文｜邓浩志
百万房贷月供减 635 元，房贷 40 年影响逐步显现。
房贷年限延长到 40 年后，以 100 万元贷款本金、年利率 3% 计算，采用等额本息还款方式，30 年期月供为 4216.04 元，而延长至 40 年期后月供降至 3581.02 元，每月还款额直接减少 635.02 元，降幅约 15%。这意味着购房家庭每年可节省约 7620 元的现金流支出，前五年累计可释放近 3.8 万元的还款压力。
存量房贷也可申请延长至 40 年
注意，是存量房。目前，不少银行新申请的房贷已经可以选择 40 年期限。此外，建设银行、交通银行、工商银行等银行的客服或客户经理表示，存量房贷也可以申请延长期限。
建行客服表示，建行最新政策允许存量房贷延长期限，延长的期限最长不超过原来贷款期限的一半，加起来不超过 40 年。“比如你原来贷款期限 30 年，可以延长 10 年，加起来不超过 40 年。” 建行客服称。交行的政策较为类似，工商银行客户经理也表示存量房贷可申请延长期限。
贷款延长至 40 年，虽然有各种 “贷贷相传” 的玩笑，但对未来贷款者月供压力降低是实实在在的，加上 2024 年 9 月的降低首付，和最近几年房价回调的现实。目前购房无论是门槛、压力、支出都比前几年大幅降低。这也为楼市进一步回暖打下了重要基础。
购房人拿到房再还款，烂尾风险更低
8 月 28 日，中国人民银行、国家金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）最为重要的两点是：
一是在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放，实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放；
二是将个人住房贷款期限由最长 30 年延长至最长 40 年。延后个人住房贷款发放时点，有利于防范住房逾期交付引发的金融风险。
点评：
这是购房贷款制度的重大调整。
有利的方面是延后了贷款发放的时间，避免了房地产项目如果过早出现 “烂尾” 情况对购房者造成的影响。同时也能刺激开发商为了尽早拿到购房者的贷款而加快推进工程进度，避免磨洋工。预售贷款的管理方式，是参考了目前香港实行的管理制度。
不利的方面是对开发商而言的，预售贷款要到竣工备案后才能获得。这对房企自有资金要求更高了，也直接提升了项目的融资成本。直接影响之一，是或降低房企拿地的积极性，新开工项目的积极性。目前我所接触到的部分房企，已经对即将动工的项目重新进行财务测算，以确定是否有足够的资金支撑，和是否能承受新增的财务成本。按目前我所知道的情况，势必有一些项目因为新规而无法开工。至于项目财务成本增加，一定会打入房价，最终由消费者承担。但预计幅度较小，在一线城市，推升房价的压力低于 1%。
另外，加快赶工，是否会对施工质量产生负面影响也是未知数。毕竟房屋质量问题通常不是交房后前一两年就能看出来的。
所以，后续有无新的金融政策支持这种安排所产生的变化？还是纯粹由开发商和市场自行消化？将会产生不同的结果。而工程质量监管则依然是难题，只要主体结构不出大问题，一般小问题（比如渗水、装修质量等）是很难追究的，而这又往往直接影响居住舒适度。