南开楼市，略显窘迫。
7月新房成交1.6万平米，只能与河北掰掰手腕。
早就卖不过河西、河东了，现在连红桥也跑到它前面。
南开主力在售盘12个，河西14个，但销量少了四成。
南开新房的量一直被抢。原因两方面：
①楼市太容易“漏”
河西南靠学区；河东做环和平、环河西改善带；
红桥有同城商务区傍身，能吸引核心区的人。
南开手里握着什么？地缘改善、中产高价学区房。
改善能外溢到红桥，也能滑向西青。
买房人厚度确实不够，这几年中产最受伤。
②总价偏高
南开套均价465万，而市区购房主力在250-400万。
河东、红桥为什么卖得好？套均价都在320万。
倒不是南开没吸引力，而是踮脚买房的时代结束了，现在要务实。
>>7月成交量第一梯队，过20套的仅有中海津華玖章建投奥体誉院。
中海现在只能靠以价换量了。
中海津華玖章价格弹性大，重点看签约价，7月签约均价才4万。
这对中环线以外的新盘，确实有冲击。
河西的中海甲叁號院7月才签约5套……
这一波“产品战”，中海似乎并未脱颖而出，依然陷在价格战里。
建投奥体誉院是7月南开成交套数第一名。
是南开为数不多的“质价比”，每月成交量稳定。
洋房地块示范区已经实景呈现，面积130、150平米，总价468万起。
>> 第二梯队的中海峰境南开、鹏飞南开学苑都是尾盘。
各自有优势，每月“小走量”。
中海峰境南开靠的是位置硬核，能吸引和平改善客户。
高层125平米特惠561万；洋房120平米750万，单价6万左右。
鹏飞南开学苑，享受特殊教育政策，定向转学/入学鹏飞学校南开学校。
AB地块全现房，高层85平米320万起，99平米375万起。
>> 还有一批“稳定派”——中环阵营。
招商江山玺格调隐翠轩格调观麟花园天保上城观景。
不卷价格，也不躺平，细水慢流。
>> “老地王”已自成行情，每月卖几套。
老钱只认传统核心地段，对于产品到没那么深执念。
绿城凤起悦鸣快清盘了，只剩几套下跃。
金地阅千峯主售洋房，160平米三室740-850万，单价4.6-5.3万。
海光寺、近和平，还是全石材外檐，虽不是最新一代产品，但品质延年，这个单价有性价比。
南开楼市，现在活脱脱一个“现房大区”。
中海峰境南开鹏飞南开学苑招商江山玺天保上城观景金地阅千峯绿城凤起悦鸣金融街融府，全都是现房。
格调隐翠轩一期和格调观麟花园一期今年底交付。
格调观麟花园一期大堂实景
中海津華玖章明年4月交付；建投奥体誉院明年年底交付。
现房扎堆，可见卖压沉重。
南开楼市确实有些乏力。
它不愁配套，没有大面积的空白新区，新盘几乎在老城里。
但这波“回归老城”，南开被甩下车。
不是需求问题，是供应的新盘没给出合适价格。
所以，接下来的一批新盘，清一色都是“务实派”。
>> 激发地缘改善需求
大悦城长江道地块，预计10月面世。
9栋楼，176套房源，全是6-11层洋房。
面积预计100、120平米左右，总价门槛控制在400万上下。
是南开改善拿得动的房子。
大悦城长江道地块示意图，仅供参考，以项目公布为准
>> 把被红桥抢走的份额夺回来
绿城林业工具厂地块，先做实景示范区，明年开盘。
容积率2.1，2栋高层（26F）、11栋小高层（14-17F），11栋洋房（4-8F）。
819套房源，全架空设计，户均115平米。
绿城林业工具厂地块
>> 与河西抢新天津人学区落户
绿城天拖C地块开盘时间延期，没那么快入市。
高层26层到顶，面积73、89、100、106、110平米；
洋房8-11层到顶，面积115、125、127平米。
瞄准学区房，总价门槛250万起，五马路小学+南开中学天开学校九年一贯制。
格调隐翠轩二期，可以认筹。
洋房标准层80-85平米，总价340-380万。
与一期相同，九年一贯制学区房。
南开的反击，从放下身段、校准总价开始。
此外，几宗新地块正在蓄势。
二冷地块已在整理，先建公园后推住宅。
格调代建，容积率2.1，总建面近10万平米。
尘封多年的天塔合生地块（巴博地块），将被中国绿发盘活。
2006年出让至今从未动建，原规划打造商业、写字楼及酒店式公寓综合体。
地铁6号线一中心站上盖有块空地，将由轨道集团联合天大盘活。
地块很类似河北区的津铁绿城中山鸣翠。
华苑雅士道地块，有房企看地，但尚未落定。
崇德园四期，预计由格调代建，产品已在筹备。
崇德园四期地块
天拖板块还有一宗宅地，也准备启动。
南开接下来的新盘比较集中。
有城市更新的地块，也有老地盘活，非市场化的供应量不小。
只要价格到位，就是机会。
但对于老盘来说，情况又要严峻了。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。