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一、案情介绍
王老夫妇（原告）因原有住房拆迁，获得313万元补偿款。2011年，他们用该款项全额购买了“一号房屋”，但为解决孙子小王的户口及入学问题，同意将房屋登记在其子王先生（已去世）名下。
购房发票、物业费、水电费等均由王老夫妇支付，一家人长期共同居住。王先生未出资。
2017年，王先生与其配偶徐女士以一号房屋作抵押，向出借人借款400万元，并办理了合法抵押登记。后该债权转让给甲公司。
因债务未清偿，甲公司申请强制执行。法院裁定拍卖登记在王先生名下的一号房屋。
王老夫妇提出执行异议，称自己才是真实产权人，且该房是唯一住房，请求停止拍卖。法院驳回其异议后，二人提起执行异议之诉，要求撤销执行裁定、停止拍卖。
二、裁判结果
法院判决：
驳回王老夫妇的全部诉讼请求，甲公司可继续执行拍卖一号房屋。
三、法院说理要点
不动产物权以登记为准：
根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。一号房屋登记在王先生名下，对外具有公示公信效力。
借名买房不能对抗善意抵押权人：
即使王老夫妇与王先生存在借名买房合意，该约定仅在内部有效。甲公司在放贷时基于产权登记信赖王先生为所有权人，并依法办理抵押登记，属于善意第三人，其抵押权受法律优先保护。
执行异议需满足法定排除条件：
根据《执行异议和复议规定》第25条，判断案外人是否为权利人，应以不动产登记簿为准。王老夫妇提交的拆迁协议、付款凭证、居住证明等，不足以推翻登记效力，亦不构成可排除执行的物权或法定优先权。
“唯一住房”不等于“不可执行”：
法院未采纳“唯一住房应保留”的主张。现行法律允许执行唯一住房，只需为被执行人及扶养家属预留租金或提供临时住房保障，并非绝对豁免。
四、胜诉办案心得
本案胜诉关键在于牢牢把握“物权公示原则”与“抵押权优先性”：
紧扣登记事实：房屋自2013年即登记在债务人名下，甲公司放贷时无任何异常；
强调抵押合法性：抵押登记手续完备，债权真实，符合善意取得要件；
切割内部约定与外部效力：借名买房属家庭内部安排，不能对抗不知情的外部债权人。
此案警示：为子女或孙辈上学、落户而借名买房，风险极高！一旦登记人负债，房屋极可能被强制执行。即便实际出资、长期居住，也难以阻却执行。如确需操作，务必提前咨询专业北京借名买房律师，评估风险并留存完整证据链，必要时通过信托、代持协议+公证等方式增强保障。