最近逛楼市的朋友，估计都被这魔幻的行情整懵了。一边是朋友圈里中介吐槽二手房挂半年没人问，武汉2月新房单日成交直接暴跌38.7%，不少城市新房去化周期拖到十几个月，看着就冷清；另一边却总刷到“某新盘开盘即售罄”“66分钟抢光249套房”的新闻，售楼处人头攒动，好像买房跟抢白菜似的。
明明房子整体不好卖，为啥偏偏这些新楼能上演“开盘即售罄”的戏码？难道是市场突然回暖，大家都抢着上车了？今天就跟着内行人的实话，把这背后的门道扒得明明白白，保证接地气、不绕弯，看完你就知道哪些是真火爆，哪些是“演”出来的热闹。
先给大家吃颗定心丸，这波“售罄潮”真不是普遍现象，而是楼市极度分化的结果。根据2026年2月克而瑞、央广网的最新数据，全国30大中城市新房成交虽环比微涨，但同比仍降20.6%，三四线城市远郊盘、老破小依然卖不动，去化周期最长的能到20个月以上。
能做到开盘即售罄的，要么是核心城市核心地段的优质盘，要么就是开发商玩了营销套路，绝不是房子突然变得供不应求了。
内行人第一个揭秘的，就是分批推盘的饥饿营销。很多楼盘明明有500套房源，开盘只拿出100套甚至50套来卖，先把位置好、户型佳的“黄金房源”放出来，制造“手慢无”的紧张感。
等这几十套被抢完，再慢慢加推下一批，每一次加推都喊“售罄”，既维持了热度，还能悄悄抬高价格。就像奶茶店限量款似的，明明能做很多，偏要限量，就是为了让你着急下单。
第二个套路，是内部认购+中介联动“造人气”。不少开发商会让员工、中介先把房源认购下来，等开盘制造出火爆场面后，再悄悄退房，或者转给真正的购房者。
还有的会找兼职人员凑人气，开盘当天售楼处乌泱泱的人，看着热闹，其实真正买房的没几个，就是为了忽悠那些犹豫的客户：“你看大家都在买，再不抢就没了！”
当然，也不是所有售罄都是假的，真火爆的楼盘，确实有硬实力。比如深圳深铁睿著人才房，2月7日选房当日32套房源全部售罄，申购比高达1:11；北京长安华曦府66分钟售罄249套，靠的是五环外核心地段、优质户型，再加上新政后改善需求释放，是实打实的真实成交。
这类楼盘要么占据学区、地铁、商业等核心配套，要么是稀缺的改善大户型，在市场上本来就供不应求，哪怕整体行情冷，也不缺买家。
还有一个容易被忽略的点，就是刚需和置换需求的集中释放。现在房贷利率下调、税费优惠，不少刚需族等着上车，改善族也想把老破小换成好房子，这些需求集中在新盘开盘时爆发，自然显得热闹。
但这种热闹只针对优质盘，那些没配套、没地段的普通楼盘，就算再怎么营销，也很难真的售罄。
最后给大家提个醒，看到“开盘即售罄”别慌着跟风。先查一下楼盘的真实网签数据（官方住建委网站都能查），别被售楼处的热闹场面骗了；再看看地段、配套、户型，是不是真的值得买。
买房是大事，别被营销套路牵着走，理性判断，才能选到真正适合自己的房子，而不是为“虚假繁荣”买单。