谢逸枫看楼市

近期，高盛、摩根大通、花旗银行等华尔街机构，先后发表了专题研报，针对“10万亿化债后的中国地产市场”，做了三个超级重要的预测，值得大家（尤其股民和地产投资者）看一下。
第一，高盛估计，如果未来没有针对房地产市场的万亿级专项拯救资金（PS：这次的10万亿，没有像预期一样，包含专项拯救房地产的资金），那中国房价还有可能持续下跌3年，价格再下跌20%-25%。也就是说：高盛估计，到2027年底，中国房价将会跌至2021年的一半。但如果未来一年内，有针对性地产市场的万亿级专项拯救资金，那中国房价，会在2025年底稳定下来。第二，摩根大通的分析员认为,中国房价会在未来1-3年内稳定下来，但稳定不代表是价格反弹，很有可能是价格长期横盘。根据日本房地产的经验：日本房价在1992年达到顶峰，然后开始长期下跌，持续了15年，到2009年稳定了下来（价格跌到了1992年的一半）。稳定下来之后，日本房价开始横盘，又持续了12年；直到2021年，日本因为疫情大规模超发货币后，房价才开始反弹。截止到现在，日本房价反弹到了1992年巅峰时期的61%。第三，高盛、摩根大通、花旗银行的研报一致认为：中国房地产无论是快速企稳，还是持续低迷下去，都没有太多的炒作空间了；大规模的城镇化已告一段落，年轻刚需人口的数量，也一年不如一年。这都意味着，中国地产行业，都很难回到2009-2017时的爆炸式扩张和超高速增长。能够稳住房价，保持行业不再收缩，将是未来10年中国地产行业的常态。在10月前后，中国国内投资者和国际激进的投机资本，利用所谓的“地产拯救计划”，去暴拉地产股票，只是资本在玩“赚取最后一个铜板”的贪婪游戏。普通投资者，千万不要押注。 #乘风计划，动态激励#

楼市那些事儿

上午8点50分参加在线房地产专家闭门会，倾听专家的市场分析与政策建言。
①一二手房交易量背离。一线二线核心城市的新房一手房住宅成交量显放缓、萎缩、下降，而二手房住宅成交量节节高升，显猛增、跳跃、暴增，表明11月新房一手房住宅成交量降温，成交量下降预期未完全扭转，需求现透支迹象。 ②成交量房价背离。一线二线核心城市的新房一手房住宅成交量与房价相向下降，部分城市背离，二手房住宅成交量（升）与房价（降）背离，表明11月城市分化与价格结构化及以价换量依然是主流，房价下降预期未完全扭转，成交量无法带动房价上涨。 ③吸虹效应放大，一二手房交易流通放慢。二手房住宅市场吸虹一手房住宅市场，对一手房住宅止跌回稳形成阻碍，一线城市吸虹周边城市、核心区域吸郊区，形成点状上升现象，区部冷清。表明11月买房流动人口大，一二手房住宅互换、流通减速。 ④从成交量，房价的周数据显示，房地产市场止跌回稳基础不牢固，筑底的趋势变得不稳定性，不确定性。一二线核心城市减税大招的政策效应，低于市场预期，显减弱势头，熄火迹象。表明11月政策持续性不强，呈现短期、暂时性的上升现象，无法保持3个月到6个月、9个月以上的企稳路径。 ⑤商业地产市场与住宅市场冰火两重天，全国、一二线城市商业地产市场均为低迷、冰冷，住宅市场则相对火热。10月数据显示，商业地产市场占全国投资额、销售面积的17%，商业地产市场库存、待交房的体量超前几年，已经影响全国房地产市场止跌回稳。表明11月商业地产市场将继续恶化，积压房企回款，影响现金流，债务偿还，财务，市场止跌回稳等。 ⑥建议加大需求侧政策力度，取消北上深，海南限购、限价等剩余限制措施；放开第三、四套房贷；核心城市商业与公积金贷款二套首付降至15%，首套降至10%，商业与公积金贷款利率及存量房贷利率下阵20%-30%；购买首套房取消合同印花税、契税、个人所得税、增值税；加快出台100万套城市更新货币化、收储存量房与收回收购闲置土地的落地机制与资金。 ⑦建议马上对商业地产开展全面救市，低首付；低利率；低税费；取消限制个人购买的政策；纳入房地产项目白名单；收储纳入商住房与公寓转保障性住房及人才房、安置房；允许商业地产转变规划用途作为住宅，建商品房，保障性住房；银行加大融资信贷支持。 #乘风计划，动态激励#

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