护时要分几步走，首先要确定涉案房产的市场价格，再判断行为人的购房价是否明显低于市场价。
1.涉案房产市场价格的认定
《刑事审判参考》第1432号案例“寿某某受贿案”指出，在认定涉案房产的市场价时，应当区分新房和“二手房”买卖，分别确定不同种类房屋交易中的市场价。
就新房交易而言，新房的价格主要由开发商根据开发成本和一定的利润空间参考市场行情制定，房产开发商或经销商为了促销，会充分运用营销手段，给予各种名义的“优惠”。那么，判断案件中涉及的购房优惠价格是属于市场价，还是为特定人量身定制的，这是辩护时的关键点，主要需要考察以下方面：第一，案件中涉及的购房优惠价格是否事先真实存在。第二，案件中涉及的购房优惠价格是否针对不特定人制定，也就是说，是符合相应条件的不特定购房者都能享受对应的优惠，还是只有个别或极少数特定的人才可以享受这一优惠。第三，行为人是否具备享受这一购房优惠价格的条件。实践中，开发商或经销商推出的购房优惠价格往往是针对付款方式、房产特点等具体的条件而制定的，因此，还需考察行为人是否具备这些享受该优惠价格的条件。辩护律师可以综合房产开发商或者经销商的证人证言、内部资料、促销广告、同期房屋销售合同等证据进行判断，如果同时满足上述三个要件，一般而言，应认为行为人享受的购房优惠价格属于市场价，不涉及以明显低于市场价购买房屋的形式受贿。
在涉及“二手房”交易的受贿案件中，房产市场价的认定首先应当参考请托人的买入价，如果买入时的市场行情与发生转让时的市场行情变化较大的，则应按照转让行为发生时的市场价认定，市场价往往在案发后由办案机关取样再由评估机构评估。判断市场行情有无变化，一方面可以收集最近似品质的“二手房”交易价格进行比较；另一方面可以按照规定委托评估机构估价。
2.行为人的购房价是否明显低于市场价
对于如何判断行为人的实际购房价是否明显低于市场价，有观点认为，可以将房价折扣率作为判断行为人的购房价是否明显低于市场价的主要标准。比如，在新房买卖中，在市场优惠价为开发商定价的9.9~9.8折的情况下，国家工作人员向请托人购房的价格为定价9.2折甚至更低的折扣，享受的“优惠”明显高于正常优惠的程度，此时应当认定为购房价明显低于市场价。也有观点认为，折扣率不能全面反映交易行为背离公平交易规则的程度，应当以国家工作人员从请托人处的购房价与房屋市场价的差价绝对值作为判断购房价是否明显低于市场价的标准。对此，《刑事审判参考》第1432号案例“寿某某受贿案”指出，判断行为人的实际购房价是否明显低于市场价，应以行为人实际购房价与市场价的差价绝对值为判断基础，同时兼顾房价折扣率的高低，进行综合判断。
实务中，如果行为人的实际购房价确实明显低于市场价，并且，行为人利用职务上的便利为请托人谋取利益，主观上明知或应当知道其获得的购房差价是其职务行为的对价，那么，行为人有可能构成受贿罪，此种情形下，受贿数额通常按照市场价与行为人实际购房价之间的差额认定。
【案例一：赵某涉嫌受贿案】
【案情简介】2022年，张某与赵某在一次会议中相识，因两人均热爱打网球，成为球友。2024年，两人打球后聊天，张某谈到因房地产市场不景气，其公司资金链紧张，为快速回笼资金，开发的期房C楼盘尾盘几十套房产大幅降价，以开盘价的7折销售，因价格远低于开盘销售价，怕此前购房的业主闹事退房，故没有面向社会公布降价消息，目前还有几套未售出，张某问赵某是否有意向购买。赵某考虑到自己有置换改善型房产的需求，表示愿意购买一套200㎡的洋房户型，并安排妻子前往售楼部以开盘价7折的价格付款并签订购房合同。后C楼盘因张某公司资金链断裂而烂尾，截至案发该房产未交房。
【检察院决定】赵某不构成受贿罪。
【辩护要点】本案中，赵某购买C楼盘房产时，房地产市场不景气，张某公司因资金链紧张确有回笼资金的急迫需求，其尾盘剩余房产已不具备以开盘价迅速售出的可能，以开盘价7折出售，未面向社会公开，是因为担心大幅降价销售会引起老业主退房。综合房地产市场和张某公司的现实情况看，赵某购买C楼盘房产的优惠价格并未超出正常市场价格波动范围，折扣价格与当时市场价值基本相当，不能认定为赵某以明显低于市场的价格购房。在本案中，赵某既没有利用职务便利为张某或其公司谋取利益，也没有获得高于一般市场主体可预期的超额收益，反而还实际承受了楼盘烂尾无法交房的不利后果，因此，不能认为赵某构成受贿罪。
（二）支付定金锁定房产，升值后转售获利
由于早年房地产市场长期上行，房价稳步上涨，催生了锁定房产、升值后转售获利的利益输送模式。行为人如果只是单纯口头提出购买房产，但未签订购房合同，也未支付定金或购房款，待房产升值后，该请托人将该房产出售给他人，将转售获取的差价送给行为人，这种情况认定为受贿犯罪，不存在争议。但是，如果行为人签订认购协议并支付了定金，这种情况下，行为人到底属于真实的投资经营行为，还是构成权钱交易的受贿犯罪，存在争议，需要综合认定。
实务中，如果对比涉案房产的市场价，行为人只支付了非常小额的定金，后续也没有再支付购房款，并且时间显然已经超出了认购协议约定的履行后续购房手续的合理时限，涉案房产的价格相较认购协议签订时已经大幅上涨，那么，此种情况下，如果房地产公司未催促行为人履行购房手续、未取消认购协议，这显然存在异常。但，如果行为人后续在较短的时间内支付了购房款，已支付定金和购房款的数额相较于认购时涉案房屋的市场价差额较小，那么，我们认为这里仍然存在着辩护的空间。
因此，律师在辩护时，对于行为人支付定金锁定房产的情况，应围绕交纳定金的数额、交纳定金后履行后续购房手续的时间、与普通购房者交纳定金和履行购房手续的情况进行对比、房地产市场形势和一般交易惯例、是否为请托人谋利等因素，通过综合研判分析展开辩护。
（三）涉案房产的按揭贷款尚未还清
由于房产价值较高，为了“节约成本”，实践中出现了“贷款行贿”的现象，即请托人使用按揭贷款方式购房后将房产送给行为人。如果案发时按揭贷款已经还清，以涉案房屋全部价值认定为受贿既遂，这种情形下争议不大。
但如果截至案发，涉案房产的按揭贷款尚未还清，这种情况下如何认定既遂未遂，仍然存在着争议。有观点认为，受贿方控制该房产后受贿犯罪行为就已经完成，应当以房产总体价值全部认定为受贿既遂，涉案房产上设有抵押贷款影响的是请托人与房产公司、银行之间的民事法律关系，不影响受贿犯罪既未遂的认定。也有观点认为，请托人使用按揭方式贷款买房，行为人收受房产后，请托人按期偿还贷款，案发时该贷款尚未还清的，应当以该房产价值作为行为人的受贿数额，但对于尚未还清的贷款本金应认定未遂，首付与已归还的贷款本金应认定为既遂，已偿还利息为行贿犯罪成本，不计入受贿数额。《刑事审判参考》第1524号“于某某受贿案”中，支持后一种观点。
究其原因，主要在于：一份财物所对应的经济价值是可以被分割、共享的，如果房产之上存在第三人依法定程序设立的权利，即使该房产已经被行为人实际控制，也完全可能出现房产的经济价值部分归行为人享有、部分归第三人享有的情形，此时不能忽视第三人的已有权利。请托人向银行办理购房贷款并以涉案房产作抵押，在尚未还清贷款的情况下，银行对尚未清偿贷款本金对应部分的房产价值一直享有优先主张的权利，一旦请托人停止还贷，银行有权基于抵押权而要求对涉案房产折价、拍卖、变卖，且该权利优先于行为人对房产的控制，行为人只有帮助请托人偿还剩余贷款才能继续保留房产，此时，行为人实际上尚未取得未偿还贷款对应的经济价值，因而应当将该部分数额认定为受贿未遂。
【案例二：于某某受贿案】
【案情简介】于某某利用职务便利以及职权、地位形成的便利条件，直接或通过其他国家工作人员职务上的行为，为他人在工程承揽、企业经营、工作调动、职务调整等方面提供帮助，先后索取或非法收受王某某等个人或单位给予的财物，共计折合人民币5000万余元。其中，于某某先后两次索取或收受该公司董事长王某某给予的人民币90万元、价格1532万余元的别墅1套，共计折合人民币1622万余元。该别墅一直登记在行贿人王某某名下。购买别墅时，王某某支付首付款649.9万元，用该别墅向银行抵押贷款883万余元，与于某某约定贷款由王某某自行偿还，至案发时尚有831万余元贷款本金未还清。
【法院判决】被告人于某某构成受贿罪，其中，收受王某某价值1532万余元的别墅至案发时尚有831万余元按揭贷款未还清，该831万余元属于犯罪未遂。法院以受贿罪判处被告人于某某有期徒刑十四年零六个月，并处罚金人民币四百万元。
【辩护要点】本案中，王某某给予的价值别墅至案发时尚有831万余元按揭贷款未还清，由于抵押权与该房产是不可分的，这意味着银行对831万余元未还清贷款本金对应部分的房产价值一直享有优先主张的权利，一旦王某某停止还贷，银行有权基于抵押权而要求对涉案房产折价、拍卖、变卖，且该权利优先于于某某对房产的控制，于某某截至案发时实际上尚未取得这831万余元未偿还贷款对应的房产经济价值。因此，该831万余元不能认定为受贿既遂，应属于受贿未遂。
（四）借住房屋
实践中也常常出现以借住房屋为名的利益输送，行为人长期无偿占用请托人出借的房产，可能涉嫌受贿罪。那么，对于正常借住与“以借为名”的受贿如何区分，律师在辩护时，以下几点尤为值得关注：
一是关注有无借住的合理事由。“以借为名”的受贿中，借用方对借住房屋并不急需，出借房屋可能并非闲置房屋，可能是为借用方特意去租赁、购买的。实务中，如果行为人是因为工作调动举家搬迁，急需居住房屋，并且借住的房屋为请托人名下的闲置房屋，此种情形，应当认为行为人存在合理的借住事由。
二是关注借住时间长短、是否退还。在正常借住的情形中，借住时间一般较为短暂、及时退还。“以借为名”的受贿中，借用人会长期占有房屋直至案发。如果行为人借住较短时间，在借住事由消失后就立即搬离，应当认为行为人的借住是真实的借住，律师可以据此展开辩护。
三是当事人是否利用职务便利，为请托人谋取了利益。举个例子，如果请托人仅仅是基于与当事人的亲友关系，在当事人急需用房时将其名下的闲置房屋暂借给行为人，明显该行为与借住方的职务行为无关。那么，此种情形明显不存在利益输送，不存在权钱交易，据此不能认定行为人构成受贿。
实务中，除了以上列举的涉房受贿常见情形外，还存在着收受“房号”后转卖获利，他人代持房产等等多种情形，这里不再一一分析。事实上，涉房产受贿案件因民刑法律关系深度交织、交易模式复杂隐蔽，已成为当前职务犯罪案件辩护中的重点与难点。
在辩护时，律师应当密切关注涉案行为是否存在权钱交易，务必将真实的房产投资行为与受贿犯罪准确界分，精准识别案件中的法律定性、数额认定、既遂未遂判断等问题，通过精细化、专业化辩护，来应对职务犯罪案件辩护中的疑难问题。
参考文献
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[6]肖潇、鲍艳：《廉动力·以案说法｜警惕新型“围猎”！借住房屋可能构成受贿罪》，载“北京市第一中级人民法院”公众号，2025年12月1日。
夏俊，北京市京都律师事务所高级合伙人，京都职务犯罪辩护研究中心主任。担任北京邮电大学、中国社会科学院大学等多家高校法律研究生校外导师。中国政法大学金融犯罪研究中心研究员，最高人民法院诉讼服务中心专家志愿律师。
夏俊律师曾在检察院等政法机关工作，加入京都所近二十年来，专注并擅长职务犯罪、经济犯罪类案件的刑事辩护，夏俊律师主办过大量重大疑难复杂刑事案件，其中包括：中国银监会主席助理受贿系列案件、某省市委书记受贿案、证监会正局级干部受贿案、恒丰银行董事长贪污系列案件等等有影响力的重大职务犯罪案件；还曾代理过某公司涉案金额近千亿组织领导传销活动案、多起涉案金额数十亿、数百亿非法吸收公众存款案、涉案金额近六十亿开设赌场案等大量重大经济犯罪案件。其所承办的案件中，有多起案件获得良好辩护效果。
夏俊律师先后荣获2026年GRCD中国年度女律师、2024年度LegalOne杰出女律师（华北）15强、北京朝阳区“优秀律师”等等众多荣誉奖项。
朱天一，北京市京都律师事务所律师助理。
