近日，一起涉及提前终止租赁合同、剩余租金支付及连带保证责任的复杂合同纠纷案落下帷幕。北京市中恒信律师事务所刘路、梁先荣律师凭借深厚的专业素养和敏锐的诉讼策略，在案件面临不利因素的情况下，重新梳理法律关系、调整办案思路，最终为客户赢得全额租金及迟延履行金的胜诉判决，法院同时判令连带保证人承担全部清偿责任。
案件概述
租赁合同提前终止，欠付租金追索遇阻
本案源于一份为期十二年的房屋租赁合同。因租赁房屋涉及征拆，出租方与承租方于2023年3月协商一致提前终止合同，并签订《终止协议》。随后，双方又签订《租金支付协议》，确认承租方尚欠租金共计九百余万元，经出租方同意减免部分金额后，剩余款项分三期支付。同时，承租方法定代表人以其个人名义为全部租金债务提供无限连带责任保证。
然而，协议签订后，承租方及保证人未按约定支付任何一期款项，且失联躲避催收。出租方在多次催讨无果后，委托北京市中恒信律师事务所提起诉讼。本案被告均不配合诉讼，且出租方公司本身处于吊销状态，法定代表人证照丢失，给诉讼主体资格认定和证据组织带来了极大困难。
律师介入
面对吊销状态与失联被告，快速锁定诉讼主体
接受委托后，刘路、梁先荣律师首先面临两大程序障碍：一是原告公司已被吊销营业执照，公章及证照不全，如何确认诉讼主体资格？二是两被告下落不明，能否顺利送达并推进诉讼？
两位律师迅速调取工商档案，依法确认原告公司法人资格依然存续（吊销未注销），并指导法定代表人敬义和先生以公司名义提起诉讼，同时将《租金支付协议》中明确载明的担保人列为共同被告。针对被告失联问题，律师团队果断申请法院公告送达，确保案件如期开庭。这一系列前置工作为后续实质性胜诉奠定了坚实基础。
精准破局
从“无法胜诉”到“找到突破口”的关键转身
本案表面上是租赁合同纠纷，实则涉及合同提前终止后的租金结算、债务减免条件、担保责任认定等多层法律关系。更为棘手的是，原告公司状态异常，被告又消极应诉，若按常规思路提交证据，极易因主体资格或协议效力问题被驳回。
刘路、梁先荣律师没有简单套用租赁合同纠纷的惯用模板，而是重新梳理时间线和协议链条。他们敏锐发现：《租金支付协议》虽由法定代表人个人签署，但内容明确载明“甲方代心悦家园公司履行本协议”，且协议本身是对《终止协议》中未付租金的确认与变更。据此，律师将诉讼重心从“租赁合同履行”转向“债务确认协议的违约追偿”，以三份连续签署的协议为核心证据，构建起“债权债务清晰确认—分期付款承诺—连带保证—违约责任”的完整闭环。
这一思路调整，使案件从原本可能因原告公司状态而被质疑的困境中成功跳出，将争议焦点锁定在被告违反支付协议这一清晰事实上。
庭审交锋
被告缺席不影响事实认定，律师举证锁死责任
庭审当日，两被告经公告传唤均未到庭，放弃答辩与质证权利。刘路、梁先荣律师并未因此松懈，而是将三份协议原件、支付催款记录、被告失联后的沟通记录等证据逐一出示，并向法庭重点阐明：
三份协议合法有效：法定代表人在协议上签字捺印，内容不违反强制性规定，应受法律保护；
被告已构成根本违约：第三期付款期限届满后仍未支付任何款项，按协议约定出租方有权要求一次性支付全部剩余租金；
连带保证责任清晰：协议第三条明确约定保证人承担“无限连带责任”，且保证范围涵盖全部租金及迟延履行金。
法院最终完全采纳了律师的代理意见，认定被告违约事实成立，保证人应当承担连带清偿责任。
胜诉落地
全额租金及日万分之五违约金获法院支持
海淀区人民法院作出的判决书判令：承租方于判决生效后十日内支付全部剩余租金及迟延履行金（按日万分之五分段计算至实际付清之日）；保证人对上述全部债务承担连带清偿责任，且在承担责任后有权向承租方追偿。同时，案件受理费及公告费均由两被告共同负担。
这一结果远超客户预期——不仅全额追回了协议约定的剩余租金，还获得了自每一期付款逾期之日起按日万分之五计算的迟延履行金，该标准远高于银行贷款利率，充分体现了法院对违约行为的否定评价以及律师在诉讼请求设计上的精细考量。
本案的成功，绝非偶然。刘路、梁先荣律师在面对原告公司状态异常、被告失联、证据链条复杂等多重不利因素时，没有按部就班，而是敢于打破常规，从协议链条中挖掘出新的诉讼突破口，以“债务确认协议违约追偿”替代“租赁合同履行纠纷”的传统路径，最终为客户赢得了全面胜诉。