开年第一课，天津楼市有个明显的特征——
做小！
市区新盘的面积，齐刷刷往回缩。
河东一冷地块户均才95平米，最小也就80多平米；
格调隐翠轩二期规划80平米左右的小洋房；
格调观麟花园二期做了85平米的高层；
绿城天拖ABC地块以中等户型为主，也有部分小户型。
和平就更不用说了，新盘一水儿小户型。
泰达格调玖章67平米起，格调蒲庭66平米起。
不仅市区“做小”，环城也在降门槛。
城投水西N地块拉低到100平米起；
之前想做大户型满系的金茂津滨大道10号地，也掉头做中等面积的棠系。
画风变得也太快了吧？
2025年，市区还在刮大户型的风。
津铁绿城体北潮鸣小高层129平米起；
保利津门天珺洋房都在110平米以上；
创意之城璞园做了大量139、169平米户型；
天津金茂府洋房都是大户型，139、165、183平米……
环城远郊新盘，更是飙起超尺度。
龙曜城最大176平米，绿城锦玉蘭更猛，最大290平米；
中建悦庐棠墅最大206平米；
荣泰一号院135平米起，最大270平米；
荣泰一号院洋房户型图
绿地水云川洋房125-170平米，联排237-265平米；
谁没个大户型，都不好意思说自己在做改善。
更令人迷惑的是数据。
2025年，天津新房成交的套均面积，明明是上涨的。
怎么到了2026年，面积反而缩水了呢？
2024年和2025年，买房子的根本不是同一拨人。
把时间往回拨。
2023年，天津开始狂出新产品。
铝板、玻璃幕、宽厅、落地窗、架空层、超级会所、酒店式大门……
首次登场，把改善客户胃口吊起来了，对新产品相当买账。
大户型卖的风声水起。
中海云麓公馆175平米能卖到5万，96平米反而卖3万8；
天津瑞府也是104平米特惠最多，143平米以上价格更稳；
龙湖海河砚熙台143平米洋房不愁卖；
体北金茂府236平米大平层供不应求……
由此，2024年开发商可劲儿做大。
甚至诞生了新流派，在“分界线”上做平替，确实卖得不错。
大户型单价反而更贵，卖得还更好。
中交海河玺173平米最先售罄；
绿城锦玉蘭106平米2万3，200平米反而卖到2万5；
中建理想城143洋房最先卖完，82平米高层反而流速低。
但2025年，风向变了。
全年没出重量级的救市政策，房价未见止跌。
二手房严重超跌，市场信心很弱。
改善买房人最看重预期，按兵不动。
产品持续迭代，以前“早买早享受”，现在“晚买买更大”。
还在买房的，大部分都是刚需、刚改，对总价极其敏感。
改善需求去化一波后，需要“养一阵”，但刚需的每年都有。
虽然2025年成交套均面积在涨，但属于结构性的。
真正跑量的，其实是小户型。
鹏飞南开学苑78、85平米去化最快；
金融街融府89平米也最先卖没；
创意之城璞园大户型流速较低，蘭园锦园小户型卖的好；
建投奥体誉院89平米首开房源很快售罄；
中海峰境南开105平米也最先售罄……
2024年是大户型的狂欢，2025年却是小户型的春天。
2025上半年我们就预警过，小户型要断档。
房企做产品定位，大多也是随行就市。
既然2025年小户型卖得好，那2026年就补货。
关键是，规范端给了小户型强大的支撑——得房率提高。
现在小高层得房率90%左右、洋房95-100%，屡见不鲜。
对刚需来说，80平米确实够了，使用空间比以前多10%，甚至更多。
对改善来说，以前120平米刚入门，现在能实现140平米的空间感。
要是做到160平米，那就迈向准豪了。
这是产品进化带来的红利，也是开发商敢于“做小”的底气。
格调观麟花园二期85平米的高层，你敢信它做出5.7米的宽厅？
格调观麟花园二期85平米户型图
津铁格调麟凤来仪88平米小高，都能整出三室两卫。
格调麟凤来仪88平米户型图
得房率提升，让面积需求下沉。
户型面积，也有“大小年”。
开发商更多看短期，什么卖得好就做什么，主打一个“听劝”。
2023年新产品出来后，大户型卖得好，2024年猛做大户型。
2025年小户型卖得好，甚至断档，2026年又猛做小户型，大户型供应少。
估计2027年，又开始补大户型。
但有个BUG——
都觉得是蓝海的地方，冲进去一定是红海。