标普称中国房地产即将触底，是真吗？今明两年是买房的好时候吗？针对“标普报告的中国房地产即将触底”论，笔者认为，这是过于乐观的预判、推断，缺乏数据、市场、政策的支撑力。况且房企债务、交楼、库存高企、区域供应过剩、未来供需不平衡等问题一直没有解决。
对于首次刚性、改善型需求的购房者来讲，最担心的可能是房子交付、按揭贷款能否通过、一线城市与少部分二线城市限购问题。按照购房时机来判断，现在、2024年就是买房的好时机。
因为房价、购房门槛与交易成本（一线与少部分二线城市限购调整、大部分二线城市与全部三四线城市无限购、房贷首付与利息及税费下降）处于历史低谷期，是房地产市场探低、调整的周期。
这轮房地产下行周期已经超过上三轮（1997年-1998年、2007年-2008年、2014年-2015年），年内将达到28个月，预计到明年很多指标都是负增长。
本轮房地产下行周期与前三轮最大的差别，在于楼市复苏存在不确定性的因素太多，例如房企经营困难、债务、交楼、政策效力、收入下降、经济低迷、供需萎缩、无托底房地产的政策等问题。
一线城市的新房销售成交量、价格、购房者信心及情绪依然是不稳定性。依赖于政策的调整，需求集中释放，9月-11月的一线城市环比回升，却是同比下降、分化、库存上升，政策持续力不强。
例如11月一线城市成交面积同比下降29.22%，北京成交面积环比下降18.86%，同比下降18.92%，上海成交面积同比下降38.9%。深圳成交面积环同比各上涨8.6%、8.8%，广州则是小幅度回升。
例如11月9个典型二线城市成交面积同环比均下降，分别下降19.79%和18.01%。9个三四线城市成交面积环比略涨2.78%，同比下降26.78%。按照一二三线城市数据，说明楼市处于不稳定状态。
短期之内中国房地产不存在即将触底，探底、波动、调整的趋势不变。目前楼市销售成交、价格下降走势、供需萎缩不变，供需端政策持续力不强。
最有可能的是2023年年内到2024年中国房地产将继续探底、波动、调整，市场继续修复、指标继续恢复，2025年-2026年才有可能出现所谓的见底、复苏。
中国房地产见底、触底的拐点，是全国、70城的销售成交量止跌回升，价格企稳向上，供需齐涨，供需端政策托底大盘，效力持续力旺盛不会断断续续。
中国房地产市场要恢复正常，首先要销售、价格，投资、新开工、房企到位资金、国房景气指数的指标由负转正增长，所谓的市场见底、触底信号。
其次是楼市指标保持正增长，并且持续性的上涨，所谓的筑底。最后是楼市的基本面恢复正常，一二三四线城市复苏回升，完成下行到上行的房地产周期过程。
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