青岛楼市的战鼓，已经迫不及待地敲响了。
▲青特东序效果图
2月10日，小年的鞭炮声还没开始，东李板块突然扔出了一颗深水炸弹——那个传闻已久的56地块，案名终于揭晓：青特東序。
这个被业内人士视为“东李改善住宅市场新变量”的项目，据悉户型建面主打119平、121平、139平，采用一梯一户、大宽厅设计。而“東序”这个充满东方韵味的案名背后，藏着青特深耕东李、三盘联动的野心。
1、
东序：是序幕，也是野心
这个名字起得挺有讲究，为什么叫“東序”？青特在官宣视频里的说法是——青岛向东，序章由我。
这个“序”，既是青特在东李“三盘联动”的序曲（另外两个是已经火得一塌糊涂的青特璟誉和36号地块），更是青特想做“主城改善第一把交椅”的野心。
从青岛楼市的江湖看，随着绿城在东李的淡出，青特简直是“无缝衔接”，直接成了这片热土上的王者。
▲青特璟誉开盘现场
看一看青特东序（LC0306-56地块）的指标：
项目位于李沧区铜川路以东、青川路以西、彭水路以北，就在璟誉的北边。占地不算大，约1.9万㎡，总建面6.4万㎡。7栋17层的小高层，外加两个社区大堂。由青岛丰昊置业以总价4.54亿元、楼面地价9820元/㎡、溢价率7.91%拿下。
目前，户型图虽然还没最终版流出，但航拍和传闻已经把底牌亮得差不多了：主打119㎡和139㎡两个面积段。
▲青特东序户型分布图
这意味着，青特很清楚，250万到300万这个区间，在东李目前是“真空地带”。璟誉虽好，但也得350万往上看了，而东序，就是给那些想进东李圈层，但钱包稍微有点紧的年轻人，开的一扇窗。
2、
是“低配版璟誉”，还是“年轻版杀手”？
很多看过规划的人，第一反应是：这不就是璟誉的“低配版”吗？
▲青特东序总平面图
对比一下璟誉：
首先，会所变小了。璟誉那是1600平的大会所，东序只有800平左右。不过换个角度想，会所小了，将来物业费的压力是不是也小了？对于刚改家庭来说，这也许是好事。
再者，密度高了。璟誉容积率1.7，东序是2.4。楼间距和舒适度上，肯定是要做一些妥协的。
但是（敲黑板），反转来了！
青特最擅长的是什么？是把一手一般的牌，打出王炸的效果。
东序最大的杀手锏，在于户型和得房率。
据说，那个119㎡的户型，客厅开间能做到6.6米！这是很多140㎡改善户型才有的尺度。而且，139㎡的户型，客厅开间更是达到了惊人的8.2米。加上北侧的设备平台和赠送面积，这得房率简直是“变态级”的，逼近97%，接近零公摊。（注：具体数据以年后青特官宣为准）
这对于那些不仅要面子（大客厅），还要里子（实得面积）的购房者来说，简直是“致命诱惑”。
▲青特璟誉会所实景
而且，虽然会所面积缩水了，但那800平的会所做得一点不含糊，大落地玻璃，“像街角咖啡厅一样的建筑”，这审美直接戳中了年轻人的心，情绪价值拉满 。所以，别说什么“低配版”，这明明是“年轻化精准打击版”。
3、
青特，到底在下一盘什么棋？
青特这波操作，细思极恐。这不仅仅是一个项目的事儿，这是青特在东李的一场“闭环游戏”。手里有钱、追求极致改善的，去买璟誉或者未来的36号地块。预算卡在250万、想要性价比的，来买东序 。
▲青特东序鸟瞰图
这就像一张大网，把东李的改善客群一网打尽，根本不给对手留活路。而且，青特这次跟丰昊合作，也是一种聪明的“避险”。
现在的市场，谁都不敢太激进。通过合作操盘，既拿到了地，又分摊了风险，还能利用青特的品牌溢价和成熟的产品线快速变现。对于青岛楼市来说，东序的出现，填补了东李板块250万级高品质新房的空白。
▲青特东序效果图
以前这个预算，你只能去看看二手房，或者往更远的地方。现在好了，青特告诉你：“就在这儿！”
当然，如果你预算充足，能加到300万，那建议你等等那个36号地块，毕竟地段、容积率和配套还是硬道理。但对于预算就是卡得比较死的刚改一族，东序可能是目前东李的最优解。
▲东李丽达购物中心
青岛楼市的这场大戏，才刚刚开始。东序，只是一个序章。好戏，还在后头。