2月25日，上海市五部门联合印发了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（业内简称“沪七条”），并宣布于2月26日起正式施行。
作为中国经济基本面最坚韧的城市之一，上海此次的政策出牌，不仅是对本地楼市供需关系的重新校准，更是为全国一线城市的房地产走向提供了一个极具参考价值的观测样本。
观察此次“沪七条”，不再纠结于全局性的修修补补，而是直接降低了特定人群和特定区域的交易阻力。
新政明确非沪籍居民家庭或单身人士，缴纳社保或个税满1年，在外环外购买住房不限套数，外环内限购1套。此外，持《上海市居住证》满5年的人群，全上海限购1套，且无需提供社保或个税证明。
这项调整的本质，是城市发展重心的外拓与劳动力要素的重新配置。
上海外环外聚集了嘉定、松江、青浦、临港等重要的先进制造业和科创产业集群。过去严格的限购将大量在此工作的新市民挡在门外。如今外环外“不限套数”的零门槛设定，表面上是去库存，实质上是用户籍和房产作为筹码，锁定产业人口。
在全国总人口趋缓的大背景下，一线城市之间的竞争已经从抢企业升级为留住人，住房政策就是最直接的户籍平替工具。
在信贷端，首套住房的公积金贷款最高额度从160万元大幅提升至240万元。若叠加多子女家庭和绿色建筑最高上浮政策，家庭最高贷款额度可达324万元。同时结清公积金贷款后的再次购房者也可继续申请。
当前宏观经济面临的核心挑战之一，是居民部门资产负债表的修复意愿大于扩张意愿。在商业房贷利率已经处于历史低位的情况下，进一步拉大更低息的公积金贷款额度，是在用实质性的财务补贴来降低购房者的长期债务负担。
324万的公积金贷款额度，足以覆盖上海外环外很大一部分刚需盘的首付和大部分贷款。这说明政策的着力点已经从鼓励加杠杆转向了降低持本杠杆。
新政规定2026年1月1日起，上海户籍成年子女购买属于自己的唯一住房，暂免征收个人住房房产税。
在经济增速放缓的周期里，年轻一代独立完成首套房积累的难度增加，代际财富转移成为楼市首付的重要来源。免征这一特定场景的房产税，是为了打通“父母卖旧，子女买新”的置换链条，减少摩擦成本，盘活存量市场的流动性。
上海之所以在2026年初抛出这样一份力度空前的政策，根本原因在于市场自身已经走到了一个关键的“出清”节点。
回顾2025年乃至2026年初的上海楼市，看到的是一种明显的结构性分化。
据国家统计局数据显示，2025年上海新房价格以5.7%的同比增速领跑全国，核心区位的优质新房依然具有较强的资产保值属性。
二手房市场则在经历残酷的“价格重估”，2025年上海二手房成交量超过24.4万套，月均成交量稳定在2万套以上，2026年1月的网签数据也创下近五年同期新高。
这并非意味着市场热度重回巅峰，而是典型的“以价换量”。二手房房东在经历了漫长的观望后，开始接受现实，通过实质性的降价来换取流动性。当价格回落到刚需买家认为具备性价比的区间时，真实的购买力就会进场接盘。
这种以价换量是市场筑底的必经之路，泡沫在真实交易中被挤出，资产价格逐渐向其内在的使用价值和租金回报率靠拢。
在此背景下，“沪七条”的出台不再是过去那种试图逆转趋势的救市，而是顺应市场规律的催化剂。它旨在承接那些因为价格合理化而跃跃欲试的潜在买家，通过降低门槛，促成交易的最终达成，从而稳住市场的基本盘。
2026年1月国家统计局的数据显示，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄。
一线城市二手住宅降幅大幅收窄0.4个百分点，这表明历经数年的深度调整，全国核心城市的房地产市场正在逐步逼近底部支撑线。
在这个寻找底部的过程中，香港楼市在2025年以来的表现，为内地一线城市提供了极具价值的宏观参照。
据摩根大通的数据，在全面取消额外印花税（“撤辣”）等一系列组合拳后，香港楼市在2025年迎来了量价齐升，房价反弹超4%，成交量创下21年新高，且机构预测2026年还将有5%的上涨空间。
香港的“撤辣”是一次彻底的行政干预退出，它向市场传递了极其明确的预期管理信号：政府不再为交易设置人为障碍。
这证实了在下行周期中，渐进式的、挤牙膏式的微调往往会被市场的悲观情绪所吞没。要打破观望，就必须像上海此次放开外环外限购一样，一次性给出超预期的空间，让市场机制重新夺回定价权。
香港楼市复苏的核心驱动力之一，是租金收益率的上升与按揭利率的下降形成了交叉。当买房还贷的成本等于甚至低于租房成本时，刚性需求会被彻底激发。
当前内地一线城市的租售比虽然相比海外成熟市场仍有差距，但在房价回落和利率下行的双重挤压下，这一剪刀差正在迅速缩小。未来判断一个城市的房产是否见底，租金回报率能否覆盖资金成本将是重要的硬性指标。
香港2025年新房交易中，内地买家占比超过三成，豪宅市场更是高达八成。这背后是香港庞大的人才引进计划在起作用。
这给内地城市的启示是传统的本地内生型购房需求已经饱和，未来的房地产市场增量，完全取决于这座城市对外部高端人才、高净值人群以及年轻劳动力的虹吸能力。
2026年上海发布的“沪七条”，标志着中国一线城市房地产政策逻辑的彻底转向——从防范金融风险的限制性管控，正式过渡到以人口战略和降低居民负债为核心的要素市场化配置。
房地产的黄金时代、白银时代都已成为历史。在当前及未来的宏观语境下，房产将逐渐褪去其过度金融化的属性，回归到居住消费和长期抗通胀资产的本质。