观点网 2026年初夏，金茂又在北上海落地生根。
5月24日，位于上海宝山庙行板块的金茂满誉认购结束，据了解，项目均价约合6.5万元/平方米，累计认购客户为288组，本次共推出212套房源，认购率约合135.8%。
从认购结果来看，金茂满誉成为2026年上海第一个单次推盘超过200套，并且认购率超过100%的楼盘。
作为一家深耕北上海区域多年的企业，金茂曾在宝山片区接连操盘江湾金茂府、金茂棠前、中环金茂府等项目，而金茂满誉背后的“满系”产品则是第一次亮相上海市场。
金茂再入北上海
提及金茂满誉的落地，市场多会想起2025年11月那场土拍。
2025年11月24日，在上海第九批次土拍现场，中国金茂以底价37.26亿元成功竞得宝山区N120702单元B2-08地块，成交楼面价为3.7万元/平方米。
值得注意的是，这是该板块时隔20年再次推出的市场化住宅用地。具体来看，地块总占地面积5.59万平方米，容积率1.8，总建筑面积15.98万平方米，地上总建筑面积10.62万平方米。
拿地后，项目的建设单位定为西安昶茂置业有限公司，由中国金茂100%控股。2025年12月，昶茂置业投资成立了上海瀚茂置业有限公司，正式主导B2-08地块的开发。
数月后，该地块规划方案公示，拟建8幢高层、2幢洋房及13幢叠墅，观点新媒体了解到，小区内有一条公共通道贯穿，直接衔接轨道交通站点，可将地铁人流通过公园步道以及公共通道导入地块内的商业商办、住宅地块，这一配置在宝山区域内较为少见。
对比周边项目，佳运瑞璟湾、华发四季河滨等项目均在2022年-2023年入市。
其中，佳运瑞璟湾项目于2022年12月拿地，成交楼板价3.33万元/平方米，溢价率9.45%。目前均价在6.57万元/平方米；华发四季河滨于2022年7月拿地，溢价率1.28%，成交楼板价为3.0,4万元/平方米，目前均价6.63万元/平方米。
对比上述项目，金茂的特殊之处在于以底价拿地，最大化了利润空间。目前项目首开高层均价约6.5万元/平方米，总体来看利润率更可观。
此外，这一项目落地，也标志着金茂更多产品线在上海占据位置。自2024年初发布该产品战略以来，金茂在上海继续抢占市场，2025年累计参与8幅宅地竞拍并斩获3幅，涉及项目包括金茂府、棠系产品。
截至目前，除了金茂满誉之外，金茂已在宝山区域接连开发了江湾金茂府、金茂棠前、中环金茂府等多个楼盘；再加上其在普陀桃浦的普陀金茂府和润雲金茂府，金茂在北上海已铺排多宗改善类项目。
一线城市突围布局
不过，真正赋予金茂穿越周期能力的，并非局限于上海的地缘红利，而是其项目在全国超一线城市的接连落地。
2026年4月30日，金茂以接近底价的20.98亿元斩获朝阳区东坝乡单店区域平房区城中村改造项目1105-01地块。
从地理位置来看，该地块地处东坝南成熟区域的边缘地带，西侧临近东五环，北侧临近新亚学校。观点新媒体注意到，该地块容积率2.0、建筑控高45米，总体规划条件相比此前落地北京的另一宗满系产品金茂满曜更具优势，有业内预计该地块将发展金茂在北京的第二个满系产品。
据悉，该项目实施方案于2025年5月经市政府批准并报住建部备案；区域内330户腾退已于2025年底前100%签约完成。
对比金茂此前在北京的改善型项目，1105-01地块具备一定的地理优势，据观点新媒体了解，截至2026年5月，中国金茂在北京的高端住宅项目主要包括府系、璞系、满系三个产品线，而项目均布局朝阳与丰台。
其中，位于北京朝阳广渠路北京金茂府为金茂首座“府系”作品，临近国贸CBD；金茂满曜则位于朝阳朝青板块，为金茂满系落地北京第一宗项目，目前已售罄。
除朝阳区外，金茂还格外偏爱丰台。位于丰台宋家庄的北京金茂府为南三环内第二代府系项目，由金茂与中铁建联合开发，部分楼栋2023年交付；丰台东铁营的金茂璞逸丰宜则为北京首座璞系项目，预计在2027年中交付；丰台大红门的永定金茂府则在2025年底已交付，位于三环以内。
按照时间来看，北京是金茂满系产品落地超一线城市的第一站，上海则是第二站，那么第三站将落地哪里？
时间调回2026年4月，将视线转向广州，彼时金茂与保利酣战多轮，最终以总价14.87亿元摘得广州荔湾区中山八立交东北侧AL011119地块，溢价率6.44%，折合楼面价2.66万元/平方米。
拿地后第二天，地块便完成备案，据悉，项目总用地面积2.60万平方米，可建设用地面积2.58万平方米，计算容积率建筑面积5.59万平方米。
根据备案披露，金茂计划总投资31.26亿元，主要建设住宅、公建配套设施、地下车库、公交设施等。还有市场传言称，该地块将建造下一座“满系”项目，但目前并未盖章定论。
事实上，金茂近年一直在思考广州的主城区的打法，除珠江金茂府、信达金茂府几宗项目位于核心区外，金茂的大多项目集中在从化、增城、南沙，因此，在拿到老西关的地块后，金茂迅速展开备案，将进一步强化广州核心城区的布局。
广州之外，让金茂“拿地”即备案的项目城市还包括苏州。
2026年3月29日，金茂旗下苏州勇茂置业有限公司底价竞得位于苏州人民路的苏地2026-WG-Z01号地块，成交总价6.51亿元。
落槌仅隔1天，金茂已完成规划公，项目或已定为金茂满系项目。据了解，这是金茂继姑苏金茂府后，时隔14年再进入苏州核心城区市场。
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