01
前不久，天津万科物业服务有限公司发布了《关于退出天津新世纪城小区物业服务的告知函》。
从这份告知函中，我们可以获取关于万科物业撤场的以下背景：
1）万科物业于2024年3月16日正式承接天津新世纪城小区的物业服务工作，至今短短2年；
2）万科物业进场后，天津新世纪城小区的物业费收缴率从接管前的不足10%，提升至2024年的77.84%，2025年的77.05%；
3）天津新世纪城小区仍有约23%的住户以各种理由长期拖欠物业费，导致项目无法正常运营，2024年度、2025年度项目连续亏损，累计亏损约225万；
4）万科物业最迟将于2026年6月30日24时正式退出天津新世纪城小区物业管理服务，并完成全部工作人员撤场；
5）虽万般不舍，但因经营困境无奈退出。
很显然，导致万科物业退出的直接原因，就是约23%的住户长期拖欠物业费，连续亏损，不得不退出。
不是不想干，实在是没办法亏本干。
02
我查阅了相关资料。
天津新世纪城小区房龄约为25年，于2001年交付，拥有近2000户业主。
在万科物业进场前，已更换3任物业公司。加上万科物业也官宣退出，合计已更换4任物业公司。
2年前，万科物业经业主投票进驻。
考虑到小区里老人较多，万科物业做了不少适老化改造，还在一定程度上改善了小区人居环境。
全面升级园区绿化景观，修复8处绿化取水点，补种黄土裸露区域，翻新休闲娱乐区，增添游乐设施，修复园区水系和景观。
遗憾的是，万科物业也只坚持了短短2年，就因物业费收缴率较低退出天津新世纪城小区。
不知道后续还会有哪家物业公司接手，可以确定的是，在天津，万科物业算是口碑较好的。
金茂物业、绿城物业等恐怕不太会进驻这种老小区。
而且，就连万科物业的物业费收缴率都无法摆脱经营困境，后来者估计也难以让拖欠物业费的这23%的住户满意。
后面的结局可以预料……
03
一般来讲，新建商品房的物业费收缴率普遍较高，但老旧小区往往收缴率很低，是物业公司撤场高发区。
为什么明明大幅提高了物业费收缴率，万科物业仍然坚持退出天津新世纪城小区？
因为，在物业行业的盈亏铁律中，80%-85%是一条生死线。
即，物业费收缴率需要达到80%-85%才能覆盖运营成本。
一旦物业费收缴率低于这条保本线，就必然入不敷出。
据克而瑞物管监测，2025年物业撤场项目有173个，其中64.7%的案例属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”。
而“主动撤出”的背后，往往是由于小区物业费收缴率低，导致现金流承压。
与此同时，老旧小区普遍存在设施设备老旧等多种问题，物业运营服务难度和成本更高。
像万科物业这样的头部物企退出后，极大概率只能由低价中标的中小物企补位。
但物业服务不是做公益，如果一直赔钱，任何物业公司都会选择退出。