苗野丨发自上海
上海楼市“红五月”行情渐行渐近。
从3月二手房成交量突破3.12万套，到4月近2.9万套创下十年同期新高，再到五一假期新房与二手房成交同比双双实现两位数增长，“金三银四”的收官并未让上海楼市降温。
上海房产交易中心数据显示，截至5月10日，上海5月二手房网签成交量达6905套，年内二手房累计总成交量突破10万套大关，日均777套的交易量较去年明显提升。
另据上海中原地产统计数据显示，“五一”假期，上海新建商品住宅成交约3.39万平方米，同比增长14.14%；二手房成交1390套，同比增长15.93%。
头部房企的销售数据也印证了回暖的成色。“五一”假期，华润置地上海三个项目合计销售超15亿元；招商蛇口上海公司总认购金额达13.63亿元；金茂上海项目来访人次超过3000组，热销100多套。
从“金三银四”到“红五月”，受益于政策红利、市场需求与价格修复共同发力，上海楼市走出了一轮复苏行情。环比和同比双涨幅的势头，支撑上海楼市“红五月”的预期不断升温。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“五一”假期上海新房、二手房成交量双升为全月成交量注入了乐观预期。随着中高端房源供应的回补，一些自带流量的网红项目将持续为市场加温，推动市场热度稳步攀升。
上海市房管局局长高世昀表示，下一步将持续实施好新“沪七条”等各项政策措施，统筹供给和需求，因地制宜优化市场供给，适配需求精准供应，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。
二手房有望破2.1万套
在五月开局的热度中，二手房市场扮演了“排头兵”的角色。
上海网上房地产数据显示，5月10日单日，二手房成交1644套，超越4月11日单日历史峰值，创下有纪录以来的最高值。5月首周，上海二手房成交6260套，环比大涨43%。以此推算，5月二手房月度网签量有望突破2.1万套，延续前期火热态势。
市场的热度在微观层面更为直观。上海浦东某中介门店经理表示，三四月份门店房源成交量和带看量均直线上升，“五一”假期带看量超过30组，相比去年翻倍。买卖双方成交节奏加快，客户当月看房当月成交占比超70%，房东当月挂牌当月成交占比约60%。
上海链家数据显示，五一假期上海二手房成交量同比增长16%，平台客户咨询量同比增长4%。成交量增速显著高于咨询量增速，说明客户的入市意愿较去年同期更为积极，决策周期从“观望询问”加速转向“签约成交”。
自2月底“沪七条”政策落地后，上海二手房市场成交持续活跃。3月，上海二手房一举成交3.12万套，刷新近五年同期纪录，市场从“试探回暖”推向“情绪升温”。
4月，上海二手房累计网签量达28742套，同比增长22.3%，超越了2019年4月的27080套，创下近十年上海4月单月成交量最高值，全月日均成交958套。
“金三银四”上海二手房累计成交5.99万套，刷新近五年同期纪录。在近10年中排名第二，仅次于2021年的6.59万套。
价格端同样释放积极信号。国家统计局公布的70城房价数据显示，上海二手房销售价格2月环比由跌转涨，上涨0.2%；3月环比涨幅扩大至0.4%，量在价先的规律再度得到印证。
“市场已经彻底走出了2021年～2022年的深度调整阴霾。”安居客上海如是评价。
上海链家研究院负责人李根认为，当前上海二手住宅成交均价持续温和回升，价格修复态势明确，市场带看量维持高位，看房热度稳固，支撑量价稳步修复。
从成交结构看，刚需托底的格局依然牢固。总价200万～400万元的刚需房源稳居成交榜首，500万元以上改善型房源虽有回暖，但回升节奏相对平缓。
“成交量飙升的背后，是购房需求从观望到入场的实质性转变。”58安居客研究院院长张波表示，二手房总价在350万元以下的房源线上咨询量占比超过75%，实际成交占比在六成以上，当前上海二手房市场呈结构性复苏特征。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，3月二手房成交总价集中在200万～300万元，到了4月，500万元乃至千万元级别的标的开始逐步出现，从刚需入场到改善置换，上海楼市“卖一买一”置换链条在加速打通。
房企火力全开，“红五月”预期升温
新房市场同样暖意加码。
中原地产数据显示，“五一”假期，上海新房成交3.39万平方米，同比增加14.14%。链家新房带看量也同比上涨14%，多个售楼处来访保持高位。
据悉，招商蛇口上海公司在售项目假期到访超4000组；金茂上海在“五一”假期多盘联动，项目来访人次超过3000组，实现销售100多套，完成率105%。位于浦东后滩的澐启滨江项目，“五一”期间149平方米样板间开放，累计接待到访客户超500组。
热销同样体现在房企的销售账面上。招商蛇口在沪多盘联动，其中徐汇区海上清和玺实现23套3.4亿元的销售额，浦东前滩的招商臻境认筹数超过40套，实现销售额约3亿元，唐镇的壹江臻邸也取得约3亿元销售额，五天假期招商上海项目总认购金额约13.63亿元。
华润置地上海公司多个在售项目表现强劲，时代之城、外滩瑞府和翡云悦府三大项目在“五一”假期销售额合计超15亿元。
中指研究院企业研究总经理曹晶晶表示，上海“五一”期间网签成交量同比增长45%。整体来看，区域分化、产品分化仍是市场主旋律，高性价比及改善型项目表现相对突出。
严跃进认为，上海新房市场核心区优质板块高端改善盘仍有较强的韧性，而远郊板块去化周期长，部分项目或将继续推出优惠折扣“以价换量”。
热销之外，开发商的推盘热情同样高涨。4月上海全市共有30个新盘入市，合计推出2582套房源。
4月30日，位于三林滨江的前滩元境首开推出68套房源，仅用30分钟便告售罄，成为今年首个触发积分的楼盘。
值得关注的是，4月部分新盘的认购率与网签率之间存在明显“落差”。如浦东翡雲悦府二期推出20套叠加产品，认购率高达240%，实现了90%的网签率。
与之形成对比的是，位于杨浦的中铁云璟外滩，认购率117%，网签率仅9%；浦东的港城云湖，认购率105%，网签率仅20%。闵行华发海上都荟、杨浦保利誉滨江4月份网签率均为0。
据上海中原地产统计，在中高端改善房源成交占比提升的带动下，4月上海新房整体均价达到77167元/平方米，环比上涨22%。
进入5月中下旬，上海新房持续上新。5月11日，位于宝山的建发·云湖玥开启认购，推出183套洋房，总价门槛约450万元。位于松江新城的中国铁建西派云间四批次认筹即将开启，总价同样约450万元起。中铁云璟外滩位于杨浦区东外滩板块内环旁，二批次产品预计5月中下旬推出，此前一批次首开单日劲销6亿元。大华·锦樾是宝山“高低配+全抬板”的新规产品，目前城市展厅已开放，是板块内值得关注的新盘。
“5月新房市场将延续高端豪宅、品质改善双主线行情，供应端有望稳步放量，热门豪宅持续带动成交结构上行。”卢文曦认为，后续二手房若持续保持月均2万套以上的成交量，置换需求就会快速转化为新房购买力，护航五月新房市场平稳向好运行。
张波认为， “五一”上海楼市成交量领跑全国，背后是政策红利、积压需求、预期修复共同作用的结果，标志着上海市场正式走出深度调整的底部，进入温和复苏、强分化的新周期。在多重利好共振下，上海楼市“红五月”可期。