文/谢逸枫
终于憋不住了，该尿就尿。2026年，这是过去五年来房地产行业最具有历史性、划时代的一天。国家一天八个文件，一月九记重拳，政策密集出台，力度史无前例的房地产销售、开发、融资制度变革、政策组合拳救市大招来了。
8月28日，房地产迎来了过去五年来最罕见的、史无前例的新一轮全国房地产销售、开发、融资制度变革、政策组合拳救市大招密集出台，这是与过去五年来因城施策、分类调控最为不同的定调，预示国家开始真正下决心救市、重塑市场。
一天之内，围绕三个目标的房地产救市，即构成房地产发展新模式、推动房地产高质量发展、振兴需求端低迷和打通金融端堵塞及房地产全周期正循环，这才是房地产救市真正的政策目标，同时对供应端、存量和增量市场有重大作用。
国家政府部门集中出台、公布了八个房地产重要文件，围绕销售、开发、融资基础制度和供给端、需求端和融资端，处理增量市场与存量市场，形成一个全方位房地产制度变革、政策组合拳救市体系，可谓是史无前例的。
第一是8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。
第二是8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。
第三是8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。
第四是8月28日，金融监管总局又发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》和《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》5个专项管理办法。
第五是8月10日，国务院公布的《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。
一天之内打出八个史无前例如此密集的房地产销售、开发、融资制度文件、救市大招，仅仅8月份，这一轮房地产救市、基础制度重构的大招就有九个重要文件，与过去五年房地产政策微调、打补钉、挤牙膏式的救市思路完全不同。
力度、规模上、范围上已经是史无前例的、房地产政策组合拳救市大招、全国性的，并且是围绕房地产行业、项目开发全周期性的制度变革。从投资拿地、开发、融资、住房销售、购房贷款、增量开发和存量盘活的新基础制度框架构建。
从开发角度来看，投资拿地-开发融资（包括银行信贷、信托、债券、ABS、REITs和股权融资），再到住房销售（预售、现售）-个人住房贷款（房贷期限30年延长至40年、偿债比40%提升60%）-增量到存量和城市更新盘活等。
这是一套覆盖房地产投资拿地、项目开发、开发融资、住房销售、购买房贷、住宅、商业、城市更新、运营的九大环节的基础政策新制度，其行业政策、制度框架正在加快构建形成，为房地产正循环托底，形成政策底转向市场底的基础。
老汉的判断，是当前房地产救市正式告别微调、打补钉、挤牙膏式的因城施策基调，迈入一个新的全方位房地产救市新阶段，即从区部转向全国、单个政策转向系统政策、托举转向托底、救项目转向救主体、短期转向长期的基础制度重构。
国家决策层真正认识到房地产业的下行，已经影响到经济运行、财政收入、金融系统、产业发展、居民财富、就业和收入、地方城市建设，到了“不恢复健康发展”的确不行的局面。总之一句话，目前经济离不开房地产这个夜壶。
背景
一天八个文件，一月九记重拳，这轮史无前例的房地产销售、开发、金融制度和政策组合拳救市是背后，隐藏着什么宏观、中观、微观的考量？这必须弄清晨，就是为什么会是在8月底突然发出如此密集的政策组合拳救市。
宏观上讲，首先是上半年、前7月的宏观经济持续下行，GDP增速回落超出预期。一季度GDP增长5.0%，二季度才4.3%，掉了0.7%。上半年GDp增长才4.7%，已经跌破GDP5.0%控制目标，就业率下降，就是因为经济下降超预期。
经济增长动力弱复苏，火车头熄火。其中上半年固定资产投资同比下降5.7%，扣除房地产开发投资，固定资产投资同比下降2.7%。分类看，制造业投资同比下降1.2%、基建投资同比下降2.4%，房地产开发投资同比下降18.0%。
而上半年民间固定资产投资同比下降8.5%，堪称是史无前例的。上半年消费同比增长1.3%，全靠政策刺激支持，汽车、家电、以旧换新等。上半年出口14.73万亿元，同比增长13.4%，已连续11个季度保持增长，但是无法托底GDP。
前7月，固定资产投资同比下降6.7%，对比上半年又扩大1.0%，其中制造业投资同比下降1.7%，对比上半年又扩大0.5%。基建投资同比下降3.6%，对比上半年又扩大1.2%，房地产开发投资同比下降19.2%。
前7月消费同比增长1.2%，对比上半年又回落了0.1%。7月消费增长0.6%，对比6月又回落0.4%。前7月出口17.44万亿元，增长14%，但是靠出口、消费已经无法支撑GDP保持增长，因为最大的消费、投资，房地产没有复苏。
其次是债务压顶，财政压力史无前例的压力。截至5月末，政府债券余额达100.6万亿元，同比增长15.1%，首次突破100万亿关口。截至2026年5月末，地方政府债务余额58.14万亿元，国债余额。6月末地方政府债务余额为58.77万亿元。
最新披露数据，截至2026年5月末，全国地方政府债务余额约58.2万亿元。其中，专项债务约40.3万亿元，一般债务约17.9万亿元。地方政府专项债务主要来自地方发行专项债券，按照这个速度增长，未来的债务只会继续增长。
专项债券的核心是支持有一定收益的公益性项目，用项目对应的政府性基金、专项收入来还本付息，纳入政府性基金预算账本，不计入财政（一般公共预算）赤字。地方政府发行专项债券始于2015年，逼近国债余额2025年底41万亿元。
2023年末全国隐性债务余额为14.3万亿元，并要求在2028年底前全部化解完毕。2028年底之前，地方需消化的隐性债务总额将从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一。
按照这个节奏，到2028年，地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿大幅降至2.3万亿，剩下的2.3万亿，就是地方靠自己想办法解决了。预计到2026年底至少降至5.9万亿元，5年预计可为地方政府节约6000亿元左右利息支出。
问题是现在不仅没有达到目标，反而又增加了地方隐性债务。2025年8月1日，财政部重磅通报六起地方政府隐性债务问责典型案例，引发市场震动。通报中，福建厦门新增隐性债务高达683.96亿元，四川成都紧随其后，达到614.08亿元。
土地收入自2022年开始，连续5年。2025年全国卖地收入为4.1518 万亿元，同比下降14.7%，连续第四年两位数下滑，较2021年历史峰值（8.7051 万亿元）累计降幅达 52.3%。今年前7月卖地收入为11731亿元，同比下降30.8%。
最后是金融风险，简单说是债务风险。其中房地产企业债务非常庞大。例如截至 2025年末，34家主要AH股上市房企负债总额约为 6.47 万亿元（较上年下降约 8900 亿元），而自2020年-2026年前8月，债务违约的房企债务达到15万亿元。
例如恒大一家就达到2.4万亿元，银行和非金融机构占到比例超过30%-40%以上，不包括个人住房贷款，例如超过140万业主没有收到房，而银行贷款放出去了。如果包括房地产57个相关产业的贷款来看，这个债务是非常非常庞大的。
另外是地方债务、大中小银行的负债资产，及保险、信托、基金、城投涉及房地产行业的债务，这四块债务成为金融系统最大风险，首当其冲的是房地产债务，这是最麻烦的。房地产债务，是按照市场化、法律化的原则处理。
即破产的破产，清算的清算，重组的重组、展期的展期，基本上是自救为主，国家只保项目、保交房，不保房企主体，看看已经债务重新重组的房企，基本上又违约，被强制执行。其次是地方债务，土地收入下降影响财政、还债。
2024年的12万亿元地方化债“组合拳”打下来，地方债务压力依然大，因为只要是债务就有本金、利息，需要还。这是财政部门的领导说的，当前一些地方隐性债务规模大、利息负担重，不仅存在“爆雷”风险，也消耗了地方可用财力。
2024年增加6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务。2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。
2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还，不必提前偿还。这就是所谓的6-4-2的12万亿地方债务化解计划。目前地方债务来看，最大的问题是地方债务因土地收入下降，隐性债务有上升趋势。
目前和未来中国经济增长、产业发展、新型城镇化、财政收入、居民财富、地方经济和城市建设、基础设施和教育、水利发展等，还需要房地产拉动、支撑，实践已经证明了这个行业的支柱、基础、先锋、主导地位，经济离不开房地产。
长期来看，可以说“不能过度依赖房地产业”，但绝对不能说“房地产业可以不要、可以任其下行”。房地产不能再成为中国经济增长的唯一发动机、火车头、引擎器，同样不能长期成为中国经济增长的负向发动机、拖后腿。
中观上讲，第一是房地产行业已经千疮百孔了，“挤泡沫”、“防失速”，结果是房地产行业的发展新旧模式齐头并进，让房地产成为经济增长的负向发动机。房地产调整已经持续了5年时间，房地产风险的性质发生了风险性变化。
第二是最大风险是房地产基础制度漏洞爆发，例如投资拿地的融资、开发的模式、房企融资的模式、销售的模式、保障房的模式、个人贷款的模式、城市更新的模式、管理的模式、房地产行业的供需关系发生重大变化等。
例如供大于求、库存超高、二手房和法拍房超过增量，存量的城市更新转变为增量缓慢等。再其次是房地产债务出清困难，库存出清困难，交房的问题，行业正循环的转变缓慢，这是目前房地产行业最为重要的一环。
第三是之前房地产调控过猛、过头，行业恢复、复苏困难，因为房地产贷款集中制、三道红线并没有一刀切的取消，北上深等少数城市限购依然存在。同时房企上市、债券、信贷的融资模式转变，销售和去库存缓慢，房企经营和财务受困。
房地产行业调整，不仅没有把房地产调整好，反而让房地产超调，市场陷入持续性下降、持续性风险中，这于房地产行业长期稳定发展相违背。房地产负循环未转向正循环，这是非常重要的一条。
房地产投资下降影响经济增长-土地收入下降影响财政和债务及投资能力-房价下降影响居民财富-收入下降影响消费-销售下降影响房企现金流谨减少投资和拿地-投资减少影响57个相关产业-库存高影响房企债务-流动性。
第四是市场未止跌回稳，稳不住。2022年以来到2026年8月28日的房地产救市未达到目标，市场未止跌回稳，并且持续性的下降，出现数据持续的下降幅度扩大，房地产行业风险又增加，新模式构建中无法去化风险，难让市场止跌回稳。
简单说就是房地产持续下行，无法触底反弹，例如投资额、销售面积、房企到位资金等。特别是好房子的推出，冲击市场，让中低库存去化困难，房价下降压力大，导致房企的债务、去库存、交房压力更大。
第五是目前房地产行业要解决的问题，已经不只是单单“房企债务、库存、经营、财务”的问题，还要解决房地产基础制度漏洞，及房地产持续收缩拖累经济增长、居民资产负债表、金融体系、地方财政、投资、消费和整个宏观经济循环。
第六是现在大救市是补课。救市大招出来过晚了，如果8月28日的政策出台在2022年或2023年，或者是房地产贷款集中制、三道红线及限制措施取消在2022年或2023年，出稳定房地产基金10万亿元，房地产行业不是现在的状况。
第七是房地产预期，市场负反馈机制。下行周期超过5年时间，下降的时间超长，挤牙膏式的政策微调，让购房者开始等待下降更低、时间更长。加上债务、交房、库存问题，下降超长时间，收入下降，担心资产继续贬值而减少购房。
第八是住房销售制度改革单独出台，房企现金流会猝死，影响交房和去库存及会债务；信贷和资本市场同步补位，才能平滑过渡。国家这样安排，决策层对冲击路径有清醒测算，改革目标是“可执行的慢周转”，而非休克疗法。
微观上来看，“量、价、库存”是核心表征。2026年以来，一线楼市释放出“三重信号”，需求端成交放量、供给端挂牌量从高位回落、价格端环比跌幅收窄至零附近。这本质上是一个“量在价先”的完整逻辑链条。
成交放量是触发点，推动库存加速去化。挂牌量回落是传导环节，折射买卖双方力量对比的转变。价格跌幅收窄乃至转正是终局，标志着市场完成了从“以价换量”向“量稳价稳”的转变。但是仅仅在少数城市，全国694个城市。
北上广深二手房挂牌量高位回落，核心城市挂牌总量的持续收缩，市场供给压力有所缓解，但是仅仅是少数城市。一线城市的一二手商品住宅价格环比由负转正，但是70城总体依然下降，大部分城市房价依然下降。
上述三个信号，成交放量、挂牌降库、价格收敛——不是意味着一线楼市已站在企稳的门槛上。因为整体的市场分化，结构化，不代表70城市和全国楼市是这样的状况，具体到城市的微观上讲，除了一线和核心二线城市稍微好转而已。
信号
一天八个文件，一月九记重拳，这轮史无前例的房地产政策组合拳救市究竟释放出什么信号？这是值得所有房企、机构、购房者、投资者必须关注的问题。当然，从房地产政策救市的目标来看，应该有以下几个信号。
第一是房地产必须救，国家不会放任房地产市场长期无序下降。国家稳楼市、止跌回稳的决心已经不需要去猜了。就是告诉大家，国家稳定房地产市场、推动房地产止跌回稳、重建房地产新模式、推进市场正循环运行机制的决心十分清楚。
值得注意的是这次房地产救市，不仅是振兴需求端、控制新增量、盘活存量，不仅是刺激需求端，让居民多买几套房，更加重要的重新构建房地产新模式、重建房地产发展新的基础制度，让房地产未来长期平稳健康高质量发展。
商品住房销售制度的完善，就是要避免预售制的先交钱后收房，未交房后贷款的购房者、银行风险承担风险，有力有序推进现房销售。而继续实行预售的项目，单体建筑原则上要完成主体结构封顶，定金制度、强化预售资金监管。
这是让房企、银行和购房者之间的风险承担关系，变成房企的风险。其次是房地产信贷制度改革则覆盖开发、建设、销售、运营全生命周期。包括住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款分别建立新的制度安排。
并且对房地产信托业务管理制度，银行和信托融资体系基本实现了对房地产主要环节的覆盖。同时资本市场正在打开，包括房企上市再融资、并购重组、债券、CMBS、ABS、REITs、不动产私募投资基金的融资渠道进行制度支撑。
就是所谓精准“给房地产输血”，实际上是在重新构建房地产的金融正循环系统，打通原来的金融制度所有堵点。所以，其政策逻辑高度一致，即房地产正在重新构建“开发融资-商品销售-居民购房融资”的完整制度链条体系。
新模式下的资金流向完全不同，拿地必须用自有资金（禁止贷款缴土地款）；开发由银行项目贷款按工程进度受托支付（开发贷期限与建设周期匹配）；销售是购房人的首付和按揭款在竣工前被锁定，竣工后才释放给开发商。
持有与退出项目有租赁住房、商业资产通过REITs、ABS退出，形成资本循环。因此，这不是销售方式的改革，而是“谁给开发商出钱”的重新安排。购房人的钱退出了开发融资链条，银行和资本市场的钱顶了上来。
过去房地产最核心的资金循环，是“土地—融资—开工—预售—回款—再投资”，购房者的按揭贷款在事实上承担了“为期房建设提供前置资金”的功能。旧模式的本质，一句话是购房人用自己的购房款和按揭款，为开发商的开发融资买单。
旧预售模式下开发商拿地后6-8个月开盘，购房人首付和按揭款在签约后很快到账。1994年选预售，主要矛盾是有没有房；2026年转向现房加封闭信贷，主要矛盾是交不交得了、值不值。住房金融从生产者融资制度转向消费者保护制度。
第二是房地产依然是国民经济的支柱产业、主导产业和先导产业、先锋产业，并且必须保持长期正常运行。稳定房地产市场不仅需要需求端刺激，长期需要符合经济发展规律机制的房地产新模式、需要构建新的房地产金融制度支撑。
完善房地产新模式、房地产全周期基础制度，实现销售、开发、金融的项目开发项模式，打通堵点。通过对销售、开发、融资制度改革和供给端、需求端和融资端制度完善，处理增量市场与存量市场，让市场回到正常运行轨道上来。
商品住房销售制度，期房可以卖，但按揭款要到竣工备案后才发放。销售端与信贷端两条规则叠加后，预售项目在竣工前的可用购房资金趋近于零，预售的融资功能被实质性归零。完善预售管理、有序推行现房销售、加强政策措施协同。
每一句话都指向同一个目标，让开发商失去挪用购房人资金的空间。首先是预售条件提至“单体建筑主体结构封顶”。多数城市此前执行的是“出正负零”或“投资额25%”，现在提到封顶，销售时点被后移约一年。
其次是首付、住房贷款等购房资金全部存入监管账户，竣工验收后解除监管。不是按“额度”监管，是“全额”监管，解除节点从“结构封顶”大幅后移到“竣工验收”。最后是新出让土地和已出让、未取得建设工程规划许可证的项目。
新出让土地和已出让、未取得建设工程规划许可证的项目，“优先选择”现房销售，改革入口设在土地端，不宣布废预售，但新增供应默认现房。再次是定金制，政府监管，违约可退。
没有定金制，现房项目从拿地到任何回款要等三四年，开发商拿地意愿会大幅下降。最后是自有资金购地，自然资源部条款明确“房企须用自有资金购地”，并按国家规定分期缴纳土地出让价款，切断了“前融—拿地—再抵押”的高周转起点。
房企的投资拿地贷款制度，银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。与住建通知“自有资金购地”形成两文件互锁。地方政府如果允许房企贷款买地，现在被央行明文禁止。
房企的开发贷款制度，以项目为核心、主办银行制和资金封闭管理、开发贷款期限匹配，加上保交房的房地产融资协调机制的房地产项目“白名单”制度，让集团与项目公司分离，让有风险的项目剥离出来。
不仅可以保交房，防金融风险和烂尾楼，还可以防止开发商走高杠杆、高债务、高周转的老模式。这就是房地产新模式，房地产开发新模式，目的是让房地产高质量发展，避免重蹈覆辙，这是非常重要的一点。
主办银行制，单个项目对应一家主办银行，项目全部资金（除按规定监管的预售资金、定金外）均纳入在主办银行开立的资金账户管理。项目存续期间主办银行和资金账户原则上不得变更。这实际上是把资金流动锁进一个“项目账户笼子”。
开发贷期限矩阵，预售项目原则上不超过3年、最长不超过5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年；商业地产不超过7年。首次还本日期原则上在竣工备案后。期限设计与销售模式直接挂钩，监管已默认现房是慢周转。
个人的住房贷款制度，贷款按揭的房子竣工后放款，30年贷款期延长为40年个贷制、收入偿债比提升至60%。其中房子竣工后放款为保交房，防烂尾楼，避免银行风险，住房贷款期限最长不超过40年，月供压力下降，需求端托底。
目标
住房金融体系的目标，已经从“调控房价涨跌”转向“保障居民住房消费安全”，形成新的房地产金融制度。三份文件不是并列关系，而是互锁的架构。共同底层逻辑是把风险隔离单元从“房企主体”下沉到“单项目”。
首先是项目制，风险单元的下沉，隔离项目、集团、银行、购房者、开发商。住建文件是项目开发公司制＋分户土地使用权集合设定抵押。一个项目一个独立主体，一块地对应一组分户抵押。央行文件是主办银行制。
单个项目对应一家主办银行，全部资金进一个封闭账户，贷款结清前不得变更。证监会文件是从依赖主体信用向基于项目情况转变。上市房企再融资、REITs、ABS，均以具体项目或资产包为基础。
三份文件同构为房企集团总部的资本运作空间被压缩，单个项目成为独立的核算单元、融资单元、风险隔离单元。未来房企集团层面出险，不一定再会传染到具体项目的交付——因为项目资金和资产已经被隔离。
其次是回款时点重排，预售融资功能被“拆弹”，预售制依然存在，却对房企丧失融资功能。预售制的核心价值是提前回款、提前融资。现在这一功能被三条规则同时拆掉，首付款全额进监管账户，竣工验收后解除监管。
按揭贷款严格在项目竣工备案后发放；开发贷首次还本日期原则上在竣工备案后。就是说期房可以卖，但购房人的钱在竣工前到不了开发商手里。预售与现房在开发商现金流上高度趋同，差别只剩销售锁客的时点。
预售在项目封顶后锁客、交房后收款；现房在施工期就能收定金、交房后收款。最后是融资缺口由谁补，银行信贷＋资本市场。销售制度改革制造了一个巨大的融资缺口：开发商失去了购房人预收款这个最大资金来源。
再次是这个缺口必须由信贷和资本市场补位，否则就是行业休克。银行信贷为开发贷期限匹配现房销售周期（最长5-7年），首次还本在竣工备案后。银行贷款成为开发阶段的主力，这是政策规定的。
资本市场为公司债解决中期资金，CMBS/ABS解决持有型资产盘活，REITs解决租赁住房、商业资产的长期退出，并购工具解决行业洗牌中的资产整合。这就形成了房地产新金融体系的基本轮廓，一个四层架构。
土地端由房企拿地以自有资金为主，允许按规定分期缴纳土地出让价款。开发建设端由银行开发贷款、股权融资、债券融资、REITs、ABS等多元资金构成。销售端是现房销售资金或受全额监管的预售资金。
购房端是个人住房贷款在住房资产明确形成后介入。过去是开发商、银行、购房者共同承担开发过程中的风险，未来则更趋向于开发风险更多由开发商和专业金融机构承担、购房者在住房形成后进行交易并获得住房金融支持。
最后是按揭端是从调控工具到全生命周期服务。央行文件把个人住房贷款从周期调控工具，重新定位为住房消费的常设金融基础设施。最长40年期限是降低月供压力，支持刚需和改善性需求。
存量房贷利率动态调整是避免新旧购房人利率倒挂，减少提前还贷和银行息差损耗。还款困难协商展期是对阶段性失业或收入下降的借款人提供缓冲。个人住房贷款ABS是盘活银行信贷资产，增强投放能力。
《意见》作为我国房地产信贷领域的基础制度，与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款（开发、购买和运营阶段）、城市更新专门贷款、具体贷款管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
重点对开发贷款和个人住房贷款优化，包括延后个人住房贷款发放时点、建立开发贷款主办银行制度、延长贷款期限关键调整。销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险，确保购房人“能拿房、再还贷”。
个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。
改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测。具体包括以下关键调整，一是建立开发贷款主办银行制度；二是延后个人住房贷款发放时点，并加强个人住房贷款与开发贷款衔接。
三是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种。
加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。分阶段看，为满足房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，加强不同品种的衔接。
《意见》明确，开发建设阶段，银行可以发放包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等在内的房地产开发贷款，用于房地产项目开发建设。
销售阶段，银行可以发放包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等在内的购房贷款，支持购房人或企业购买房屋用于自住、经营或租赁等用途。8月10日修改的《住房公积金管理条例》。
又将住房公积金使用范围进一步扩展到装修自住住房、支付自住住房物业费等住房消费领域。运营阶段，银行可以发放包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等在内的经营性贷款。
结合运营阶段的合理资金需求，推动住房品质提升和行业转型发展。存量资产，有信托、ABS、CMBS、REITs以及不动产私募基金等工具。国家努力构建房地产新模式的销售、开发、建设、融资、购买、持月、运营、退出的基础制度。
专设房地产金融宏观审慎管理章节，丰富宏观审慎管理工具箱。明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由央行同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制。
房地产金融融资渠道多元，为准确反映房地产金融形势，央行还将会同金融监管部门，改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资的全口径房地产金融统计指标体系，构成房地产金融品种体系。
效果
新政策和配套政策的落地，需要时间，不可能一针见血，其市场效果需要观察。所谓的“房地产变天”、“房地产马上大反转”、“房地产迎来春天”、“房价马上大涨”、“市场见底拐点”的结论非常不赞同，总之新政策的落地才是关键。
政策底最终能否转变为市场底，需要时间、数据观察。经过长达5年的房地产市场调整，供需关系、去库存、房地产风险出清、市场预期、居民信心、企业资产负债表、地方财政状况都需要时间修复，基础制度和救市政策的落实需要时间。
房地产市场最终能不能真正实现止跌回稳，需要观察。一方面要看救市政策的落地就执行情况，还要看配套政策的落地和执行情况。另外一方面是要看销售量是否持续性恢复、房价预期稳定是否持续性好转、房企的现金流是否持续回升。
这套政策组合的真正威力，要到市县细则和金融市场落地后才能完全显现。建议重点跟踪以下指标，重点城市首批土拍是否100%现房销售；市县实施细则对“优先选择”的操作化程度；定金比例上限与合同示范文本。
开发贷、个贷具体管理办法的落地进度（信贷意见明确由金融监管总局牵头制定）；存量房贷利率置换的实际操作口径；REITs扩募、商业不动产REITs、CMBS发行节奏；过渡期“抢跑”现象，存量项目赶在细则前取得建设工程规划许可。
需要警惕的风险，现房供应断档期的房价波动、部分房企现金流二次冲击、地方执行不均衡造成的市场分割、银行对个贷ABS和利率重定价的执行摩擦。因此，新政策应该会先试点考试。
影响
深远影响房企开发、销售、融资、商业模式和市场供需关系、房价、购房者。房企商业模式的影响看，拿地杠杆消失，投资拿地和开发节奏更加谨慎。禁止贷款缴土地款，自有资金购地。过去“十个锅盖九个锅”的游戏难以为继。
销售杠杆消失，影响利润预期和回款计划节奏。预售资金全额监管、按揭竣工后放款，购房人预付款不再能用于滚动拿地。集团资本运作空间被压缩。项目公司制＋主办银行制＋分户抵押，集团层面很难再腾挪资金。
三道红线之后，行业又迎来一次经营端的去杠杆。但这套组合拳也给开发商留了对冲工具，为分期缴纳出让金、定金制、主办银行制、开发贷期限延长、资本市场REITs和并购工具。政策目标不是休克疗法，而是“可执行的慢周转”。
市场整体影响，加速房企洗牌；短期可售供应收缩，从拿地到可售的时滞拉长，有利于去库存；中期供应更平滑，削峰填谷，弱化周期波动。定价机制双轨化，期房和现房可能形成“现房价＋期房折价”的新格局。
二手房竞争加剧，现房新房与二手房都是“所见即所得”，产品力和价格竞争会更直接。因此，未来行业格局大概率是央国企和少数融资成本极低的民企主导新增开发，民营房企退出新增开发或转向代建、代运营、资产管理和并购整合。
对购房者的影响来看，风险敞口从“房款”缩到“定金”，在新的制度组合下，购房者得到三重保护。首先是首付全额监管，竣工验收后解除。其次是按揭贷款竣工备案后才发放，购房者不用在房子没交付前就开始还月供。
最后是违约可退房退款，定金和首付都有明确的违约保护条款。过去“首付交了、贷款还着、房子没了”的困境，从制度上被大幅压缩。购房者承担的风险敞口，从全款级（首付＋按揭）缩小到“少量定金”级，并且房企违约，可以退钱、退房。