现在上海新房就靠市区撑着，旧改越来越重要。
2026年，上海动迁继续高歌猛进。
浦东新区还没公示，已经公示部分今年是1262亿元，去年是1344亿元。
比去年略少，是因为徐汇大幅缩水300亿元。
当然也不能说徐汇哑火了，只能说2025年徐汇太逆天，现在恢复正常。
徐汇区2025年集中攻坚了东安新村、江南新村两个超大项目，阶段性任务已经完成。
2026年只有南站周边、吴中路一带有零散地块。
东安新村项目实在太大，能提供1400套以上豪宅，还有大量商办，可能要消化几年。
现在首开的211套住宅都没卖完。
徐汇滨江一带什么时候再大面积拆迁，要看安澜上海是不是给力。
安澜上海如果一炮而红，像绿城潮鸣东方、香港置地启元一样拉高区域房价、提升区域口碑、快速清盘，那徐汇滨江还能高歌猛进。
目前看来不达预期，价格没拉上去，影响力也没提起来。
黄浦、杨浦下滑也很严重。
黄浦跟徐汇一样，存量项目没清盘，影响了后续开发。
高福里还有房子，露香园还没开发完，绿城黄浦ONE、海玥黄浦源都没卖完。
马上翠湖七期要来，还有一大堆风貌别墅。
存量项目影响了动迁信心。
杨浦区大幅下滑，是因为去年动迁不顺利。
2025年杨浦预算76.7亿元，全年执行金额35.35 亿元，不足预算的50%。
2026年预算直接缩减至28.11亿元。
借助几大互联网企业，杨浦在房地产市场呼风唤雨，土地收入高了动迁也快了。
现在成片二级旧里以下房屋改造已基本完成，剩下的不好拆了，速度就慢了。
杨浦房地产市场也冷了下来，库存新房达到100万方，这些房子卖完前没太大信心拿地。
2026年的主角不是徐汇，是普陀，由小透明直接翻身第一名。
过去几年普陀动迁不多，是因为在大力开发桃浦。
有桃浦这样成片的空地，直接卖地多简单。
现在桃浦熄火了，开发了四年，普通住宅一个清盘的都没有（《上海楼市四大困难户》）。
普陀果断把注意力放到了真如、甘泉宜川、曹杨新村。
可不嘛，长风刚开发完，桃浦搞不动了，还能搞哪去？
甘泉宜川区域甘陵小区一至三号地块已经100%签约，曹杨二村、三村、七村也在启动旧改。
所以预算都是根据项目走的，有大项目预算就高了。
某一年数据有偶然性，要看动迁速度还得看中长周期。
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中长期徐汇还是遥遥领先。
2025年拆迁和征地补偿执行情况还没公布，我们只能拿预算分析。
近5年徐汇、黄浦还是拆迁大户，开发速度最快。
长宁没搭上这次动迁快车，都知道原因。
没想到静安也被落下了。
静安合并闸北后应该有足够的发展空间，不知道为何发展速度一直不快。
到现在也没把原闸北地区拉成一线，西藏北路始终是中产社区。
原来静安、黄浦肩膀一边高，现在黄浦已经领先很多。
甚至徐汇也要超过静安了。
当然热闹都是市区的，郊区全面落后。
有个原因是郊区土地便宜，动迁成本低，看数额不公平。
看土拍数量、面积最公平，2022年后郊区土拍确实放缓了。
只有市区还在增长。
原因很多，市里支持起到了很大作用。
今年市级统筹预算翻倍，达到了390亿元。
市里会根据各区情况，给与各个项目30-70%的补助。
市里预算越高，话语权越大，也能看出上海对旧改这件事的重视。
未来房地产发展方向已经明牌了，旧改是两大动力之一。
上海的重视不仅体现在预算，还尝试了很多新的手段。
房票安置、老破小以旧换新等等。
即使动迁预算不增加，动迁也会提速，这些新手段省了不少钱。
2026年，上海的动迁还是遥遥领先。
很多人说没意思，市区动迁都建豪宅，跟老百姓没关系。
其实跟每个人都息息相关。
拆迁和征地补偿执行预算超过千亿的只有上海。
2025年3000万以上豪宅，上海占全国一半多。
5000万以上豪宅，上海占全国三分之二。
5000万以上的成交套数，北京只有上海十分之一。
这对上海是天大的好事。
不管豪宅你住不住，拆了棚户区、老房子建豪宅，市区城市环境确实全面提升了。
你去看看黄浦新天地，再去看看北京二环内，你会选择哪里定居？
这些有钱人汇集过来，也拉动了消费，提供了工作岗位。
更重要的是，这些有钱人给上海贡献了土拍收入。
截至目前，全中国共11次土拍楼面价超过10万，其中10次在上海。
上海虽然土地出让数量下滑，土地出让金却上升了。
2025年上海土拍收入2440亿元，北京只有1400亿元，深圳不到300亿。
上海收的这2440亿元，都是自己支配，大部分都用在城市建设上，上海会更加宜居。
说白了上海用全国有钱人的钱，给自己城市做建设。
这些土拍收入，很多转移支付给了动迁户，拆迁补偿款比卖掉老房子要多很多。
这些钱谁给的？全国的有钱人。
很多人说自己付出了代价，搬离了熟悉的生活区域。
现在所有动迁都是自愿的，不存在强拆，大家都是理性决策。
而且这些旧改项目不仅是豪宅，通常还会配建商业、办公、公共设施，这些也实打实的提升了上海竞争力。
房地产进入下半场，刚性需求越来越少，存量住房更新越来越多。
上海的城市更新速度全国领先，是上海提升竞争力的最大机会。
其他城市不是不想旧改，是困难实在太大。
有钱人也喜欢北京，但是二环内拆不动。
二环内限高45米，建不了高层住宅，长安街沿线全部限高。
拆低层住宅建低层住宅，纯亏钱，没人搞。
上海市区拆了老房子，建了很多超高层，提高了容积率才出现了利润空间。
有利润动迁才能做起来。
深圳也想做，也做不动。深圳都是城中村，有很多产权问题，产权不清、手续不全、违建现象太多。
这个怎么搞，一套房子产权纠纷就很头痛，几百几千套完全无解。
深圳购买力也不行。
珠三角龙头是香港，很多有钱人去香港定居了。
深圳还面临广州竞争，虽然经济比广州强，但是医疗、教育广州有优势。
上班在深圳，看病去广州。
能形成向心力，又有足够的新房豪宅供应的，只有上海。
上海如果利用这个机会把市区更新一遍，将提升全球的竞争力。
唯一的问题是，市区新房也不好卖了。
新房卖不动，土地就卖不动，动迁就会受到影响。
2026年如何破局，我们将持续关注。
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