8月28日，多部门联合发布房地产新政，实施30余年的商品房预售制度迎来深度调整。
新政明确，对新出让房地产开发用地，以及已出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先采用现房销售；对已经取得建设工程规划许可证的项目，则鼓励实行现房销售。这意味着，房地产销售模式正在从“以预售为主”，转向“预售与现售并行、现售优先”。
房地产正在进入所见即所得的新时代。
从“局部试水”到“分类推进”，
成都已探索多年
在本轮新政出台前，成都已经是国内较早探索现房销售的城市之一。
2019年，成都首次在土地出让条件中明确提出住宅现房销售。当年出让的青羊区青云阙和锦江区锦江首府两宗地，拉开了成都现房销售试水的序幕。2021年，成都又集中出让了13宗要求现房销售的地块。公开统计显示，前后共有15宗土地被贴上了“现房销售”标签。
结合形成原因，目前成都市场上的“现房”大致可以分成两类。
第一类：政策型现房——拿地时就写进销售规则
这类项目源于土地出让环节的硬性规定，开发商从拿地开始，就必须按照现房销售周期安排资金和建设。
青云阙、锦江首府是成都首批正式面市的现房销售项目，随后又出现龙湖恒邦·花千樾、卓越永利云翠、绿城桂语江澜等项目。青云阙、锦江首府等早期项目入市后快速售罄，也一度证明优质地段、合理价格与现房交付结合，确实能够获得购房者认可。
锦江首府实景图
不过，随着早期项目陆续售罄，目前成都市场上仍在销售的政策型现房已经不多，比较典型的主要是通锦阁、金牛国投·上林语、新绿色·G29元岛等项目。
第二类：被动型现房——用实景兑现产品溢价，或销售周期较长，从期房卖到了现房
部分房企并非受到土地条件强制约束，而是主动延后销售时间，希望通过实景展示、成熟园林和更完整的产品呈现，支撑高端项目的定价。
这类项目主要集中在城市核心区，总价普遍较高。随着IFS天熙、邦泰·藏锦等项目陆续入市，“先把产品做出来，再让购房者定价”的路径，是部分高总价项目的选择。
IFS天熙实景图
部分楼盘由于定位偏差、产品竞争力不足、价格缺乏优势或者销售周期过长，在项目已经竣工甚至交付后，仍有开发商一手房源在售。它们并非从一开始就计划进行现房销售，而是从期房卖成了现房。
在新规住宅不断入市的背景下，部分老规项目的户型、得房率和公共空间已经显得落后。即使成为现房，也未必能转化为销售优势，不少项目最终仍要依靠降价和特价房源加快去化。
成都5+2区域有超40个在售现房
长期以来，商品房预售存在一定的信息差：买房时看到的是效果图、样板间和规划承诺，真正的建筑质量、园林景观、公共空间乃至采光视野，往往要到交付时才能验证。
现房销售，让产品从“承诺”变成“实物”。购房者可以实地查看楼栋间距、户型采光、园林兑现度和装修质量，延期交付、货不对板等风险也将明显降低。据不完全统计，成都5+2区域目前已有超40个现房项目在售。
“所见即所得”之后，
决定成交的仍是产品和价格
现房确实降低了购买风险，却未必天然拥有更高的去化速度。
从过往的市场表现来看，许多项目即便已经修成现房，但其产品、定价仍是购房者考虑的核心问题，部分区域不够核心的现房项目，未来还将与周边次新二手房形成价格比较。
这也引出了一个关键问题：现房销售后，房价会涨吗？
8.28新政之后，成都已有几家房企发布了收回优惠的公告，以本土嘉禾兴为代表，这些项目大多位于成都二圈层，“打价格战”和“渠道战”是这些项目的重要去化路径，但新政后却释放了“即将涨价”的信号。
部分房企发布的通知
业内人士指出：“现房销售的本质是为了规避买房时的风险，对于房企而言，成本或许会增高，但对于非核心地段的项目，区域及同类产品供应量较大，所谓的涨价，更多是营销动作。”
效果图可以制造想象，实景却会放大每一个优点，也暴露每一个缺点。当购房者不再为未来预期买单，房企最终比拼的，将不再是谁的故事讲得更动听，而是谁真正把房子做好了。
因此，现房销售带来的真正变化，并不是简单地回答房价的涨跌，而是让房子更像消费品，当它实景呈现后，购房者可以决定是否为眼前的产品买单。
主编：余鸽
编辑：陈齐美
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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