文/十一弟
农历腊月初九，刚一开工，广州拍卖了一宗王炸地块——
位于天河区珠江新城的马场1期地块。
它是过去十年来珠江新城唯一新增的超级综合体地块，起拍价186亿。
最有实力的八家央国企，参与了这块地王的争夺——
保利发展、华润置地、招商蛇口、越秀集团、珠江实业、广州地铁、广州建筑、广州城投。
前三家是百强房企榜单上排名前五的央企开发商，后五家是广州财大气粗的本地国企。
这场盛况空前的土地拍卖，在网上吸引了逾十万人围观，一度把土拍系统挤爆宕机。
整场拍卖激烈鏖战了九个小时，从上午十点，一直持续到晚上七点。
开拍四个小时后，报价系统中只剩下两家开发商——保利、越秀，仍在轮番出价。
在广州楼市榜单上，它们是销售排名第一、第二的强龙与地头蛇，竞争激烈。
最终，经过多达243轮竞价，越秀笑到了最后，顺利摘牌——
总地价236亿，溢价了27%。
马场1期地块的占地面积19万平米，计容建筑面积57万平米。
地块内规划的21万平米商业物业要求全部自持，还要为其所在的石牌村建设9万平米物业面积，另外需要配建中小学及幼儿园。
十一弟算了下，扣除配建面积后，连同商业与住宅面积在内，名义地价为5万/平米。
若将总地价全部分摊至可售住宅部分，平均楼面价达到了10万/平米。
这是广州土拍史上的单价地王。
两年前，越秀地产拍下了位于海珠区的琶洲西区地块，一举创下广州楼市单价地王，平均楼面价7.6万/平米。
现在，越秀刷新了自己的地王纪录，把广州地价的天花板，捅破了十万。
高达236亿的总地价，在广州土拍史上，能够排到第二。
2009年，富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体，以255亿代价拍下的广州亚运城地块，是迄今仍未打破的总价地王。
越秀出面拍下马场1期地块的主体，是广州越诚达有限公司。
广州越诚达的唯一股东，是越秀集团，而不是它旗下的地产业务平台——越秀地产。
这是一个耐人寻味的拿地安排——
作为旗下最核心的房地产业务主体，然而出人意料的是，越秀集团却跳过了越秀地产，自己亲自出面拿地。
这几年，越秀地产在大本营的销售业绩大幅退坡，遭到央企保利的全面碾压。
去年，保利在广州的销售规模，超过550亿，稳坐销冠。
越秀地产排名第二，全年卖了332亿，跟保利拉开了两百多亿的差距。
2023年，越秀地产还是广州楼市的扛把子，销售规模627亿。
两年时间里，越秀地产已经严重掉队，业绩几乎腰斩了一半。
从2021年房地产行业步入下行通道，放眼全国楼市，越秀地产是少数几家逆市扩张的地方性国企。
它一路北上，在杭州、上海、北京攻城略地，大举扩张。
到去年，在百强房企榜单上，越秀地产的销售排名，已经跻身行业前十。
但它的困境在于——
规模排名上来了，财务业绩却掉下去了。
根据最新的财务资料，越秀地产预计2025年净利润会下降九成以上，跌至不足1亿。
它的全年营收规模有上千亿，到手净利润不足一个小目标，几乎就站到了盈亏平衡点。
马场1期地块的出让条件中，高达236亿的总地价，要求一个月内支付一半土地款，另一半土地款则要在年底前付清。
若由越秀地产出面拿地，对现在的它来说，可能有些吃力。
十一弟查了下，由于业绩掉队，越秀地产去年在大本营加大了拿地力度，储备弹药。
它全年拍下了9块地，总地价106亿，比保利的拿地金额更高。
到去年上半年，越秀地产手上的现金资源446亿，背负的有息债务1039亿。
按此计算，它的净负债率为53%，杠杆水平还在上升。
马场1期地块总价236亿，比越秀地产去年在大本营拿地预算的两倍还高。
把两百多亿资金全都押注在这一宗土地上，它恐怕承受不住。
越秀地产是上市公司，出于资金压力，还有照顾它的财务报表，母公司越秀集团宁愿扛着同业竞争的风险，也不得不出面拿地。
接下来，越秀地产以何种方式参与到这块地王的开发，值得关注。
马场1期地块的前身，是1999年停办的广州赛马场，此后地块进入漫长的低效利用期。
2003年，其被改建为汽车交易市场，2008年又转型为集汽车城、马会家居、餐饮于一体的混合业态。
直到2014年汽车城关闭，地块周边区域已崛起为广州中央商务区。
去年，广州推进了马场地块的规划开发——
根据方案，越秀集团被确定作为做地主体，配合收回马场地块，并支付补偿款；
马场地块采用有偿回收、货币补偿方式，土地使用权人为广州赛马场运营管理有限公司；
补偿款总额约为100亿。
十一弟查了下，马场地块的原土地使用权人——广州赛马场运营管理有限公司，背后最大的股东，其实就是越秀集团。
越秀集团持股50%，广州天河区下属两家国企——天河投资集团、新塘商业，分别持股16%、15%，石牌村持股15%。
也就是说，作为原土地使用权人的大股东，越秀集团主导了马场地块的收储补偿、土地变性和一级开发。
它支付的100亿土地补偿款，扣除相关税费后，还剩下66亿，最后向广州赛马场运营管理有限公司的几个股东分配。
作为大股东，越秀集团可以从中分走33亿以上的补偿款。
有了原土地使用权人大股东背景，还是土地一级开发主体，越秀集团拍下马场1期地块，顺理成章。
除了应当承担的税费成本，以及分配给其他股东一部分现金，补偿款和土地，兜来转去，最后还是留在了越秀的手上。
在土地公开市场挂牌出让，你来我往的轮番竞价，地价和未来的房价，都跟着水涨船高。
广州创造了新地王，越秀拿到了寸土寸金的土地，楼市肉眼可见地好起来了。
总价236亿，单价十万以上，开年就是一场豪赌。
去年，广州全市卖了48块地，土地出让收入507亿，减少了三分之一以上。
刚一开年，马场1期地块就卖了236亿，全年卖地KPI已经完成了一半。
而越秀赢来的筹码，原本就一直攥在自己手上。
只在牌桌上打了滚儿，大家都跟着吃肉喝汤，皆大欢喜。