太原楼评☞| 业内视角
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导读
太原为盘活存量土地，大量商业用地调规成住宅用地，提升土地价值。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
商业用地｜盘活调规
2026年5月18日太原审批管局发布：关于狄村城改安置项目地块二十五建设工程规划设计方案调整的公示。
2026年8月20日，太原规资局发布：太原控规修改2026年第153号。
这同一天，规资局还发布了2026年第154号用地规划修改方案。
两宗用地原属性为商业，分别涉及坞城村和北寒村城改推进。
NO. 1｜原控规和修改草案
坞城村城改用地位于学府街军民路口，容积率5.0，东侧紧邻华润紫云府，是妥妥的核心区用地，其用地调整为住宅后，亩均价值在800万/亩左右。
北寒村改用位于西机路和西矿街交汇处，容积率5.0，东侧临近中海国际社区，也是西山板块内成熟的区域。
NO. 2｜两宗用地周围开发
坞城城改商业用地周围基本开发完毕，东侧紫云府，北侧学府公园，西侧党校，区域已经开发尾声，仅有学府街北侧停车场区域可小规模开发。
北寒村城改商业用地也是北侧为北寒公园，东侧西侧均为中海国际社区，周围仅有东北侧略有余量可开发用地。
归纳特点：两宗用地均属于区域开发用地尾声，开发住宅的需求大于商业配套，房企在选择投资过程中，更倾向于可直接出售的房产，减弱长期持有运营的倾向。
NO. 3｜太原商业调住宅案例
2022年，太原长风商务区超大规模的用地，烂尾十余年后用来盘活存量的解题方式——控规调整，降低容积率30+%，增加住宅占比达70%。
随后亲贤村的太原广场一号地，也从商业用地转为商业兼容住宅，住宅49%，商业51，同时引入华润万象天地。
除此之外，龙城大街北侧、南侧多宗商业用地也有调整为住宅的案例，增大了开发的可行性。
最为魔幻的是木厂头的青运会运动员公寓，已经建成投入使用近10年后，该用地调整为住宅属性，运动员公寓转为住宅属性。
NO. 4｜太原未来调规预测
太原，从2015年开启城改元年，已经十余年。
不少停顿的城中村，在如何盘活重启的方案中，不少大胆将商业改为住宅，将学校收缩，将限高和容积率突破等以实现经济测算的扭亏为盈。
这中间有远大购物广场、大王村、小王村、后王村、亲贤村、北张村、城西村、红寺村、吴家堡、等等一系列相关土地盘活问题。
此类现象，未来两三年仍是趋势，房企敢于大胆申请，或许就有调整的窗口打开。
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