谢逸枫看楼市

中国城市房地产研究院院长

老汉2008年就说：”降房价不是刺激购房欲望的好手段，因为股票市场告诉我们，买涨杀跌是铁律。降房价去库存、快速实现销售回款的说法，其实是鼓励开发商合理应对市场变化。其实当下很多城市都在降价，有些已经降到没什么利润了，还卖不出去，主要是因为限制性政策。所以，要把对二、三套住房的限购、一、二套之间的首付和利率差别政策、限制房屋转让政策，9070政策，全部取消。” #龙腾知识站#

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建议深圳楼市调控政策松绑，1.调整限购范围、限购产品：取消“福田+南山+罗湖”三区以外的120平方米/120平方米以上的限购政策。2.调整税收征收年限：满五年，增值税免征，调整为满3年，增值税免征。3.调整房贷首付：商业银行与公积金贷款的首套房贷首付20%、二套房贷首付30%。 #龙腾知识站#

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一季度GDP比增长1.6%（2023年四季度GDP环比增速分别为1.8%、0.5%、1.8%、1.2%），同比增长5.3%（2023年四季度GDP同比增速分别为4.5%、6.3%、4.9%、5.2%），说明中国经济实现平稳开局，其中消费、投资成为拉动GDP增长的主要动力，基建与制造投资成为GDP动力的火车头。 #龙腾知识站#

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一季度货物进出口总额101693亿元，同比增长5.0%（比前2月同比增长8.7%，增幅收窄3.7%）。其中出口57378亿元，增长4.9%（比前2月同比增长10.3%，增幅收窄5.4%）。进口44315亿元，增长5.0%（比前2月同比增长6.7%，增幅收窄1.7%）。进出口相抵，贸易顺差13063亿元。说明货物进出口增速回落，出口增速呈现大幅度的回落，放缓的趋势。 #乘风计划，动态激励#

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一季度社会消费品零售总额120327亿元，同比增长4.7%（比前2月同比增长5.5%，增幅收窄0.8%），3月同比增长3.1%（比前2月同比增长5.5%，增幅收窄2.4%），说明消费端的刺激政策效果逐渐退化，消费增速呈现回落的趋势。 #乘风计划，动态激励#

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一季度全国固定资产投资（不含农户）100042亿元，，环比增长0.14%，同比增长4.5%（比前2月加快0.3）。其中一季度基础设施投资增长6.5%（前2月加快0.3%）、制造业投资增长9.9%（比前2月加快0.5%）、房地产开发投资下降9.5%（跌幅扩大0.5%），说明中国经济三大引擎器，最大的火车头熄火，全靠政府砸钱支撑基础设施投资与制造业投资。 #乘风计划，动态激励#

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中国房地产3次大救市
第一次：1998年，福利分房转福利分房、住房货币化，刚性、改善需求爆发。第二次：2008年-2013年，4万亿元刺激计划＋三低（低首付、低利率、低杠杆）＋房企融资四支利箭＋非标入市，天量资金进入，加杠杆创造投资、改善、刚性需求爆发。第三次：2015年-2020年，超4万亿元货币棚改化（中央和地方财政拨款占13%、政策性银行贷款占80%-国开和农发行+央行PSL投放给政策银行，政策银行再发放专项贷款、商业银行发放贷款、城投平台等发行的募集资金投向棚改项目的企业债券+2018年新批的棚改专项债等合计占比7%）＋三低（低首付、低利率、低杠杆），再次天量资金进入，加杠杆创造投资、改善、刚性需求爆发。 #乘风计划，动态激励#

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中国房市是政策市，按照规律，供应过剩时，是出政策，停止新建，支撑需求端，增强购买力，不是加大供应。目前房地产市场现状是一边二手房挂牌创历史巅峰、商品房库存7亿多平方米创历史天花板，一边开工未完工的保障性住房大量存在、还大规模建保障性住房，这不是供应过剩吗？为什么不购买存量二手房、商品房库存转为保障性住房，为什么不把未完工的保障性住房迅速完工，这样就可以不新建保障性住房，减少地方资金、债务压力，又可以减少供应过剩，去库存，稳定楼市。 #乘风计划，动态激励#

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清早下楼到对面的餐店吃早饭，隔离桌3位大妈争吵着买金还是买房好，老汉等餐时旁边听。一大妈说买金，金价还会上涨（经济下行、通胀预期、政策紧缩周期尾声、避险情绪、供不应求），又一大妈说买房，房价还会上涨（房价见底、房地产稳经济、政策刺激大招会来，土地与住房供应下降、抗通货膨胀），另一大妈说还是存款好，最安全。见老汉在旁边静静听，三大妈异口同声的说，小伙子，你说买什么好。老汉说：“吃饭”。 #乘风计划，动态激励#

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中国房地产出清3年，房企数量反而增加了4万家。截止2024年一季度全国房企数量突破13万家（13.6111万家），失信被执行房企1400家、行政处罚房企1561家、经营异常情况房企321家、欠税房企10287家、严重违法失信房企26家、重大税收违法企业2家。 #乘风计划，动态激励#

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欧盟（EU）（欧洲联盟），是经济联盟、政治联盟。欧洲联盟27国，分别德国、法国、意大利、荷兰、比利时、卢森堡（1965.4）、丹麦、英国（2020.1.30正式脱欧-47年）、爱尔兰（1973）、希腊（1981）、西班牙、葡萄牙（1986年）、奥地利、瑞典、芬兰（1994）、塞浦路斯、匈牙利、捷克、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、马耳他、波兰、斯洛伐克、斯洛文尼亚（2002）、保加利亚、罗马尼亚（2007）、克罗地亚（2013）。除了奥地利、马耳他、塞浦路斯，剩余的24国都是北约组织成员国。 #乘风计划，动态激励#

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北约《北大西洋公约》，是经济联盟、军事联盟、政治联盟。北约盟国32国，分别为美国、加拿大、英国、法国、荷兰、比利时、卢森堡、丹麦、挪威、冰岛、葡萄牙、意大利（1949.4）、希腊、土耳其（1952）、德国（1955）、西班牙（1982）、波兰、匈牙利、捷克（1999）、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、斯洛文尼亚、斯洛伐克、罗马尼亚、保加利亚（2004）、克罗地亚、阿尔巴尼亚（2009）、黑山（2017）、北马其顿（2020）、芬兰（2023）、瑞典（2024）。 #乘风计划，动态激励#

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自2024年推出城市房地产融资协调机制、房地产项目白名单以来，对开发商债务化解、交房直接救助作用来看，答案是否定的。应该讲政策旨在重建购房者信心（债务、交房、市场下行影响信心）、降低交房风险（预售制影响交房），能否将市场风险控制在开发商内化解，不转嫁给政府和银行的情况下推动市场活跃起来，关键是政策能否出大规模的房地产刺激计划。 #乘风计划，动态激励#

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中国城市房地产研究院院长

针对“超30城表态支持住房“以旧换新”一事，笔者非常赞同住房“以旧换新”政策，与卖旧买新、卖一买一、卖小买大的作用，具有异曲同工之效，缩短旧房出售周期，有效激活潜在改善住房需求，加快一二手房转换性、联动性、流通性。
住房“以旧换新”政策三大意义，第一是旧房出售时间大大的缩短，有效刺激改善性住房需求。第二是促进新房、二手房之间的交易转换，有效提升楼市活跃度。第三是有助地方完成保障性住房建设任务。总体看，住房“以旧换新”政策具有一石三鸟效果。 “以旧换新”具体方式来看，非常具有可操作性，并且业主不吃亏。第一是政府指定收购主体（收购二手房），例如央企、国企、城投。第二是开发商直接收购二手房。第三是开发商联合中介机构合作。第三是发放契税补贴。第四是市场化自由交易。 “以旧换新”城市实施效果看，总体非常受欢迎，已经超过30城出台“以旧换新”政策，未来会有更多的城市跟进，预计通过收购存量二手房、增量新房住宅库存作为公租房、保租房、共有产权住房、人才房，将成为主要的途径之一。

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