文/上海进深 严明会
这两天，上海楼市被苏河晏一套126㎡户型图刷屏了。
原因很简单：项目直接打出了一个足够吸睛的概念：
实得率突破100%。
单看户型本身，底子确实不错。
14.1米南向面宽、四开间朝南、四房全部能住，再加上独立电梯厅、设备平台、飘窗、阳台（一半）等一系列不计产权面积的空间，126㎡的房子，实际可使用空间已经超过了建筑面积本身。
于是，100% 实得率成为这次最大的传播点。
不得不说，苏河晏这一波操作很成功。户型图一出，市场讨论就起来了，产品热度在项目正式亮相前先被点燃。
不过，在讨论100%实得率之前，有必要先厘清一个概念，这一轮上海3.5代宅竞赛中，传统得房率被明显弱化，实得率成为更常见的传播口径。
开发商也越来越会做面积，规范允许范围内，总能找到新的空间解法。阳台、飘窗、花池、挑空架构、设备平台、独立入户空间，都成为优化产品的重要抓手。
但现在的实得率，和过去大家理解的得房率并不是同一个概念：过去得房率更多计算产权套内面积，而现在实得率则把不计入产权但可实际利用的空间一并纳入。
口径不同，数字差异自然被放大。
赠送约36㎡
具体到苏河晏这套126㎡边套户型，除了正常的产权面积之外，还有独立电梯厅、设备平台，以及更大尺度的阳台、飘窗等空间。
这些不计入产权的空间全部加起来，能够增加36㎡左右的面积。其中贡献最大的，是北向的设备平台，大约有11㎡的空间不计入产证面积。电梯厅赠送约7.5㎡，阳台赠送约6㎡，飘窗加起来约11.8㎡。
三代宅虽然也有飘窗、阳台等赠送空间，但整体尺度和可利用性相对有限。当前规范放开的情况下，实得率提升确实明显，更准确地说，这是计算口径变化与产品设计优化共同作用的结果，并非简单地从传统得房率70%左右直接干到100%。
苏河晏126㎡户型的价值，在于通过新规把126㎡做出了过去140㎡甚至150㎡产品的居住尺度。
现在的3.5代宅已经不缺送面积，真正拉开差距的是这些面积能不能被有效使用。
苏河晏目前看下来，至少不是简单地堆面积。
独立电梯厅除了入户仪式感之外，还具备实际收纳价值。北侧设备平台也给家政、储物等功能留下了想象空间。阳台、飘窗则进一步扩大了客厅和卧室的使用尺度，还嵌入了入户、收纳、家政和居住等不同生活场景。
目前公布的户型图，并没有把所有空间关系完全摊开。
比如客厅部分完整性不够，沙发正对着半门半墙，这一点和徐泾绿城的部分户型有些相似。后续很可能需要通过阳台空间的联动，进一步打开客厅尺度。
具体还要等9月初左右样板间开放后再观察。后续项目还会推出宽厅版的126㎡户型。
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高度降低
今年4月下旬，招商蛇口与中建东孚联合以底价拿下项目所在地块，成交总价30.29亿元，成交楼板价约62077元/㎡。
项目的建设公司为上海锦通达置业有限公司，由苏州中建东孚投资发展有限公司和上海虹润置业有限公司分别持股51%、49%。公司法人和董事长为中建东孚上海公司副总经理李光惠。
作为大股东的中建东孚近乎隐身状态，销售人员也大多称自己为“招商苏河晏某某某”。
项目在6月26日公示总平图，目前已经拿到《建设用地规划许可证》、地下部分的《建设工程规划许可证》。
进深网独家发现，在普陀区规资局7月28日公示的《关于审定普陀区W060401单元A17B-01地块建设工程设计方案的决定》这份文件中，项目的建筑高度由原先报规的59.95米下调至57.65米、49.9米下降至48.5米，楼层数没变。
调整之后，层高可能会由3.5米左右下降至3.3米左右。
同时，关于各个空间的面积细则、车位配比等也公示出来。
进深君查阅普陀区规资局官网，并未发现相关规划变更的公示。
首次报规最高建筑高度示意
设计方案审定中的最高建筑高度示意
经济指标也有调整：
首次报规：建筑面积:85377.63平方米。其中：地上56224.63平方米，地下29153平方米。
变更后：建筑面积81701.84平方米。其中：地上53348.84平方米，地下28353平方米。
总建筑面积减少约3676平方米。
总价控制
苏河晏的产品选择，其实和这块地本身的开发方式有关系。
地块容积率2.5，建筑限高80米。按照常规思路，这样的地块完全可以把高度尽可能拉满，做成20多层的高层住宅，以更高的开发效率摊薄成本。
但苏河晏没有这么做，只做了6栋住宅，控制在10-17层之间。楼栋全部贴着地块红线外围排布，消防登高场地统一安排在楼栋外围，中间留出大片集中绿化，是改善盘常用的围合式布局。
整个地块横向展开尺度接近240米，这意味着楼栋之间有足够的空间去展开户型。
全盘大约430套房源，全部采用两梯两户，没有连廊，这样的产品配置在内中环并不常见。
另一个比较有意思的地方，是苏河晏的面积段控制。
全盘覆盖106㎡、116㎡、126㎡和139㎡，最大面积只做到139㎡。
这背后的思路其实很清楚：降低总价门槛，去抓内环改善外溢。
尤其是106㎡。从户型分布来看，106㎡是整个项目数量最多的产品之一，南侧靠近中山北路内环高架的三栋住宅都以这一面积段为主。
东侧距离高架较近的1-1#楼、2-2#、3-3#做了10-14层，往西远离高架，楼层逐步拉高至17层。
放在现在上海新房市场里看，100㎡出头的改善型产品其实越来越有价值。
不少核心区域项目动辄120㎡起步，虽然产品做得更大、更豪华，但也意味着总价门槛进一步提高。
这也说明开发商并不希望把总价推得过高。
从这个角度看，苏河晏未来的定价策略可能会比较关键。
如果价格直接往豪宅区间靠，那么再高的实得率，也很难抵消总价带来的压力。
但如果价格能够控制在一个相对合理的改善门槛内，高实得率就会成为非常有力的竞争优势。
你觉得这个项目会开多少？
把目光放到整个真如板块，目前片区内的两个豪宅盘的日子都不算轻松。
中海环宇玖章，户型123㎡起步，2025年12月首开至今，半年内连推四个批次。一批次90套、二批次176套、三批次86套、四批次175套，一共527套房源，目前网签208套。
另一边，上海城建翠谷瑞仕定位更高，2025年9月拿地，楼面价79324元/㎡，溢价率12.79%，定位“瑞仕系”高端产品线，主推138-183㎡大面积改善户型。前不久还对总平图做了优化，至今尚未开盘。
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