春江水暖鸭先知。春节刚过，楼市这边动静不小。
上海颁布了新政策，限购放宽，公积金贷款额度直接提高到240万，多子女家庭能到324万；广州那边更加热闹，越秀地产花了236个亿拿下天河地块，楼面价猛涨到8万6，刷新了广州的单价记录。
一个是在需求端开展松绑, 让你更容易能够进场，另一个是在供给端用力，开发商敢用真金白银去拿地了。
见到这些信息后，很多人开始心动，是不是该下手了？
事实是，这几年，一线城市的楼市分化，已经到了让人看不懂的地步。一边是核心区豪宅日光，富豪们顶着大太阳排队去认筹；另一边，很多地方的房子却好像烫手的山芋一样，挂出去大半年都没人要, 价格一降再降，好像掉进了无底洞一样。
说到底，这是周期导致的，也是城市发展的必然阵痛。
对于真正的自住买家或者长期持有房子的业主而言，不用恐慌，然而有些坑, 确实要学会绕开。
有三类区域的房子，在未来很长一段时间里，可能会一直处在谷底，轻易难以翻身。
第一类，就是那些被大量新房供应压垮的板块。
现在楼市进入存量博弈阶段，购买力就这么些, 你这边新房好像下饺子一样往锅里倒，那边的二手房自然就冷清了。
北京的昌平就是一个例子, 有个叫龙湖凌雲颂的项目，拿了地、盖了房，还请了龙湖代建贴牌，那么结果怎么样？
取证三个多月，网签才33套，去化率不到6%。
开发商撑不住开始降价, 去年12月成交均价还能保持在4万2，到了今年1月直接降到4万出头，结果只换来8套网签。
降价都没人买账，市场就是这么现实，你越降，人越不敢买，在这种情况下, 周边的二手房能好到哪儿去？
深圳的龙华民治片区情况也大致一样，那边有一个烂尾了三十多年的项目终于要上市了，它叫恒地尊悦花园, 一亮相就有672套住宅。
问题是，周边原本新楼盘就很集中，像中建鹏宸云筑、中海明德里……均价大多在5万到6万之间, 还有好几个楼盘等着上市。
这么多房子凑一块儿, 未来的二手房想要实现好转，要经过多少年才能够把库存消化掉？
新房要是卖不出去就得打折，二手房要是卖不出去就要降价, 新房降价之后压制着二手房接着降价，最后整个片区的价格体系就会崩溃掉。
第二类，就是那些暂时偏离城市发展主方向的区域。
城市发展存在路径依赖，资源就那么一些，要集中力量办重要的事，没办法到处发展, 广州的黄埔区就是一个典型例子。
前些年在人才政策和产业预期的双重刺激下，黄埔一度是东进神话的代表，房价涨得挺厉害，那现在, 潮水退了。
科学城的东荟城, 高峰期86平的小三房能卖到4万9一平米，现在同户型的成交价就1万8，4年时间就蒸发了260多万。
知识城的幸福誉，两房户型高峰期要250万以上，现在80来万就能买得到。
不是说这些地方不好, 而是当政策红利没了之后，新房供应多起来了，缺乏坚实居住价值支撑的价格体系，肯定得面临严峻的考验。
城市的资源就那么一点儿，这里冷了，那儿才能热起来，这是没办法的事情。
深圳的情况也很能体现问题。
南山、福田这些核心区域，房价从最高点下降了大概30%左右, 南山区从12万每平方米降到8.5万，福田区从10万降到7万。
但宝安、龙华的调整更加厉害，宝安从8万2跌到5万4, 龙华从7万7跌到5万3。更可怕的是在供给方面，南山二手房挂牌量从4000多套急剧增加到1.4万套, 福田也是从4500套涨到1.4万套。
库存迅速积累起来，买家就有了讨价还价的空间。
那些离主城区远、又没有什么产业支撑的板块，购买力被不断吸走, 自然而然就很难有好的发展。
第三类, 就是那些已经脱离或者正在脱离城市房价体系的区域，特别是远郊以及所谓的环京、环沪。
北京的燕郊，曾经是很多北漂的耶路撒冷, 三十公里的距离，跨过潮白河，就能够省掉一多半在北京买房的钱。
那时候，售楼处像菜市场一样热闹，房价涨到了4万。
现在, 2026年2月，燕郊二手房均价跌到9365元，和2017年的高点相比，下跌了七成。
当年花430万买的房子, 现在市值或许连230万都不到，首付全没了，还要接着还贷。
为什么会这样？
因为2017年的一道限购令，非本地户籍的人要连续交3年社保才能够买房，直接把北京外溢的需求挡在了河对岸, 更关键的是，这里没有产业，没有工作，那就没有真正的刚需。
当投机的人都不再参与，最后一丝不挂的就只有这座城市自己了。
再说说北京远郊的密云，去年年底拍了一块地，楼面价才7700多，创下近6年宅地成交的新低。周边好几个项目，都卖了一年多了, 有的网签率还不到40%。
这能说明什么？
远郊市场正朝着“环京化”发展，只能靠本地人来接盘, 可本地人的购买力和需求量，根本撑不起之前被吹起来的那个泡沫。
上海周边的情况也是差不多，嘉兴、太仓的房子都跌回几千块钱一平米了，当年冲进去的投资客, 现在大多都被套住。
所以，当下的楼市已经不再是那种“买到就是赚到”的粗放时代。
对于普通的我们来说，买房更多得回归居住的根本，要思考自己到底需要什么。
那些短期特别难有起色的区域, 不是说不能买，而是你得有足够的耐心和承受能力，去陪着它度过那漫长的低谷时期。
城市在收缩, 资源在集中，有些地方可能真得要非常非常长的时间，才能等到下一个春天。