出品|中访网
审核|李晓燕
2月25日，广州土地市场迎来马年首场史诗级土拍——珠江新城马场1期地块历经9小时鏖战、243轮竞价，最终由越秀地产以236.04亿元总价摘得，成交楼面价约8.5万元/平方米，一举刷新广州住宅楼面单价历史天花板，溢价率26.60%，总价位列广州土拍史上第二。这场万众瞩目的出让，既是珠江新城土地价值的终极兑现，也是广州楼市信心强势回归的重要信号，为全国核心城市土地市场注入强劲动能。
作为珠江新城开发三十年来最后一块大规模核心地块，马场1期地块从挂牌之初就承载着极高期待。地块地处天河区黄埔大道以南、马场路以东，位居珠江新城东区核心区位，总用地面积约19.45万平方米，计容总建面约56.69万平方米，涵盖居住、商业、办公、酒店、教育等多元业态，是片区罕见的超大体量综合用地。这里前身为1992年建成的广州赛马场，1999年停业后长期闲置，如今通过城市更新焕新登场，定位为“人民文体新客厅、国际商都消费地”，规划打造对标国际一流的城市综合体，总投资超151亿元，区位价值与规划高度双重稀缺。
本次土拍竞争烈度创下近年纪录，共有越秀、保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投8家实力房企报名参与。竞价启动后，8家房企轮番出手，短短1.5小时竞价突破70轮，总价冲破200亿元；136轮时报价达214.44亿元，楼面价7.57万元/平方米，提前刷新广州楼面价纪录；200轮后仅剩越秀与保利两家巅峰对决，线上围观人数一度突破10万，土拍系统出现短暂拥堵，足见市场对核心地块的狂热追捧。最终越秀凭借稳健实力与本土深耕优势成功夺地，彰显出国企在核心资产布局中的坚定信心。
从出让规则来看，广州此次土拍兼顾市场活力与企业压力，释放出积极信号。为降低房企资金门槛，官方发布补充公告，允许以保函替代37.28亿元现金保证金，大幅减轻资金占用压力，既保障了竞买资质，又激发了参与热情，为高总价地块出让提供了灵活可行的范本。地块虽总价高企、条件严格，要求竞得人自持大额商业资产、配建安置物业、引进高端商业与五星级酒店，6年内累计销售贡献不低于300亿元，但严苛条件并未阻挡房企热情，反而印证了市场对广州核心区长期价值的高度认可。
马场地块登顶单价地王，核心逻辑是核心地段的不可复制性与豪宅市场的坚挺需求形成共振。珠江新城作为广州CBD，近五年无全新住宅入市，一手豪宅供应极度稀缺，而高端改善需求持续旺盛。2025年天河区成为广州唯一量价齐升的板块，豪宅成交占比持续攀升，周边侨鑫·汇悦台二手单价最高突破30万元/平方米，保利·玥玺湾开盘单日销售额破百亿元，印证珠江新城顶豪市场的强大承载力。马场地块与两大顶豪项目咫尺相邻，未来将填补片区高端住宅空白，进一步巩固广州豪宅市场标杆地位。
从城市发展维度，此次出让是广州提升核心能级、激活消费引擎的关键落子。地块明确要求引进高端时尚百货，对标北京SKP打造国际级商业地标，若顺利落地，将填补珠江新城高端商业短板，形成集顶级居住、商务办公、文化体育、高端消费于一体的城市新客厅，推动珠江新城从商务核心向“商务+消费+居住”全能型CBD升级，助力广州建设国际消费中心城市。同时，优质地块出让带动土地市场回暖，提振市场预期，为城市基础设施建设、产业招商引资提供坚实支撑。
站在行业视角，马场地块成交对全国楼市具有风向标意义。在当前市场环境下，高总价、高门槛地块仍能实现高溢价、长时间竞价，说明房企投资逻辑已全面回归核心城市、核心地段，资源向优质资产集中的趋势愈发明显。越秀斥资拿地，不仅是对广州经济基本面与楼市前景的看好，更是本土国企助力城市更新、践行长期主义的体现，有助于稳定市场预期，引导行业理性投资、高质量发展。
当然，地块也面临一定挑战。超大体量自持商业、高额固定资产投资与严苛运营指标，对房企资金实力、运营能力、操盘水平提出极高要求；高地价对应的未来售价预期，也需匹配市场承接力，在产品打造、成本控制、商业运营等方面需精耕细作。但总体而言，这些挑战均属于高质量发展中的正常命题，不会改变地块长期价值向好的趋势。
236亿的总价、8.5万元/平方米的单价，不仅是一组数字，更是广州城市价值的鲜明注脚。马场地块的成功出让，以最直观的方式证明：核心城市的核心资产，始终具备穿越周期的韧性与价值。随着越秀正式入局，这片珠江新城最后的宝地即将启动建设，未来将打造成为广州面向世界的新名片，既重塑城市商业格局与豪宅版图，也为广州乃至全国楼市注入持久信心。