八月初秋，政策井喷。
比预想中早到一个月，救市组合拳突然打出连环招。
新一轮全国层面的楼市政策，雷霆而至。
8月28日，两小时内，五部门同时发布新政。
住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》
证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》
央行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》
中国房地产延续了22年的预售制、最长30年的贷款期限，均被改写。
信息量过大，变革性的政策也非常多，很有必要汇总并划重点。
核心一句话：
这次的组合拳并非以往的松绑政策，而是楼市运行模式的制度性换轨。
楼市新时代，要来了。
40年超长贷
央行宣布：商业个人住房贷款最长年限从30年延长至40年。
划重点：目用40年超长贷，压低月供，减少月还款压力。
这刷新了国内个人住房贷款年限纪录。
1995年我国商业房贷最长仅10年
1997-1998年延长至20年
1999年9月21日起上调至最长30年并沿用至今
以贷款100万、等额本息、利率3.1%计算：
贷款30年，月供4270元；延长至40年，月供降至3637元，降幅约15%。
明显是向刚步入社会、积蓄薄弱的00后“喊话”。
可当下买房人都在主动压缩贷款额、提高首付比例。
比如天津，虽然首付比例降至15%，但据统计，平均首付比例大约55%，大家都想尽量少贷款。
因此，40年房贷对楼市的边际影响有限。
真正值得期待的是“40年+大幅降息或贴息”的王炸组合。
若按揭利率降至2%，同样贷款100万，月供可从4243元降到3028元，降幅达到29%。
考虑到公积金贷款期限也可能同步延长至40年，若公积金利率从2.6%进一步下探，对楼市的撬动效应会更大。
目前，全国已有20多个城市落地房贷贴息，主要是公积金利息补贴。
既然房地产已被明确定位为大宗消费商品，汽车、家电都有补贴，买房给补贴合情合理。
如果9月20日LPR不动，930出台贴息政策的概率非常大。
现房销售“两步走”
第一步：封顶预售制度
住建部发文：商品住房项目实行预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶。
划重点：卖房时间点从原来的“正负零”变为“楼体封顶”。
8月28日之前拿到建设工程规划许可证的新盘，不受影响。
8月28日之后拿到的，按照新政策执行。
目前在售、即将开盘、已经施工的新盘，都不受影响。
第二步：纯新盘优先选择现房销售
新出让土地项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；
已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。
配套制度已经拟好：推行现房销售定金制。
实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，房企可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。
划重点：封顶再预售，可视为现房限售的过渡政策。
“优先选择”给地方留出了政策执行尺度和时间——如果要搞现房销售，就从新出让的地块开始。
无疑，现房销售必须落地，只是时间问题。
对天津楼市有五方面影响。
①新盘供应减少
从开工到封顶将近一年，纯新盘入市时间整体推迟。
今年市场变化不大，但明年新增供应明显下降。
②利好“老新盘”
4.0新盘入市节奏延缓，给去化承压的在售新房带来喘息窗口。
③房企资金成本提高
以前“正负零”即可卖房，现在封顶才能预售。
前期投入全由房企自行承担，资金成本基本要多出5-10%。
房企拿地更谨慎，反过来进一步抑制新房供应。
④成本推高房价，影响土地市场
房企在测算阶段，会将增加的资金成本叠加进房价。
若算不过来账，土地成交量大概率收缩。
⑤防止烂尾，利好买房人
对二手房业主和刚买完房的群体而言，能减少4.0新盘的背刺。
对将要买房的人更是利好，主体封顶，确定性增强，从买房到交房的时间缩短到一年至一年半。
封顶预售或现房销售，本质上是降低新房供应，调节供需，稳住房价，釜底抽薪。
接下来将进入博弈期，买房人&房企&土地端，三方博弈。
竣工后才可发放个人住房贷款
央行文件中明确：
所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；
实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
这条政策非常关键且锋利。
划重点：期房销售，买房人的按揭款要等到竣工后才能进入监管账户。这对房企的自有资金，要求更高了。
对于买房人来说，是否意味着竣工后再开始还贷款？
需要等地方银行进一步确定。
政策核心，是把资金安全由购房者与银行之间的金融风险，转化为开发商与银行之间的经营风险。
预售资金监管升级
房企须签订资金监管协议，在主办银行开立资金监管账户；
购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户；
项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除监管。
最重要的，住建部明确了违约代价：
房企不能按期交房的，购房人有权按照合同约定解除购房合同，房企须按合同退还购房资金并承担违约责任。
支持上市房企再融资
执行现房销售，对房企的资金要求非常高，必须配套相关金融政策。
证监会发文，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。
“堵疏结合”的政策，是长效机制。
五部门已多箭齐发，就差财政了，工具箱尚未打开。
最值得期待的仍是贴息政策。
930前后，不排除全国层面再有大政策。