星泽61号院：高得房率也难逃“无人问津”？
2026年1月，长沙星泽61号院首推入市。项目主打建面125-181㎡四房，得房率高达105-115%，堪称“负公摊”户型的空间魔术师。更难得的是，首推楼栋已全部封顶，以“准现房”姿态亮相，交付风险极低。
然而，克而瑞数据显示，该项目1月网签数据“十分冷清"。这与开发商前期高调宣传形成鲜明对比，不禁让人疑惑：既然对外宣称的产品力如此突出，为何市场反应如此冷淡？
答案或许就藏在它的区位——雨花经开区。尽管项目坐拥圭塘河一线河景、配建师大附中九年一贯制学校，但距离传统意义上的长沙主城核心区仍有不小距离。在主城区热盘扎堆和买方主导市场的情况下，购房者越来越学会思考，”位置“+”品质“+”教育“已经成为2026年购房者选房”三要素“。
主城回归：2026年长沙楼市最确定的趋势
与星泽61号院的遇冷传言形成强烈反差的，是长沙主城区新盘的火热。2026年开年，长沙主城迎来近十年最大规模的新盘供应潮，不少纯新盘即将入市。
这些项目集中于五一广场、芙蓉广场、开福中心、侯家塘等传统核心商圈。融华天玺、同辰时光境、绿城文澜樾华等项目尚未开盘就已引发市场高度关注，凭借双地铁、双学区等稀缺资源，成为改善型买家的首选。
这一趋势并非偶然。2025年，长沙二环内成交住宅地块达7宗，创近年纪录。政府工作报告也明确将城市更新作为十大重点工作之一，主城价值正在被重新发现。
改善为王：市场逻辑从“有没有”转向“好不好”
为什么主城新盘能持续热销？核心在于购房逻辑的根本性转变。克而瑞数据显示，2026年1月长沙楼市建面130-150㎡户型成交占比41.6%，建面110-130㎡占比27.1%，合计超六成。
这意味着，购房者不再满足于“有房住”，而是追求“住得好”。岳麓区新房成交主力集中在建面130㎡以上大户型，占比高达67%。即使在1月整体市场疲软的背景下，洋湖、梅溪湖等改善片区仍逆势“爆单”。
这张图表清晰地揭示了市场真相：建面130㎡以上的改善型产品成交套数占比超过70%，成为绝对主流。在不确定性中，优质资产才是硬通货，这已成为购房者的普遍共识。
外围困局：降价也难卖的“三重枷锁”
与主城的火热相比，主城外偏远区域项目正经历一场残酷的“价格保卫战”。合能湘江公馆现房单价低至4200元/㎡，怡海星城甚至打出“3字头起”的促销海报。
然而，降价并未带来销量的显著提升。这些区域陷入了“供给过剩、需求不足、预期悲观”的三重困境。长沙长期采取“供给量充足”策略，导致东西南北不断向外扩张开发，最终形成供给过剩。
更关键的是，长沙的购房需求主要来自地州市流入人口，这部分消费者天然倾向于选择城市中心的优质地段。梅溪湖、滨江新城等规划完善、资源集中的片区升值快，而偏远区域缺乏这种吸引力。
数据不会说谎：岳麓、天心、雨花、芙蓉、开福五区合计成交面积占比高达94%，而望城、长沙县等外围区域合计不足6%。这清晰揭示了“核心区为王”的市场逻辑，也解释了为何星泽61号院这样的优质产品在外围也难以突围。
破局之道：地段、品质与兑现力的终极较量
2026年的长沙楼市，已进入一个全新的竞争阶段。新规政策下，各楼盘户型设计差异明显缩小，竞争焦点从单一的产品力转向综合实力比拼。
地段价值、教育资源、产品品质、开发商运营能力，成为决定项目成败的关键因素。主城新盘之所以热销，正是因为它们在这四个方面都做到了极致。
对于购房者而言，这既是挑战也是机遇。在“书包配套”已成标配的背景下，更需关注开发商的长期运营能力和产品兑现度。毕竟，再美好的规划，也需要实力房企来落地。
那么，你认为星泽61号院的遇冷，是产品问题吗？还是区位决定了它的命运？欢迎在评论区分享你的看法！
文章来源:乐居买房