8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自2026年8月21日起施行。新政涵盖住房公积金、个人住房信贷、购房补贴、房票安置、收购二手住房等5个方面8项措施，被市场称为“沪八条”。
公积金“活水”加速流向购房端
此次公积金优化力度颇大，8项措施中独占3项。在2025年8月“沪六条”支持购买新建预售商品住房提取公积金支付首付款的基础上，“沪八条”将范围扩大至新建商品住房现房。同时继续支持“既提又贷”，提取首付款不影响公积金贷款额度计算。
提取频次和限额也大幅放宽。对上海无公积金贷款或未办理冲还贷业务的缴存人，提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”，提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。
更值得关注的是公积金使用场景的拓宽。新政明确支持提取公积金支付购房契税，以及购买住房配套车位（库）、储藏室。同策研究院联席院长宋红卫认为，“沪八条”的核心亮点正在于公积金政策调整。上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，购买住房配套车位也可使用公积金，切实减轻了购房者负担。
外环外二套首付降至15%
信贷端同样迎来重要调整。新政明确，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。调整后，上海首套房商贷最低首付比例统一为15%，二套房保持区域差异化——外环内不低于25%，外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。
卢文曦分析，外环外多为首次改善型需求，购房预算上限不高，置换买家占比较高，降低首付比例实质上是降低置业门槛，有助于激活外环外的成交活力。中指研究院上海数据总经理张文静测算，以一套总价400万元的二套住房为例，首付门槛将由80万元降至60万元。
而且，为了支持居民置换改善需求，新政推出两项阶段性购房补贴。自2026年8月21日起至2027年3月31日，居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成网签备案，且在网签备案日前后1年内出售上海二手住房的，可按新房贷款总额的1%申请补贴，单套最高5万元，补贴总金额2亿元，用完即止。若出售的二手住房位于外环内，还可额外申请3万元补贴，两项叠加最高可达8万元。
卢文曦指出，购房补贴是短期举措，具有时效性且总额控制，对有消费意愿或处于交易过程中的买家有促进作用。58安居客研究院院长张波则认为，最高8万元的阶段性置换补贴，有效降低交易摩擦，激活“卖旧买新”置换链条。
新政发布当日，A股房地产板块午后集体拉升，城投控股快速涨停。一线反馈来看，购房者与市场端已呈现较为积极的反应。
此外，“沪八条”还明确加大房票安置力度，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目，并推进各中心城区收购二手住房用作保障性租赁住房。上海链家交易管理中心总监吕辉彪表示，新政通过房票安置、收购存量二手房改造保租房，有效盘活楼市存量、提升流通性。在“金九银十”传统销售旺季前落地，新政效应有望转化为市场热度。