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中国城市房地产研究院院长

8月重点50城市场信心指数连续下降了3个月，当前已降至近年来最低水平，短期内房价以跌为主。分等级城市来看，一线城市市场信心指数止降回升，二线持续下降、三四线维稳。 #乘风计划，动态激励#

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中国城市房地产研究院院长

146家上市房企中，有60家房企实现盈利，其中中国奥园、中国海外发展、华润置地净利润超过百亿。有86家房企表现为亏损，企业数量占比近六成。亏损最多的企业为世茂集团，亏损额达到226.68亿元，其次融创中国亏损149.57亿元，万科亏损98.53亿元。 #乘风计划，动态激励#

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中国城市房地产研究院院长

不要恐慌！不必担心房地产崩溃，政府都是在关键时刻会出手，这是中国特色。譬如1998年、2008年、2015年，关键时刻看政府，就是最好的证明。 #乘风计划，动态激励#

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#美国众议院通过生物安全法案#
中国该反击了！目前美国国会众议院将会审议25部反华议案 9.9 美国国会众议院已经通过《反对中国在全球影响力法案》 9.10 美国国会众院审议通过《香港经济和贸易办事处认证法案》 9.11 美国众议院当地时间周一率先通过《生物安全法案》 9.11 美国众议院当地时间周一率先通过《台湾冲突遏制法案》（《台湾冲突吓阻法案》） 9.11 美国众议院当地时间周一率先通过《反制中国无人机法案》 9.11 美国众议院当地时间周一率先通过《中国货币问责法案》 9.11 美国众议院当地时间周一率先通过《脱离外国敌对性电池依赖法案》 #乘风计划，动态激励#

社会话题讨论圈

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中国城市房地产研究院院长

#美国众议院通过生物安全法案# 美国一年提出超过550项跟中国有关的法案，可谓罕见。截至3月7日，美国第118届国会（2023年至2024年）已提出559项包含 “中国” 一词的新法案，相当于每天推出约 1.3 部。
其中23部新法案是2024年提的，包括封禁 TikTok、对中国电动车征收 2 万美元关税法案、对中国进口绿色能源产品征收额外关税法案等. 还有试图阻止 Temu 在电视打广告的法案、禁止从中国进口大蒜法案、披露在华财产透明度法案等。美国立法流程是议员提出法案，然后送委员会审议，再到国会（众议院）辩论和投票，通过后由总统签字生效。以上一届国会为例，共有690项涉华法案提出，14部成功立法，立法比例降至 2.03%。同期国会共提出超 1.5 万部新法案，约2.43%获立法。国研院一项研究显示，第115届国会（2017年-2018年）以来，以 “影响力”“经贸金融” 为主题的涉华法案成倍数增加，成为最热门领域。 #乘风计划，动态激励#

社会话题讨论圈

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中国城市房地产研究院院长

截止 2024 年7月底，房企债券规模为24947 亿元，其中信用债和海外债分别为15102、 9845亿元。从债券期限来看，2024-2026 年到期债券总额分别为7642亿元、 7061 亿元、 5666 亿元。
房企偿债压力仍在。房企2024年年内偿债小高峰已过， 2025年3、 6、 7 月为行业国内外债券到期小高峰。 2022年房地产行业国内外债券到期规模合计8795 亿元， 2023 年、 2024 年分别为 9580、 7838 亿元。 2024 年1月-8月已经到期偿还了6283 亿元，占全年到期总量的约80%左右， 9-12月还有1665亿元待偿还，其中9、 10、 11、 12月国内外债券到期规模分别为445、 270、 427、 524亿元。 2025年3、 6、 7 月为国内外债券到期小高峰，到期规模分别为983、 901、 899 亿元。 #乘风计划，动态激励#

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合肥国资拟开展收储。9月9日，合肥安居集团计划开展收购已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，征集范围为合肥市市区符合要求房源。对于收购控制价，通告明确，存量商品房的收购价格不超过同地段保障性住房重置价格。近两月已有多个重点一二线城市国企宣布进场收储，推动商品房市场去库存。 #乘风计划，动态激励#

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麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年8月，100个重点城市二手住宅市场均价为14245元/平方米，环比下跌0.59%，环比跌幅较上月收窄0.06%，环比已连续下滑18个月。同比跌幅扩大至7.07%。同比连续下滑20个月。环比上涨城市个数15个，3城环比持平；82个城市环比下跌，较上月减少1城。其中一二线环比跌幅收窄、三四线仍在扩大，同比跌幅仅一线有所收窄。一线市场均价环比下降0.02%，同比跌幅收窄至5.43%。二线环比下跌0.81%，同比下跌8.87%。三四线同环比分别下跌5.11%、0.51%。 #乘风计划，动态激励#

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今年楼市金九成交难有超预期表现，总体平淡。一方面是供应下降，克而瑞调研，9月28城预计新增住宅供应面积环比降4%、同比降59%。另一方面是金九开局低迷。平安证券报告数据，本周重点50城新房成交环比降10.8%，9月（前6日）日均成交同比降30.1%。本周(8.31-9.6)50城新房成交1.8万套，环比降10.8%。20城二手房成交1.6万套，环比降1.9%。9月（截至6日）新房日均成交同比降30.1%，降幅较8月扩大13.1%。二手房日均成交环比升4.1%，同比升9.1%，同比增幅较8月扩大2.4%。 #乘风计划，动态激励#

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中国城市房地产研究院院长

中国A股几次底部的研究
2012年以来市场上的几次底部几次底部的时间节点 2012年12月4日形成的1949.46点 2013年6月25日形成的1849.65点市场的表现总是周而复始的由波谷向波峰运行，然后再由波峰运行到波谷，循环往复。 2016年1月27日形成的2638.30点 2019年1月4日形成的2440.91点自2016年1月27日在投资者惊魂未定时，新一轮行情开始悄然起步。 2020年3月19日形成的2646.80点自上证指数上涨到3288.45点之后，市场却悄悄地步入了新一轮的调整行情走势。形成底点的原因有重大公共卫生事件的影响。 2024年2月5日形成的2635.09点。自2020年3月19日的2646.80点开始，上证指数一路震荡上行到3731.69点。 #乘风计划，动态激励#

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‌#广州南沙区的楼盘值得买吗# 广州南沙区的楼盘值得买吗？
抛开‌广州南沙区区域（郊区）、位置（偏僻）、地段（非市区），性价比（比不上增城、从化、花都）、商业和生活及医疗、教育的配套（比不上中心六区），最大的硬伤是交通（来往时间耗费长和经济成本大）。南沙区到广州市区的直线距离大约是40公里到64公里，具体取决于所指的南沙的具体位置。‌南沙区位于广州市的南部，与广州市中心的距离因具体地点而异。这个距离相当于从故宫到大兴机场的距离，从外滩到浦东机场的距离，大约正负5公里左右。在没有地铁的年代，这样的距离被认为相当遥远，几乎相当于到另一座城市的距离。广州地铁18号线的开通，这个距离感得到了很大的缓解，地铁线路的开通大大缩短了南沙与广州市区之间的往返时间和经济成本（耗时42分钟-60分钟，票价11元，来回22元）。广州地铁18号线是一条连接广州市区与南沙区的市域(郊)铁路线路。如果广州市区上班，每天产生的地铁费用为22元，一个月20天-24天上班时间，产生440元-528元的费用，一年产生5280元-6336元，可谓是一笔不小的经济支出。如果是自己开车，费用成本可能更高。线路起于天河区冼村站，途经天河区、海珠区、番禺区、南沙区，止于万顷沙站，全程呈南北走向。这条线路的开通，高达160公里的时速，使得从南沙到市区的旅行时间大大缩短，提高了南沙与广州市区的连通性，促进了区域的发展‌。最大的问题是南沙万顷沙地铁站离项目楼盘的距离，这才是最重要的。因为楼盘与地铁的距离，决定了最后的通勤时间成本。有的几公里，有的十多公里，这个乘地铁时间就非常长，所谓的通行不便。例如中国铁建海悦国际平均价格2万一平，位于万顷沙中心城区，地处南沙枢纽板块，18号线万顷沙站旁、南沙港快速路。例如星河畔月湾平均价格1.7万一平，位于南沙自贸区·灵新大道·地铁18号线万顷沙站旁。首先是交通配套的完善。自贸区处于大湾区真正的南部枢纽，目前规划规模14台30线，将接入深江高铁(在建中)等5条铁路以及18号线等3条地铁，有效通达湾区主要城市。约5公里直达南沙枢纽站，乘深江高铁(在建中)2站到深圳机场。深中通道于2023年11月28日主线贯通，2024年6月正式通车，万顷沙支线同步建成，届时将缩短南沙至深圳机场的时间。再次是政策落实。广州新核，湾区中心，作为湾区黄金内湾的几何中心，南沙“打造立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台”，从国家新区、广东自贸区、广州城市副中心到粤港澳大湾区全面合作示范区，再升级成为广州城市新核心区，深化“面向世界的粤港澳全面合作”。 #乘风计划，动态激励#

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疯狂！这不是父女，更不是爷孙，是夫妻、恋人啊
102岁杨振宁V48岁翁帆，差54岁，2005年结婚 76岁林建名V25岁何傲儿，差51岁，2003年离婚 85岁范增V35岁徐萌，差50岁，2024年结婚 82岁谢贤V33岁Coco，差49岁，未结婚，已分手 60岁李坤城V20岁林靖恩，差40岁，2016年结婚 73岁李龙基V37岁王青霞，差36岁，未结婚 73岁张纪中V42岁杜星霖，差31岁，2017年结婚 64岁王石V34岁田朴珺，差30岁，2015年结婚 #乘风计划，动态激励#

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共有产权房和配售型保障性住房的主要区别在于价格、产权、能否转售、购买资格和面积标准。‌‌
一是价格‌。共有产权房的价格通常比市场价低，但仍然高于配售型保障性住房。购房者需支付的部分价格，政府持有剩余产权部分，价格根据周边商品房价格制定。而配售型保障性住房的售价，是按保本微利原则，通常只比划拨土地成本加建安成本略高，远低于商品房价格。二是产权‌。共有产权房是购房者和政府共同持有产权，比例一般为5：5，或者是7:3。配售型保障性住房是购房者拥有完整的产权，不能变更为商品住房流入市场，只能由政府回购。三是能否转售‌。共有产权房在满足一定条件后，可以转售给同样有共有产权购房资格的人，但价格需按评估价卖。而配售型保障性住房是不能上市交易，只能由政府回购。四是购买资格和面积标准‌。共有产权房面向城镇中低收入住房困难家庭，申请准入门槛较高，销售价格较低。配售型保障性住房旨在解决买不起房的问题，惠及面更广，准入条件可能更严格。通过以上几个方面的比较，可以看出共有产权房和配售型保障性住房在价格、产权、能否转售以及购买资格和面积标准等方面存在显著差异。#乘风计划，动态激励#

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#存量房贷利率# 新一轮存量房贷利率下调呼声再起！去年开始下调存量房贷利率呼声就很高，2023年央行已经对超23万亿存量房贷已完成下调，调整后的存量房贷加权平均利率4.27%。“517新政”实施以来，新房首套房、二套房房贷款利率持续走低。
央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月末新发放个人住房贷款加权平均利率已经下调至3.45%，与调整后的存量房贷利率相差82BP。实际上，部分城市的新发房贷利率已进入“2时代”，与存量房贷的利率差持续加大，确实存在进一步下调的空间。央行数据显示，截至2024年6月末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比减少2.1%，从2023年二季度开始持续连续五个季度下滑。今年上半年个人住房贷款共减少了3800亿元，而经营性贷款增加1.64万亿元，消费性贷款增加2128亿元。受到利差扩大影响，提前还贷行为仍持续增加，影响个人住房贷款规模持续收缩。对于降低存量房利率的方式，现在主要考虑两种方式：一是存量按揭客户跟银行重新协商房贷利率，二是将现有按揭贷款直接转入其他银行。但直接降息、跨行“转按揭”要考虑银行商业银行安全运营，操作起来难度也很大，需要更多细则出台来支持。除此之外，多个城市重启或优化商业贷款转公积金贷款业务，能有有效降低房贷成本，但是要求当地住房公积金缴存余额相对充裕。一、二线城市公积金资金使用率处于高位，商业贷款存量也很大，暂不具备开展此类业务的能力和条件。以什么方式实现降低存量房贷利率，各方需要根据实际情况，做好充分论证和研究，再推出合适的调整政策。 #乘风计划，动态激励#

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