表哥上周末带我去看他家的新房。不是买的新房,是他家住了快50年的老楼,拆了重建的。三里河一区28号楼,1978年建的,去年9月拆,今年2月就能拿新房本了。表哥站在楼下,指着刚拆完脚手架的新楼说:"你看,还是原来的位置,但楼新了,电梯也有了,厨房卫生间都变大了。"他说这话的时候,眼睛里有点亮光,但又马上补了一句:"就是这几个月搬出去住,有点折腾。"
这两天央视专题报道了这栋楼,说的不是"一栋楼变新",而是原拆原建这个模式被定调了。从2023年北京西城区桦皮厂胡同8号楼开始试水,到2025年8月中央文件首次明确原拆原建为核心路径,再到2026年1月住建部出台《关于提升住房品质的意见》,原拆原建从地方试点变成了国家政策。2025年3月,住建部部长倪虹明确,2000年以前的老旧小区全部纳入城市更新,鼓励原拆原建。这意味着全国老破小的改造,找到了一条可以走得通的路。
三里河一区28号楼是个典型案例。这栋楼集齐了老破小所有痛点:楼体结构老化、外墙开裂、燃气管线锈蚀漏水、供暖不达标,住了54户居民。2025年9月启动原拆原建,采用混凝土模块化集成建筑技术,把整栋楼拆解成156个模块单元,涵盖6种户型,90%以上的工序包括结构、装修、管线、厨卫设施安装都在河北廊坊的工厂提前完成,然后运到现场吊装拼接。46天封顶,3个多月完成主体施工,居民从搬出旧居到迁回新居拿到新房本,不到6个月。
这个速度背后,是技术的突破,也是政策的支持。北京落实政策时专门解决了老百姓的顾虑:简化审批流程、开通绿色通道;明确原拆原建后产权不变、面积不缩水,还能合理增加;资金上采用多方共担模式,居民出资可灵活调整,低收入家庭有补贴。2026年中央财政专项补助资金达625亿元,地方补贴比例高达80%-90%,业主负担大幅减轻。2025年全国新开工改造老旧小区2.71万个、499万户,完成投资1332亿元,加装电梯1.4万部,惠及470多万居民。
值得说的是,原拆原建能成为最优选择,是因为它找准了平衡点。以前老破小改造陷入两难:要么只是小修小补,刷墙换管线,没解决房子结构老化、不抗震、厨卫狭小的核心问题;要么走大拆大建、异地安置的路子,既浪费核心城区宝贵土地,也不贴合居民需求,住老破小的多是老街坊,生活圈固定,迁去远郊区既不方便也难接受。原拆原建的模式,既能彻底解决安全隐患,又能让居民留在熟悉的街区,还能通过模块化技术缩短工期、减少扰民。
我有时候会想,这个模式大规模推广之后,会不会遇到新问题?比如不是所有小区都能像三里河一区28号楼这样,54户居民意见统一,改造意愿强烈。如果一个小区里有一部分人不愿意拆,怎么办?还有,模块化建筑技术虽然快,但质量能不能保证?几十年后会不会又成了新的老破小?资金多方共担听起来合理,但具体到每户居民,能不能真的负担得起?这些问题,我其实也没完全想明白。
不过表哥倒是很乐观。他说等2月拿到新房本,就开始装修,争取春天搬回去。他还说,以前总担心老楼哪天会塌,现在终于能睡个安稳觉了。新楼有电梯,他妈上下楼也方便了,厨房卫生间都变大了,生活质量确实能提升一大截。